Zur Ermittlung der "ortsüblichen Nettovergleichsmiete"

Leitsatz

Es liegt im freien richterlichen Ermessen, zur Feststellung der ortsüblichen Netto-Vergleichsmiete ein Sachverständigengutachten einzuholen oder die im Mietspiegel verzeichneten Bruttomietwerte umzurechnen (nichtamtlicher Leitsatz, Anm. der Red.)

Sachverhalt

Der Vermieter verlangte vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 18 % der Nettomiete. Die Miete sollte anhand des Mietspiegels an die ortsübliche Vergleichsmiete angepaßt werden. Der Mieter weigerte sich mit der Begründung, seine Nettomiete läge dann über dem Ortsüblichen. Im Mietspiegel waren nämlich nur die Bruttovergleichsmieten verzeichnet. Das Gericht wollte die Nettovergleichsmiete feststellen, indem es die Bruttomieten mit den - in den Vorbemerkungen des Mietspiegels verzeichneten - durchschnittlichen Betriebskosten umrechnete. Der Mieter forderte aber die Einholung eines Sachverständigengutachtens.

Entscheidung

Das Gericht muß selbst entscheiden, ob es die ortsübliche Nettomiete durch Umrechnung der Bruttomietwerte im Mietspiegel oder durch Sachverständigengutachten feststellt. Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete betrifft ausschließlich die Würdigung tatsächlicher Verhältnisse, nicht eine Rechtsfrage. Der Tatrichter muß über Tatsachenfragen gemäß seiner freien persönlichen überzeugung entscheiden. Fehlen ihm Erkenntnisse, um die Entscheidung zu treffen, muß er das Gutachten eines Sachverständigen einholen.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss vom 25.09.1997, 8 RE-Miet 6574/97

Fazit:

Will der Vermieter die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen (§ 2 MHG), so ist die ortsübliche Vergleichsmiete nach den gleichen Kriterien zu bestimmen, wie die ursprünglich vereinbarte Miete (Ausgangsmiete). Sie kann - je nach Vertrag - in der Grund- oder Nettomiete unter Ausklammerung aller, getrennt ausgewiesener Nebenkosten bestehen oder als sogenannte Inklusiv-, Pauschal- oder Gesamtmiete alle Neben-/Betriebskosten einschließen. Es ist unzulässig, wenn der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen die Zusammensetzung der vereinbarten Miete ändern will, also z.B. von einer Brutto-Kaltmiete inklusive Betriebskosten auf eine Netto-Miete zuzüglich Betriebskosten-Vorauszahlung übergehen will.