ZAP 18/2023, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / VIII. Mieterhöhung

1. Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Zustimmungsprozess hängt u.a. davon ab, ob es in der Gemeinde einen qualifizieten Mietspiegel gibt oder nicht. In Köln gibt es nur einen einfachen Mietspiegel. Es begegnet dort keinen Bedenken, dass sich das Gericht seine Überzeugungsbildung über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grundlage einer durch einen Sachverständigen vorgenommenen Einordnung einer Wohnung in einen (einfachen) Mietspiegel bildet. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens und die Verwendung eines Mietspiegels schließen sich nicht aus. Der einfache Kölner Mietspiegel kann im Mieterhöhungsprozess eine taugliche Erkenntnisquelle bei der richterlichen Überzeugungsbildung sein. Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, dass die Tatsacheninstanz ihre Überzeugungsbildung nicht ohne Sachverständigengutachten unmittelbar auf den Mietspiegel der Stadt Köln gestützt, sondern ein solches zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eingeholt und die Heranziehung der Mietspannen des Mietspiegels durch den beauftragten Sachverständigen sowie dessen Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung innerhalb dieser Mietspannen gebilligt und ihrer Entscheidung zugrunde gelegt haben. Entscheidend ist, dass die Überzeugungsbildung der Vorinstanzen auf der Grundlage hinreichender Erkenntnisquellen, nämlich des Sachverständigengutachtens und des Kölner Mietspiegels, erfolgt ist (BGH, Beschl. v. 24.1.2023 – VIII ZR 223/21 = MietPrax-AK § 558b BGB Nr. 11 m. Anm. Börstinghaus; Kunze, MietRB 2023, 221).

2. Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

a) Rauchwarnmelder

Rauchwarnmelder waren in den letzten Monaten mehrfach Gegenstand von Revisionsentscheidungen des BGH, z.B. ob die Anmietkosten (BGH WuM 2022, 428 = GE 2022, 685 = MDR 2022, 812 = NJW-RR 2022, 877 = DWW 2022, 266 = ZMR 2022, 700 = NZM 2022, 755) oder die Service- und Wartungskosten (BGH NZM 2022, 949 = GE 2022, 1205 = NJW-RR 2022, 1593 = WuM 2022, 733 = DWW 2023, 24 = MDR 2023, 221 = ZMR 2023, 102) solcher Geräte Betriebskosten sind. Diese Rechtsprechung hat der Senat jetzt mit einer dritten Entscheidung komplettiert. Der Vermieter hatte infolge der zuvor genannten Entscheidungen seine ursprünglich gemieteten Geräte durch gleichartige gekaufte Geräte ersetzt und die Miete um 0,79 EUR erhöht. Damit hatte er beim BGH (BGH WuM 2023, 416 = MietPrax-AK § 559 BGB Nr. 11 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 15/2023 Anm. 1) keinen Erfolg. Voraussetzung jeder Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB ist, dass es sich um eine bauliche Veränderung handelt. Der Begriff ist zwar weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz, sondern auch Veränderungen der Anlagentechnik des Gebäudes, jedoch ist stets Voraussetzung, dass die in Rede stehende Maßnahme eine Veränderung des baulichen Zustands bewirkt. Der bloße Austausch von Vorrichtungen durch gleichwertige Geräte erfüllt diese Voraussetzung grds. nicht. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter bisher angemietete durch nunmehr eigens erworbene Vorrichtungen ersetzt. Denn die darin liegende Veränderung betrifft zum einen ausschließlich das rechtliche Verhältnis des Vermieters zu einem Dritten, nicht hingegen das Wohnraummietverhältnis. Diese rein rechtliche Veränderung hat keinerlei Auswirkungen auf den baulichen Zustand der Mietsache i.S.v. § 555b BGB.

b) Mieterhöhungserklärung

Eine Mieterhöhungserklärung gem. § 559b BGB nach einer Modernisierungsmaßnahme ist eine einseitige Gestaltungserklärung, mittels derer der Vermieter die Miete erhöhen kann. Voraussetzung ist, dass es sich materiell um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB gehandelt hat und die Erklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB genügt. Hierfür schreibt das Gesetz vor, dass der Vermieter die Erhöhung „berechnen und erläutern” muss. Dies soll ein Ausgleich für die nicht erforderliche Zustimmung des Mieters sein. Bereits im vergangenen Jahr hatte der BGH in zahlreichen Entscheidungen entschieden, dass es genügt, wenn der Vermieter im Mieterhöhungsschreiben gem. § 559b BGB, mit dem er wegen mehrerer baulichen Veränderungen die Miete erhöht, die Kosten auf die verschiedenen Maßnahmen aufteilt. Eine weitergehende Unterteilung nach Gewerken ist nicht erforderlich. Nach Ansicht des Senats sei eine solche zusätzliche Aufteilung der Kosten mit keinem Erkenntnisgewinn für den Mieter verbunden. Diese Rechtsprechung hat der Senat im Berichtszeitraum nochmals wiederholt (BGH ZMR 2023, 293 = NZM 2023, 282 = WuM 2023, 285 = NJW-RR 2023, 371 = MietPrax-AK § 559b BGB Nr. 12 m. Anm. Eisenschmid; Kunze, MietRB 2023, 93).

Der Vermieter hat in der Erhöhungserklärung gem. § 559b BGB darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken. Zulässig ist es zur Auslegung der Erklärung auf die Modernisierungsankündigung gem. § 555c BG Bezug zu nehmen. Aus der Erklärung muss hervorgehen, in welchem Umfang durch die durc...