Mieterhöhung wegen Modernisierung nach Eigentumswechsel

Leitsatz

Der Erwerber eines Grundstücks, der in das Mietverhältnis eingetreten ist, kann die Miete nach durchgeführter Modernisierung erhöhen, wenn die Modernisierungsarbeiten vom Veräußerer und ehemaligen Vermieter veranlasst worden sind, mit ihrer Ausführung vor Eigentumswechsel begonnen worden ist und diese nach Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis abgeschlossen worden sind.

Fakten:

Nach Eigentumserwerb eines Miethauses teilte die Wohnungsbaugesellschaft das Grundstück in Wohnungseigentum auf und begann mit Modernisierungsarbeiten. Noch vor deren Beendigung wurde die Wohnung weiterverkauft. Der neue Erwerber und Vermieter verlangt nun eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung. Der Mieter hält dem entgegen, der Vermieter sei nicht Bauherr der Modernisierungsarbeiten gewesen. Der Mieter muss die Mieterhöhung zahlen. Nach dem Gesetz (§ 3 MHG) kann der die Modernisierungsmaßnahmen durchführende Vermieter die Kosten teilweise auf den Mieter umlegen. Dieses Recht kann auch der Erwerber geltend machen, denn er tritt kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten eines Mietverhältnisses ein (§ 571 BGB). Nach dem Willen des Gesetzgebers soll der Mieter verpflichtet werden, zur Finanzierung der zu seinen Gunsten vorgenommenen Modernisierungsarbeiten beizutragen. Der Erwerber kann auch solche Ansprüche geltend machen, die erst nach Eigentumswechsel fällig werden.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss vom 08.05.2000, 8 RE-Miet 2505/00

Fazit:

Hat z.B. die Gemeinde im Falle von Erschließungen die Modernisierungsarbeiten in Auftrag gegeben, kann der Vermieter die Miete aufgrund dieser Arbeiten nicht erhöhen.