ZAP 5/2023, Fallstricke bei der Mieterhöhung im Wohnraum ... / VI. Zulässiger Umfang der Mieterhöhung

Der Vermieter kann nach dem Gesetzeswortlaut eine Erhöhung der jährlichen Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewandten Kosten verlangen, was eine Ermittlung der jährlichen Miete und die auf das konkrete Mietobjekt entfallenden Modernisierungskosten voraussetzt. Mit der erklärten Modernisierungsmieterhöhung wird der Erhöhungsbetrag Teil der geschuldeten Miete und stellt nicht nur einen Mietzuschlag dar (BGH, Urt. v. 10.10.2007 – VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124). Wichtig ist diese Unterscheidung für den Fall, dass sich die Modernisierungsarbeiten durch die Mietzahlungen bereits amortisiert haben, weil der Erhöhungsbetrag in diesem Fall trotzdem weiter zu bezahlen ist. Auf diese Weise wird dem gesetzgeberischen Zweck Folge geleistet, dass der Vermieter eine angemessene Rendite bzw. Verzinsung seiner Modernisierungsaufwendungen erhält (Staudinger/Emmerich, Neubearbeitung 2021, § 559 BGB Rn 24).

Hinweis:

Die „jährliche Miete” i.S.v. § 559 Abs. 1 S. 1 BGB ergibt sich aus dem zwölffachen Betrag der zuletzt gezahlten Miete und nicht aus der Summe der gezahlten Miete der letzten zwölf Monate, was bei Mieterhöhungen nach §§ 557, 558 BGB in den letzten zwölf Monaten einen rechnerischen Unterschied ergibt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 82 m.w.N.).

1. Berücksichtigungsfähige Kosten

a) Allgemeines

Zu den berücksichtigungsfähigen Kosten zählen die reinen Baukosten einschließlich sämtlicher Baunebenkosten. Hierbei können alle Kosten angesetzt werden, die zur vollständigen Durchführung der Modernisierungsmaßnahme erforderlich sind. In zeitlicher Hinsicht endet die Modernisierung nicht bereits mit Beendigung der Bauarbeiten im engeren Sinn, von § 559 BGB mitumfasst sind alle Begleitarbeiten, die zur Wiederherstellung eines vertragsgemäßen Zustands erforderlich sind, wozu insb. Reinigungsarbeiten und die Durchführung von Schönheitsreparaturen (z.B. Anstreichen von Decken und Wänden) gehören (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 55). Kosten für die Finanzierung der Baumaßnahmen können nicht umgelegt werden, da diese gerade aus der Mieterhöhung zu bezahlen sind (BeckOGK/Schindler, § 559 BGB Rn 58).

b) Notwendige und tatsächlich angefallene Kosten

Umgelegt werden können nur notwendige Kosten, was aus dem mieterschützenden Zweck von § 559 BGB folgt (BeckOGK/Schindler, § 559 BGB Rn 59). Der Vermieter trägt für das Tatbestandsmerkmal der Notwendigkeit die Darlegungs- und Beweislast. Er muss jeden unnötigen, unzweckmäßigen oder überhöhten Kostenposten vermeiden und sich wie ein ordentlicher Kaufmann verhalten, was insb. die Auswahl von Baumaterialien und Handwerksbetriebe umfasst (BGH, Urt. v. 17.12.2008 – VIII ZR 41/08, NJW 2009, 839; Staudinger/Emmerich, Neubearbeitung 2021, § 559 BGB Rn 40). Dem Vermieter kommt aber ein Ermessensspielraum zugute, sodass er nicht verpflichtet ist, den kostengünstigsten Handwerksbetrieb zu beauftragen, sondern auf Handwerker zurückzugreifen, mit welchen er seit Langem erfolgreich zusammenarbeitet.

Umlagefähig sind weiter nur solche Kosten, die tatsächlich angefallen sind. Damit muss der Vermieter alle ihm gewährten Rabatte oder Skonti bei der Umlageberechnung berücksichtigen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 56). Nicht umlagefähig sind alle Kosten, die unter Verstoß gegen das Schwarzarbeitsverbot entstanden sind unabhängig davon, ob die betreffenden Verträge gem. § 134 BGB unwirksam sind. Der Vermieter kann keine Kosten auf seinen Mieter umlegen, die unter Schädigung der Allgemeinheit entstanden sind (BGH, Urt. v. 19.1.1984 – VII ZR 121/83, NJW 1984, 1175).

Hinweis:

Wenn einzelne Arbeitsschritte durch den Mieter durchgeführt werden und diesem hierfür ein Mietnachlass gewährt wird, kann der Vermieter als umlagefähige Kosten nur den insgesamt gewährten Mietnachlass heranziehen, keinesfalls den objektiven Wert der Mieterleistung, da anderenfalls die Möglichkeit bestünde, dass der Vermieter sich unbillig bereichern könnte (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 56).

2. Keine Berücksichtigung von Erhaltungsmaßnahmen

§ 559 Abs. 2 BGB stellt klar, dass Kosten für Erhaltungsmaßnahmen keine umlagefähigen Kosten nach § 559 Abs. 1 BGB darstellen. Problematisch ist die Behandlung von sog. modernisierenden Instandsetzungen, die zugleich erhaltenden und modernisierenden Charakter haben. Nach vorzugswürdiger Auffassung gilt für sog. Sowieso-Kosten, dass eine quotenmäßige Verteilung und damit Umlage ausscheidet. Ist z.B. für den Austausch einfachverglaster Fenster gegen Isolierverglasung ein Gerüst erforderlich, so kann der auf die Modernisierung entfallende Teil der Kosten für den Gerüstaufbau jedenfalls dann nicht auf den Mieter umgelegt werden, wenn die fiktiv gedachte Instandsetzung der Einfachverglasung auch nur mittels Gerüsts möglich gewesen wäre (AG Lüdenscheid, Urt. v. 12.6.1997 – 8 C 77/97, WuM 1997, 438; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 70; a.A. LG Halle, Urt. v. 8.8.2002 – 2 S 42/01, BeckRS 2002, 31157990).

Nach neuester BGH-Rechtsprechung (Urt. v. 17.6.2020 – VIII ZR 81/19, NZM 2020, 795) sind bei der Umlage nicht nur die bereits fälligen Erhaltungsmaßnahmen abzuziehen, sondern auch die Kosten für fiktive, ers...