ZAP 24/2022, Fallstricke bei der Mieterhöhung (Teil 1): ... / V. Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete

Auch wenn der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete in § 558 Abs. 2 BGB legaldefiniert wird, erfordert dessen inhaltliches Verständnis eine weitergehende Erörterung. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist regelmäßig keine punktgenaue Einzelmiete, sondern ein repräsentativer Querschnitt der üblichen Entgelte in der Gemeinde für die betreffende Wohnung, wobei in zeitlicher Hinsicht nur Mietverträge einbezogen werden, die in den letzten sechs Jahren seit Zugang des Mieterhöhungsverlangens geschlossen wurden (BGH, Urt. v. 24.4.2019 – VIII ZR 62/18/, NZM 2019, 469; LG München I, Urt. v. 25.9.2002 – 14 S 16601/01, WuM 2002, 547). Hintergrund hierfür ist, dass vielfältige Ursachen unterschiedlicher Mieten für völlig identische Wohnungen vorliegen können: Neben dem Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses in den letzten sechs Jahren können auch unterschiedliche Verhandlungsgeschicke der Mieterpartei eine jeweils unterschiedliche Miethöhe ergeben. Mit der h.M. ist die ortsübliche Vergleichsmieter daher als eine modifizierte marktorientierte Durchschnittsmiete aller auf dem Markt für vergleichbare Wohnungen im maßgeblichen Zeitraum gezahlten Entgelte zu definieren (BeckOGK/Fleindl, § 558 BGB Rn 18).

Hinweis:

Für die Praxis ist zu beachten, dass es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht um eine echte Durchschnittsmiete aller vermieteten Wohnungen in einer Gemeinde handelt, weil insb. seit Längerem unverändert gebliebene Bestandsmieten, die vor mehr als sechs Jahren geschlossen wurden, nicht in die Ermittlung einfließen, was bei einem in den letzten Jahren zu vermeldenden, stetigen Mietpreisanstieg bei Neuvermietungen dazu führt, dass die ortsübliche Miete in aller Regel unterhalb der bei Neuvermietung erzielbaren Miete liegt.

Inhaltlich erfolgt die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter ausschließlicher Berücksichtigung der in § 558 Abs. 2 BGB abschließend enthaltenen fünf Wohnwertmerkmalen (Müko-BGB/Artz, 8. Aufl. 2020, § 558 BGB Rn 21). Allein entscheidend ist also, ob die Wohnungen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit vergleichbar sind.