ZAP 24/2022, Fallstricke bei der Mieterhöhung (Teil 1): ... / d) Umfang und Reichweite der gesetzlichen Vermutung

Sind im Prozess die Vermutungsgrundlagen dargelegt und unstreitig oder zur Überzeugung des Tatgerichts bewiesen worden, obliegt dem Gegner der volle Beweis des Gegenteils der gesetzlichen Vermutung (§ 292 S. 1 ZPO). Die jeweilige Prozesspartei muss dann den Vollbeweis erbringen, dass die Mietentgelte im qualifizierten Mietspiegel unrichtig sind, was am Ehesten bei Vorliegen von § 558d Abs. 1 S. 3 BGB erfolgversprechend möglich sein dürfte. Der Vollbeweis umfasst den Umstand, dass die in der Mietspiegelverordnung (MsV) festgelegten Maßstäbe nicht eingehalten wurden bzw. der Mietspiegel nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde (BeckOGK/Fleindl, § 558d BGB Rn 39).

Praxistipp:

In der Praxis werden in diesem Zusammenhang häufig Vergleichswohnungen oder Parteigutachten vermieterseits vorgelegt, aus denen sich angeblich ortsübliche Entgelte jenseits des qualifizierten Mietspiegels ergeben sollen. Nach hier vertretener Auffassung können Vergleichswohnungen bereits nicht die Vermutungsregelung substantiiert erschüttern, da bei der Mietspiegelerhöhung nach § 15 Abs. 3 MsV jeweils 1/6 der niedrigsten und der höchsten Mietzinswerte gestrichen werden. Auch durch ein privates Sachverständigengutachten, das andere als die im Mietspiegel ausgewiesene Mietzinse als ortsüblich ermittelt, wird in aller Regel der Vollbeweis des Gegenteils nicht zu erbringen sein, da die Beurteilungsgrundlagen eines privaten Sachverständigengutachtens auf einer sehr viel geringeren Datenbasis beruhen und damit nicht im Ansatz an die statistische Tiefe eines qualifizierten Mietspiegels heranreichen können (ebenso BeckOGK/Fleindl, § 558d BGB Rn 40 f.).