Die verlangte Miete darf die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder – von Betriebskostenerhöhungen abgesehen – geändert worden sind, nicht übersteigen.
Wohnraum, der nicht einfließt
Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.[1] Preisgebundener Wohnraum fließt daher nicht in die ortsübliche Vergleichsmiete ein.
Hierzu ist nach der amtlichen Begründung neben dem klassischen 1. und 2. Förderweg auch sozialer Wohnungsbau des 3. Förderwegs zu zählen, da hier die Miete üblicherweise im Rahmen einer Förderzusage unterhalb der Marktmiete festgelegt wird. Damit sind alle öffentlichen Fördertatbestände, die zur Festlegung der Miethöhe führen, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeschlossen.
Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens für Vergleichsmiete maßgeblich
Maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nicht der des zeitlichen Wirksamwerdens der Erhöhung, sondern der des Zugangs des Erhöhungsverlangens beim Mieter.[2]
Vergleich Ausgangsmiete – Vergleichsmiete
Verglichen werden müssen also 2 Werte, nämlich die Ausgangsmiete und die ortsübliche Vergleichsmiete. Ausgangsmiete ist die Miete, zu deren Zahlung sich der Mieter gegenüber dem Vermieter gem. § 535 Abs. 2 BGB verpflichtet hat. Nach § 556 Abs. 1 BGB umfasst die Miete die Grundmiete und den Betrag für Betriebskosten i. S. d. § 1 BetrKV. Hiermit ist aber keine Beschränkung auf bestimmte Arten der Miete wie Netto-, Brutto- oder Teilinklusivmiete beinhaltet. Die Parteien können daher eine Miete vereinbaren, die die Betriebskosten (bis auf Heizung und Warmwasser) umfasst (Bruttokaltmiete), eine Miete, die einen Teil der Betriebskosten beinhaltet (Teilinklusivmiete) oder eine Miete, die die Betriebskosten nicht mit einschließt, sondern diese gesondert ausweist (Nettomiete).
Für eine Mieterhöhung gem. § 558 BGB ist an diese vertraglich vereinbarte Miete, auch wenn es z. B. eine Teilinklusivmiete ist, anzuknüpfen.[3] Unter Miete, die gem. § 558 BGB erhöht werden kann, ist daher nicht nur die Nettomiete ohne Betriebskosten zu verstehen, sondern die im Einzelfall vereinbarte Miete.[4]
Wirksamkeit eines Erhöhungsverlangens
Die Wirksamkeit eines Erhöhungsverlangens hängt deshalb nicht davon ab, dass im Fall einer Inklusiv-, Pauschal- oder Gesamtmiete oder einer Teilpauschalmiete der Vermieter den aus Grund- oder Nettomiete von allen Nebenkosten bereinigten Mietanteil rechnerisch ermittelt und sein auf § 558 BGB gerichtetes Erhöhungsverlangen auf den so errechneten Nettomietanteil ausrichtet und begrenzt.
Unzulässig mit der Folge der Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens insgesamt ist es dagegen, wenn der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen die Zusammensetzung der vereinbarten Miete ändern will, also z. B. von einer Bruttokaltmiete inklusive Betriebskosten auf eine Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung übergehen will.[5] Ein die Zustimmung des Mieters ersetzendes Urteil würde dann nämlich einen ändernden Eingriff in die Struktur des Mietvertragsverhältnisses bedeuten.[6]
Ausnahme "Bruttowarmmiete"
Hiervon ist allerdings eine Ausnahme zu machen. Haben die Parteien eine Bruttowarmmiete vereinbart, d. h. eine Miete, in der auch die Kosten für Heizung und Warmwasser enthalten sind, muss der Vermieter vor Durchführung einer Mieterhöhung die Mietstruktur durch einseitige Erklärung auf eine Bruttokaltmiete zuzüglich Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser umstellen.
Die Vorschriften der Heizkostenverordnung gehen nämlich abweichenden Vereinbarungen vor, sodass hierdurch die rechtsgeschäftliche Gestaltungsfreiheit der Parteien kraft Gesetzes eingeschränkt ist. Hierbei kommt es nicht darauf an, dass eine der Vertragsparteien die verbrauchsabhängige Abrechnung verlangt.[7]
Zwar ist ein auf die Erhöhung einer Bruttowarmmiete gerichtetes Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam und damit die darauf gerichtete Klage auch nicht unzulässig.[8] Ein solches Erhöhungsverlangen ist aber unbegründet, weil der Vermieter aufgrund des Vorrangs der Heizkostenverordnung keinen vertraglichen Anspruch auf ein pauschal berechnetes Entgelt für die Heiz- und Warmwasserkosten hat. Der Vermieter hat daher den in der Miete enthaltenen Heiz- und Warmwasserkostenanteil aus der vertraglich vereinbarten Bruttowarmmiete herauszurechnen und als Vorauszahlung zu behandeln.
Wohnung zusammen mit Garage vermietet
Ist die Wohnung zusammen mit einer Garage vermietet, besteht also ein einheitliches Mietverhältnis, ist Folgendes zu beachten: Die Mietstruktur darf nicht geändert werden. Ist also die Miete getrennt ausgewiesen, so bleibt es dabei. Will der Vermieter die Miete nicht nur für die Wohnung, sondern auch für die Garage erhöhen, muss er dies begründen, z. B. durch Angabe von "Vergleichsgaragen".[9]
Als "Vergleichs...
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