ZAP 5/2023, Fallstricke bei der Mieterhöhung im Wohnraum ... / V. Allgemeine Voraussetzungen

§ 559 BGB gilt nur für Wohnraummietverhältnisse und nicht bei Gewerbemietverhältnissen mit Ausnahme solcher nach § 578 Abs. 3 BGB, was sich bereits aus der systematischen Stellung im Kapitel „Mietverhältnisse über Wohnraum” ergibt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 18 f.). § 559 BGB gilt zudem nicht bei öffentlich geförderten Wohnungen, für die eine Kostenmiete nach dem Wohnungsbindungsgesetz zu bezahlen ist.

Hinweis:

Für den Bereich der Gewerbemiete kann eine Modernisierungsmieterhöhung bereits im Mietvertrag vereinbart werden, gleichermaßen ist eine spätere Einigung über eine konkrete Mieterhöhung für eine konkrete Modernisierung möglich (Schach, GE 2006, 1446 mit konkreten Klauselvorschlägen).

1. Bauherreneigenschaft des Vermieters

Ausgehend vom Wortlaut von § 559 Abs. 1 S. 1 BGB („Hat der Vermieter Modernisierungsarbeiten [...] durchgeführt”) kann eine Mieterhöhung nur vorgenommen werden, wenn der Vermieter als Bauherr der Modernisierungsmaßnahme(n) anzusehen ist (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 26 m.w.N. aus der Rspr.). Dafür ist selbstredend nicht erforderlich, dass der Vermieter selbst konkrete Baumaßnahmen vornimmt, er kann sich verschiedener Hilfspersonen wie Architekten u.Ä. bedienen, wobei in rechtlicher Hinsicht nach h.M. nur zu fordern ist, dass jeweils ein Handeln im Namen und auf Rechnung des Vermieters vorliegt (BeckOGK/Schindler, § 559 BGB Rn 30).

Hinweis:

Maßgeblich für die Bauherreneigenschaft des Vermieters ist, ob er das „Ob”, „Wann” und „Wie” der jeweiligen Modernisierungsmaßnahem bestimmt und deren Kosten zu tragen hat. Sofern ein Vermieter z.B. den Betrieb einer Zentralheizung auf eine Drittfirma übertragen hat (sog. Wärmecontracting-Vertrag) und diese Firma eine Modernisierung der Zentralheizung plant, ist für § 559 BGB kein Raum (BGH, Urt. v. 22.2.2006 – VIII ZR 362/04, NZM 2006, 534).

Problematisch ist die Festlegung der Bauherreneigenschaft bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), sofern der Vermieter nur ein Mitglied selbiger ist. Sofern Modernisierungsmaßnahmen von der WEG selbst in Auftrag gegeben werden, was aufgrund der Rechtsfähigkeit nach § 9a Abs. 1 S. 1 WEG problemlos möglich ist, kommt die wohl h.M. zu dem zutreffenden Ergebnis, dass nichtsdestotrotz jedes einzelne Mitglied der WEG Bauherr i.S.v. § 559 BGB bleibt (BeckOGK/Schindler, § 559 BGB Rn 35; a.A. wohl Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 30).

2. Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme

Eine Modernisierungsmieterhöhung setzt weiter voraus, dass eine bauliche Maßnahme i.S.v. § 555b Nrn. 1, 3, 4, 5, oder 6 BGB durchgeführt wurde. Ausreichend ist dabei, dass eine der Alternativen erfüllt ist, da die einzelnen Varianten nicht in einem Exklusivitätsverhältnis zueinanderstehen.

a) Bauliche Veränderung

Der Begriff der baulichen Veränderung ist weit auszulegen und erfasst neben jeglichen Eingriffen in die Bausubstanz, die Erneuerung von technischen Anlagen und Einrichtungen und jeden veränderten baulichen Zustand des Mietobjekts (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 37 m.w.N.). Da § 555b BGB insoweit keine Einschränkung vorsieht, kann die bauliche Veränderung an der vermieteten Wohnung selbst oder am Anwesen bzw. dem Grundstück vorgenommen werden (BeckOGK/Schindler, § 559 BGB Rn 42). Die Möblierung einer unmöbliert vermieteten Wohnung soll jedoch nicht als bauliche Veränderung anzusehen sein, da nach dem allgemeinen Sprachverständnis keine Baumaßnahme vorliegt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 39 m.w.N.).

b) Maßgeblicher Zeitpunkt

Aus dem eindeutigen Wortlaut von § 559 BGB („Hat [...] durchgeführt”) folgt, dass die Modernisierungsmaßnahme nach Beginn des Mietverhältnisses begonnen worden sein muss. Maßnahmen, die vor Abschluss des Mietvertrags begonnen wurden, berechtigen nicht zu einer Mieterhöhung. Dies ergibt sich schon daraus, dass anderenfalls der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme zweimal auf seine Mieter umlegen könnte, was von § 559 BGB nicht geschützt wird (zu Recht BeckOGK/Schindler, § 559 BGB Rn 46).

c) Behandlung sog. Luxusmodernisierungen

Nicht zu einer Mieterhöhung nach § 559 BGB berechtigen Luxusmodernisierungen wie z.B. der Einbau einer Sauna oder eines Schwimmbades. Solche Maßnahmen widersprechen dem Normzweck von § 559 BGB, den Vermieter dazu anzuhalten, in seinen renovierungsbedürftigen Wohnungsbestand zu investieren und einen den aktuellen Wohngewohnheiten entsprechenden Zustand zu schaffen, wobei für die wertende Einordnung auf das Verhalten eines durchschnittlichen Hauseigentümers abzustellen ist, der in das von ihm selbst bewohnte Gebäude investieren würde oder eben nicht (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 45a). Der Einbau eines Fahrstuhls soll dabei gerade keine Luxusmodernisierung darstellen (AG Brandenburg, Urt. v. 31.8.2018 – 31 C 298/17, BeckRS 2018, 19926). Nach neuerer BGH-Rechtsprechung sind auch grundlegende Veränderungen der Mietsache als nicht unter § 559 BGB fallende Baumaßnahmen einzuordnen (BGH, Beschl. v. 21.11.2017 – VIII ZR 28/17, NJW 2018, 1008).

d) Abgrenzung zur Instandsetzung und Instandhaltung

aa) Allgemeines

Wie sich aus der gesetzessystematischen Differenzierung in § 555a BGB einerseits und § 555b BGB andererseits ergibt, müssen Modernisierungsmaßnahmen vo...