ZAP 24/2022, Fallstricke bei der Mieterhöhung (Teil 1): ... / 1. Anwendbarkeit der Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze gilt bei allen Mieterhöhungen nach § 558 BGB und auch bei Übergang vom preisgebundenen zum preisfreien Wohnraum, wenn die Sozialbindung ausgelaufen ist (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn 150). Die Kappungsgrenze gilt hingegen nicht bei Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB, bei Erhöhungen der Betriebskosten nach § 560 BGB und bei wirksam vereinbarten Staffel- oder Indexmietvereinbarungen gem. §§ 557a, 557b BGB (BeckOGK/Fleindl, § 558 BGB Rn 78). Nach vorzugswürdiger Meinung bleiben auch kraft Privatautonomie vereinbarte Modernisierungsmieterhöhungen unberücksichtigt, da man anderenfalls den Vermieter zum formalen Vorgehen über § 559b Abs. 1 BGB zwingen würde, obwohl sich die Mietvertragsparteien einvernehmlich über eine Erhöhung des Mietzinses geeinigt haben (BGH, Urt. v. 28.4.2004 – VIII ZR 185/03, NZM 2004, 456; BeckOGK/Fleindl, § 558 BGB Rn 79; a.A. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn 178).