Kinne/Schach/Bieber, BGB § 558d Qualifizierter Mietspiegel / 3 Vermutungswirkung – Abs. 3

Rz. 3

Nach der Intention des Gesetzgebers ist die Vermutungswirkung des qualifizierten Mietspiegels ein ganz wesentliches Instrument, die Mietentwicklung transparent zu machen und das Mieterhöhungsverlangen in gewisser Weise zu kanalisieren. Welche Mietvertragspartei auch immer meint, die Werte des qualifizierten Mietspiegels sein für die betreffende Wohnung nicht aussagekräftig, muss die Vermutung widerlegen, was nur im Zustimmungsrechtsstreit möglich ist. Es handelt sich um eine widerlegbare Vermutung, die den Beweis des Gegenteils zulässt (§ 292 ZPO). Lediglich die Behauptung, bestimmte Daten im qualifizierten Mietspiegel würden nicht die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, reicht nicht, um das Gericht zur Beweiserhebung, etwa durch Sachverständigengutachten zu veranlassen. Erforderlich ist ein substanziierter Vortrag, aufgrund welcher konkreten Annahme der Schluss gerechtfertigt sei, die ortsübliche Vergleichsmiete sei für die konkrete Wohnung höher bzw. niedriger. Das kann z. B. durch Vergleichswohnungen aber auch durch ein Privat-Sachverständigengutachten geschehen. Erst wenn die Behauptungen insofern schlüssig, nachvollziehbar sind, kommt die Beweiserhebung (für den Gegenbeweis) in Betracht.

Nicht zu folgen ist der Ansicht, die Vermutungswirkung könne nur widerlegt werden, wenn substantiiert dargelegt werde, dass der Mietspiegel nicht nach den "anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen" erstellt worden ist, was nur durch eine methodische Durchleuchtung des qualifizierten Mietspiegels erfolgen könne (vgl. Lammel, § 558d Rn. 34; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558d Rn. 91.; LG Berlin, Urteil v. 10.9.2004, 63 S 145/04, GE 2004, 1296). Eine derartige Widerlegungsmöglichkeit wäre nur theoretischer Natur. Das Gesetz spricht jedoch nur davon, dass sich die Vermutungswirkung auf die im Mietspiegel bezeichneten Entgelte bezieht. Damit muss sich der Gegenvortrag auch nur auf die für die betreffende Wohnung ortsübliche Vergleichmiete beziehen (vgl. auch LG Berlin, Urteil v. 20.7.2004, 65 S 370/03, GE 2004, 1456; LG Berlin, Zivilkammer 67, GE 2004, 180).

Das Gericht ist vornehmlich bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels nicht gehalten, zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichmiete ein Sachverständigengutachten einzuholen. Im Rahmen der Schätzung nach § 287 ZPO kann es auch eine Orientierungshilfe mit heranziehen, die nicht unter die Qualifizierung des Mietspiegels fällt (BGH, Urteil v. 20.4.2005, VIII ZR 110/04, GE 2005, 663 = WuM 2005, 394 = NJW 2005, 2074).

Die Diskussion zu Vermutungswirkung eines qualifizierten Mietspiegels ist in letzter Zeit wieder aufgelebt. Nach BGH, Urteil v. 21.11. 2012, VIII ZR 46/12 kann auf die Prüfung, ob ein Mietspiegel die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB erfüllt, im Bestreitensfall nicht schon deswegen verzichtet werden, weil der Mietspiegel von seinem Ersteller als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet oder von der Gemeinde und/oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als solche anerkannt und veröffentlicht worden ist (vorliegend der Berliner Mietspiegel). Die Darlegungs-und Beweislast für das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels trägt diejenige Partei, die sich die Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB zu Nutze machen will. Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden, damit dort die notwendigen Feststellungen zum Zu-Stande-Kommen des Mietspiegels getroffen werden können. Der BGH hat in seinem Urteil jedoch auch darauf verwiesen, dass bei einem qualifizierten Mietspiegel das Gericht nicht gehindert ist, die ortsübliche Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten festzustellen. Die Sache wird bei Drucklegung dieses Kommentars noch nicht abgeschlossen sein.