ZAP 24/2022, Fallstricke bei der Mieterhöhung (Teil 1): ... / 3. Die Anpassung im Zweijahreszeitraum

Anders als beim einfachen Mietspiegel nach § 555c BGB ist der qualifizierte Mietspiegel nach zwei Jahren fortzuschreiben und spätestens nach vier Jahren komplett neu zu erstellen (§ 558d Abs. 2 BGB). Nach dem ausdrücklichen Wortlaut ist eine Anpassung nach dem Verbraucherpreisindex (vgl. 22 MsV) oder einer Stichprobe (vgl. § 23 MsV) nur ein einziges Mal nach zwei Jahren möglich, eine komplette Neuerstellung ist spätestens nach vier Jahren durchzuführen. Wird ein qualifizierter Mietspiegel nach diesen Vorschriften weder fortgeschrieben noch rechtzeitig neu erstellt, wird er nicht unwirksam, sondern ist als einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB zu berücksichtigen (BeckOGK/Fleindl, § 558d BGB Rn 20 m.w.N.).

a) Fortschreibung mittels Verbrauchpreisindex

Nach § 558d Abs. 2 S. 2 i.V.m. § 22 MsV kann ein qualifizierter Mietspiegel allein durch vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland fortgeschrieben werden, die Heranziehung eines Mietenindexes o.Ä. ist unzulässig (BeckOGK/Fleindl, § 558d BGB Rn 23). Die Entwicklung von Wohnungsmieten ist nur mit ca. 21 % beim Verbraucherpreisindex berücksichtigt, sodass es durchaus zu einer nicht parallelen Entwicklung von Verbraucherpreisindex und Mietpreisniveau kommen kann, was aber vom Gesetzgeber hingenommen wurde, um eine inflationsbedingte Senkung der Realmieten zu verhindern (RegE BT-Drucks 14/4553, 57).

b) Fortschreibung mittels Stichprobe

Die Fortschreibung mittels Stichprobe erfordert eine sehr viel kleinere Stichprobe als bei einer Neuaufstellung (AG Bitterfeld-Wolfen, Beschl. v. 19.9.2012 – 7 C 257/12, WuM 2013, 45). § 23 Abs. 1 MsV erlaubt die Verwendung von pauschalierenden Annahmen. Das Verfahren sollte immer dann angewendet werden, wenn sich der örtliche Mietmarkt anders als die bundesweite Preisentwicklung entwickelt hat oder wenn eine heterogene Mietentwicklung im Gemeindegebiet zu verzeichnen ist (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558d BGB Rn 120).