MIETERHÖHUNG - Abzug der Betriebskosten von Bruttomiete

Leitsatz

Ein Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel ist zwar formell wirksam, wenn die durchschnittlichen Betriebskosten abgezogen werden. Im Rechtsstreit ist der Anspruch auf Mieterhöhung aber nur begründet, wenn der Vermieter die konkreten Betriebskosten zum Zeitpunkt der Abgabe des Verlangens darlegt.

Fakten:

Der Vermieter hatte unter Bezugnahme auf den Mietspiegel und die abstrakten Betriebskosten die Erhöhung der Bruttomiete verlangt. Das Gericht gibt dem Mieter Recht. Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist zwar formell wirksam, aber der Sache nach nicht berechtigt, da die vom Vermieter insgesamt zur Begründung des Erhöhungsverlangens in Ansatz gebrachten Betriebskosten zur Herstellung des für die Begründung der Mieterhöhung erforderlichen Vergleichsmaßstabs nicht geeignet sind. Nach der Rechtsprechung muss die Umrechnung in der Weise erfolgen, dass zu der im Mietspiegel enthaltenen Nettokaltmiete die Betriebskosten hinzuzurechnen sind, die der Vermieter aktuell, also zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens im Außenverhältnis zu tragen hat. Eine Vergleichbarkeit kann nur dadurch hergestellt werden, dass die konkreten Betriebskosten ermittelt und von der konkreten Bruttomiete in Abzug gebracht werden, sodass sich Nettomiete und Nettomiete gegenüberstehen oder aber die konkreten Betriebskosten der abstrakten Nettomiete zugeschlagen werden, sodass sich Bruttomiete und Bruttomiete gegenüberstehen. Dies folgt schon aus dem Benutzungshinweis des Mietspiegelverfassers, der bei einer Bruttokaltmiete verlangt, dass die Betriebskosten der ortsüblichen Nettokaltmiete hinzugerechnet werden, die auf die fragliche Wohnung entfallen. Hiernach können aber nicht die abstrakten Betriebskosten aus den GEWOS-Berechnungen, sondern allenfalls die konkreten Betriebskosten gemeint sein.

Link zur Entscheidung

AG Berlin-Tiergarten, Urteil vom 04.05.2005, 4 C 589/04

Fazit:

Die Entscheidung entspricht der üblichen Gerichtspraxis. So hat z. B. auch das AG Schöneberg mit Urteil v. 2.8.2005, Az.: 11 C 605/04 entschieden: Bei einem Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete unter Bezugnahme auf den Mietspiegel müssen die konkreten Betriebskosten abgezogen werden; die Bezugnahme auf die im Mietspiegel angegebenen durchschnittlichen Betriebskosten reicht nicht.