Mieterhöhung

Leitsatz

Höhere Kapitalkosten bei Kappungsgrenze beachtlich

Fakten:

Die Parteien streiten, ob die Kostenmieterhöhung in die Berechnung der Kappungsgrenze einzubeziehen ist. Nachdem ein öffentlicher Zinszuschuss der preisgebundenen Wohnung infolge planmäßiger Tilgung eines Darlehens entfallen war, erhöhte der Vermieter 2000 die Miete wegen gestiegener Kapitalkosten. Nachfolgend endete die Preisbindung. Ende 2001 verlangte der Vermieter unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird dadurch nicht überschritten. Der Mieter erhält in allen Instanzen Recht: Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen von 2001, da die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB bereits infolge der Mieterhöhung vom November 2000 erreicht ist. Die Kappungs- grenze ist auch auf Mieterhöhungsverlangen anzuwenden, durch die eine Erhöhung erstmals nach Wegfall einer Preisbindung verlangt wird. Sinn und Zweck der Kappungsgrenze besteht auch darin, einen zu raschen Anstieg solcher Mieten, die bislang erheblich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, zum Schutz der betroffenen Mieter zu vermeiden.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 28.04.2004, VIII ZR 177/03

Fazit:

Gemäß § 558 Abs. 3 BGB darf sich die Miete bei Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren - von Erhöhungen wegen Modernisierung und Veränderung der Betriebskosten abgesehen - nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. Bei der Berechnung der Kappungsgrenze ist die drei Jahre vor Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens geltende Ausgangsmiete zugrunde zu legen.