KG Berlin Urteil vom 20.01.2005 - 8 U 127/04

Leitsatz (amtlich)

Grundsätzlich muss in einem Mieterhöhungsverfahren sichergestellt sein, dass die Vertragsmiete und die Vergleichsmiete die gleiche Mietstruktur aufweisen. Soll eine Brutto-Kaltmiete unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Netto-Kaltmieten enthält, erhöht werden, ist zur Herstellung einer Vergleichbarkeit entweder die vertraglich vereinbarte Bruttomiete in eine Nettomiete oder aber die im Mietspiegel aufgeführte Nettomiete in eine Bruttomiete umzurechnen.

Der Senat schließt sich der in der Rechtsprechung und Literatur überwiegend vertretenen Auffassung an, wonach die Umrechnung in der Weise zu erfolgen hat, dass der im Mietspiegel enthaltenen Netto-Kaltmiete die Betriebskosten hinzuzurechnen sind, die der Vermieter aktuell, also zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens im Außenverhältnis zu tragen hat.

Verfahrensgang

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Urteil vom 12.05.2004; Aktenzeichen 3 C 253/03)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 26.10.2005; Aktenzeichen VIII ZR 41/05)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 12.5.2004 verkündete Urteil der Zivilprozessabteilung 3 des AG Tempelhof-Kreuzberg wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I. Die Berufung der Klägerin richtet sich gegen das am 12.5.2004 verkündete Urteil der Zivilprozessabteilung 3 des AG Tempelhof-Kreuzberg, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Klägerin trägt zur Begründung der Berufung vor:

Die von ihr zur Begründung des Erhöhungsverlangens in Ansatz gebrachten Betriebskosten des Jahres 1997 seien zur Herstellung des für die Begründung der Mieterhöhung erforderlichen Vergleichsmaßstabes geeignet. Jedenfalls aber hätte das AG bei der Umrechnung der im Mietspiegel enthaltenen Nettokaltmiete in eine Bruttokaltmiete die pauschalen Betriebskosten aus dem Mietspiegel heranziehen müssen.

Die Klägerin beantragt, das am 12.5.2004 verkündete Urteil der Zivilprozessabteilung 3 des AG Tempelhof-Kreuzberg abzuändern und die Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung des Brutto-Kaltmietzinses ab 1.5.2003 für die von ihnen aufgrund des Mietvertrages v. 27.10.1986 innegehaltene und in B., G. im 3. Obergeschoss rechts des Vorderhauses belegene Sechszimmerwohnung nebst Nebengelass um monatlich 153,24 Euro von bisher 766,20 Euro auf 919,44 Euro zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten halten das angefochtene Urteil für zutreffend.

II. Die Berufung der Klägerin ist unbegründet.

Die Klage ist zulässig aber unbegründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf die begehrte Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses gem. §§ 558, 558a, 558b BGB.

Das AG hat in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt, dass das Erhöhungsverlangen der Klägerin v. 18.2.2003 nicht deshalb unwirksam ist, weil die Begründung unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2000 erfolgte, der infolge der Geltung des Berliner Mietspiegels 2003 überholt ist (Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 558a Rz. 8).

Der Umstand, dass die Klägerin ihrer Mieterhöhungserklärung nach Auffassung des Senates nicht maßgebliche Betriebskosten aus dem Jahre 1997 zugrunde gelegt hat, führt ebenfalls nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Das Erhöhungsverlangen ist dem Mieter gem. § 558a Abs. 1 BGB in Textform zu erklären und zu begründen. Diesen Anforderungen genügt die Mieterhöhungserklärung der Klägerin. Ein Mieterhöhungsverlangen ist auch dann zulässig, wenn die darin enthaltenen Angaben nicht zutreffen und es nicht rechtfertigen. Dies sind Fragen der Begründetheit des materiell-rechtlichen Erhöhungsanspruchs, deren Klärung nicht im Rahmen der Zulässigkeitsprüfung erfolgen darf (LG Berlin GE 1999, 378, m.w.N.).

Das Mieterhöhungsverlangen ist jedoch unbegründet, da die von der Klägerin zur Begründung des Erhöhungsverlangens in Ansatz gebrachten Betriebskosten des Jahres 1997 zur Herstellung des für die Begründung der Mieterhöhung erforderlichen Vergleichsmaßstabes nicht geeignet sind. Grundsätzlich muss in einem Mieterhöhungsverfahren sichergestellt sein, dass die Vertragsmiete und die Vergleichsmiete die gleiche Mietstruktur aufweisen, da andernfalls die Vergleichsmaßstäbe nicht stimmen. Die Klägerin hat zur Begründung der Mieterhöhung auf den Berliner Mietspiegel Bezug genommen (§ 558a Abs. 2 Ziff. 1 BGB). Der hier maßgebliche Berliner Mietspiegel 2003 enthält "Netto-Kaltmieten". Das ist die Miete ohne alle Betriebskosten. Die Klägerin begehrt hier aber die Erhöhung einer "Brutto-Kaltmiete", in der sämtliche Betriebskosten des § 27 der II. Berechnungsverordnung mit Ausnahme der Heizungs- und Warmwasserkosten enthalten sind. Zur Herstellung einer Vergleichbarkeit muss entweder die vertraglich vereinbar...