ZAP 5/2023, Fallstricke bei der Mieterhöhung im Wohnraum ... / XI. Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b BGB

§ 559b BGB enthält im Abs. 1 die erforderlichen Formalien einer Mieterhöhung und in Abs. 2 die Rechtsfolgen einer formell wirksamen Erhöhungserklärung, wobei der Wirkungszeitpunkt vom Zugang der Mieterhöhungserklärung und von deren ordnungsgemäßer Ankündigung nach § 555c BGB abhängt.

1. Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung

Da es sich bei der Mieterhöhungserklärung um ein einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters handelt, muss die Erklärung in Textform (§ 126b BGB) erfolgen und hat die Erhöhung ausgehend von den angefallenen Kosten nach Maßgabe der §§ 559, 559a, 559b Abs. 1 BGB zu erläutern (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O., § 559b BGB Rn 4).

a) Parteien und Form

Absender der Erklärung muss derjenige sein, der im Zeitpunkt von deren Abgabe materiellrechtlich Vermieter ist (LG Köln, Urt. v. 8.6.1995 – 1 S 280/94, LSK 1997, 070299). Der Vermieter kann sich entsprechend der allgemeinen Regeln vertreten lassen, wobei regelmäßig die Beifügung einer Originalvollmacht vor dem Hintergrund des § 174 S. 1 BGB anzuraten ist. Sofern eine Mietermehrheit gegeben ist, muss die Erklärung gegenüber allen Mietern erfolgen, wobei im Mietvertrag auch formularmäßig Vertretungsklauseln wirksam möglich sind (BeckOGK/Schindler, § 559b BGB Rn 10).

Hinweis:

Neben der Schriftform kann der Vermieter beim Textformerfordernis auch die elektronische Form der Übermittlung per Fax oder insb. E-Mail wählen, sofern der Adressat erkennbar ist und die Erklärung durch eine Nachbildung der Namensunterschrift oder anders eindeutig erkennbar gemacht wird.

b) Zeitpunkt und Inhalt der Erklärung

Eine Mieterhöhungserklärung kann erst mit Abschluss der Modernisierungsbauarbeiten erfolgen, worunter die volle Nutzbarkeit der betreffenden Wohnung durch den Mieter zu verstehen ist (Staudinger/Emmerich, Neubearbeitung 2021, § 559b BGB Rn 4). Eine Ausschlussfrist zur Geltendmachung der Mieterhöhung besteht dagegen nicht: Der Vermieter muss die Erhöhung nicht unverzüglich geltend machen und ist nur durch den einredemäßig zu beachtenden Einwand der sog. Verwirkung beschränkt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559b BGB Rn 10).

Die nach dem Gesetz geforderte Erklärung und Berechnung der Mieterhöhung ist kein Selbstzweck, sondern Gegenstück der Modernisierungsmieterhöhung als einseitiges, empfangsbedürftiges Gestaltungsrecht, das bei Vorliegen der Wirksamkeitsvoraussetzungen eine Erhöhung der Miete bewirkt, ohne dass es auf eine Zustimmung oder gar Billigung des Mieters ankommt. Das vom Gesetz bestimmte Begründungserfordernis soll dem Mieter die Möglichkeit eröffnen, die Ordnungsgemäßheit und Plausibilität der geforderten Mieterhöhung zu überprüfen und sich ggf. Rechtsrat einholen zu können (BGH, Urt. v. 25.1.2006 – VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126). Nach ständiger Rechtsprechung des BGH muss die Begründung daher so erfolgen, dass der Mieter diese „als plausibel nachvollziehen kann” (BGH, Urt. v. 7.1.2004 – VIII ZR 156/03, NZM 2004, 252). Je umfangreicher die Modernisierungsmaßnahmen und die geforderte Mieterhöhung ausfällt, umso strengere Anforderungen sind an das Begründungserfordernis zu stellen (BeckOGK/Schindler, § 559b BGB Rn 18).

Die Entscheidung des BGH v. 20.7.2022 (VIII ZR 361/21, MDR 2022, 1145) hat die konkreten Anforderungen an die Begründung wie folgt präzisiert:

Zitat

„1.	Die Erklärung über eine Modernisierungsmieterhöhung genügt regelmäßig den formellen Anforderungen nach § 559b BGB, wenn sie – im Hinblick auf die Angabe der entstandenen Kosten – die Gesamtkosten für die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme und im Fall der Durchführung mehrerer verschiedener Modernisierungsmaßnahmen die jeweiligen Gesamtkosten für die einzelnen Maßnahmen ausweist.
2.	Das gilt nicht nur, wenn es sich bei der betreffenden Maßnahme um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, sondern auch dann, wenn eine sog. modernisierende Instandsetzung durchgeführt wurde und der Vermieter sich deshalb nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB einen – in der Erhöhungserklärung (zumindest durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags) auszuweisenden – Instandsetzungsanteil anrechnen lassen muss.
3.	Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen ist grundsätzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden.”

(Für die weiteren Einzelheiten einer erforderlichen Begründung wird auf Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O., § 559b BGB Rn 14–39a Bezug genommen).

2. Rechtsfolgen einer wirksamen Mieterhöhungserklärung

Vergleichbar wie bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB bewirkt eine ordnungsgemäße Mieterhöhungserklärung eine automatische Erhöhung der Miete, wobei der Erhöhungsbetrag Teil des einheitlichen Mietzinses wird und nicht nur einen hinzutretenden Teil der Miete darstellt (BGH, Urt. v. 10.10.2007 – VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124). Nach § 559b Abs. 2 BGB erhöht sich die Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erhöhungserklärung, wobei es dem Vermie...