Zur Mieterhöhungserklärung bei Schallschutz und Isolierglasfenstern

Leitsatz

Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung wegen baulicher Maßnahmen zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (Schallschutz) und der Einsparung von Heizenergie (Einbau von Isolierglasfenstern).

Fakten:

Vorhandene Holzfenster sollten gegen Kunststofffenster mit Isolierverglasung ausgetauscht werden; die monatliche Mehrbelastung wurde auf Grundlage von bezifferten Gesamtkosten mit monatlich 54,90 DM errechnet. Der Mieter stimmte der Modernisierungsmaßnahme zu. Nach deren Beendigung forderte der Vermieter in seiner Mieterhöhungserklärung aufgrund des bezifferten Gesamtbetrages nun einen Erhöhungsbetrag von 62,31 DM monatlich. Der Mieter zahlte den verlangten Betrag 29 Monate lang und begehrt nunmehr Rückzahlung mit der Begründung, der Austausch der Fenster stelle keine zur Mieterhöhung berechtigende Modernisierung dar. Der BGH gibt dem Vermieter Recht: Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie reicht es, wenn der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung Tatsachen darlegt, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Anlage eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt. Eine Wärmebedarfsberechnung oder die Darlegung einer Wertverbesserung der Wohnung ist nicht erforderlich.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 07.01.2004, VIII ZR 156/03

Fazit:

Die Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie und Wasser, die in erster Linie einer ökologischen Zielsetzung dienen, brauchen keine Verbesserung des Wohnwertes für den Mieter zu bewirken, es reicht aus, wenn die erzielte Einsparung an Heizenergie wesentlich ist und so der Allgemeinheit nützt.