ZAP 24/2022, Fallstricke bei der Mieterhöhung (Teil 1): ... / IX. Form und Begründung eines Mieterhöhungsverlangens (§ 558a BGB)

§ 558a BGB enthält die einzuhaltenden Formalien für ein Mieterhöhungsverlangen zur Durchsetzung des Anspruchs des Vermieters aus § 558 Abs. 1 BGB. Neben den bereits behandelten materiellen Voraussetzungen setzt der Zustimmungsanspruch des Vermieters ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen voraus, wofür das Gesetz zunächst Textform gem. § 126b BGB und eine Begründung erfordert (§ 558a Abs. 1 BGB).

1. Aussteller, Adressat und erforderliche Form einer Mieterhöhung

Das Mieterhöhungsverlangen muss von der Person abgegeben werden, die im Mietvertrag als Vermieter genannt und aufgeführt ist. Die Eigentümerstellung ist also nicht relevant. Im Fall eines Rechtsübergangs nach § 566 BGB kommt es auf den Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch an, wobei die Eintragung bereits bei Abgabe der Mieterhöhung und nicht erst bei dessen Zugang vorliegen muss (Müko-BGB/Artz, § 558a BGB Rn 12). Stellvertretung ist nach allgemeinen Regeln der §§ 164 ff. BGB zulässig, vor dem Hintergrund von § 174 S. 1 BGB sollte dem Mieterhöhungsverlangen im Regelfall jedoch eine Originalvollmachtsurkunde beigefügt werden. Während eines anhängigen Zivilverfahrens umfasst nach h.M. eine erteilte Prozessvollmacht nach § 81 ZPO auch die Abgabe weiterer materiell-rechtlicher Willenserklärungen, wie z.B. Kündigungen und Mieterhöhungsverlangen (BGH, Urt. v. 18.12.2002 – VIII ZR 72/02, NJW 2003, 963). Bei einer Vermietermehrheit muss das Erhöhungsverlangen von allen Vermietern ausgehen. Nach der Rspr. des BGH ist es zudem zulässig, wenn der Vermieter und Veräußerer dem Erwerber vor Eigentumsumschreibung im Grundbuch dazu ermächtigt, den Anspruch nach § 558 Abs. 1 BGB im eigenen Namen geltend zu machen (BGH, Urt. v. 19.3.2014 – VIII ZR 203/13, NZM 2014, 385). Erklärungsadressat sind alle Mieter, wird es nur an einen von mehreren Mietern gerichtet, führt dies zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens insgesamt (BeckOGK/Fleindl, § 558a BGB Rn 15 m.w.N.). Eine Bevollmächtigung zur Entgegennahme von Kündigungen oder Mieterhöhungen ist jedoch – auch formularvertraglich – zulässig (BGH, Urt. v. 10.9.1997 – VIII ARZ 1/97, NJW 1997, 3437).

Hinweis:

Da ein Mieterhöhungsverlangen anders als eine Kündigung nicht der Schriftform bedarf, ist ein erneutes Mieterhöhungsverlangen per beA mit einfacher Signatur formell wirksam, unabhängig davon, in welcher Form der Schriftsatz dem Gegner dann durch das Gericht übermittelt wird (ebenso BeckOGK/Fleindl, § 558a BGB Rn 21).

2. Inhalt des Mieterhöhungsverlangens

Das einseitige Zustimmungsverlangen des Vermieters nach § 558a BGB ist ein förmlicher Antrag nach § 145 BGB, der auf den Abschluss einer Mietvertragsänderung in Bezug auf die Miethöhe hinzielt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558a BGB Rn 3). Der Mieter kann dieses Angebot nach Maßgabe von § 151 BGB annehmen, wobei entgegen § 150 Abs. 2 BGB auch eine teilweise Annahme möglich ist (vgl. Wortlaut von § 558b Abs. 1 BGB: „Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt”). Demzufolge muss dem Mieterhöhungsverlangen zu entnehmen sein, dass ein echtes Vertragsangebot enthalten ist, was sich nach den allgemeinen Regeln der §§ 133, 157 BGB bestimmt. Kein Angebot und damit kein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen liegt z.B. dann vor, wenn der Vermieter den Eindruck erweckt, die Miete aufgrund eines eingebildeten Rechts einseitig erhöhen zu können und den Mieter zur Zahlung auffordert (BeckOGK/Fleindl, § 558a BGB Rn 23). In Bezug auf die gewünschte neue Miete ist erforderlich, dass diese neue Miete oder der Erhöhungsbetrag angegeben wird, die bloße Nennung einer neuen Quadratmetermiete reicht nicht aus (AG Dortmund, Beschl. v. 28.2.2006 – 125 C 11544/05, WuM 2006, 157; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558a BGB Rn 16). Der Erhöhungszeitpunkt ergibt sich aus § 558b Abs. 1 BGB und braucht nicht genannt zu werden, nennt der Vermieter einen späteren Wirksamkeitszeitpunkt ist er daran gebunden (BeckOGK/Fleindl, § 558a BGB Rn 30). Dem Vermieter ist es zudem unbenommen, sein Mieterhöhungsverlangen entgegen den allgemeinen Regeln der §§ 145 ff. BGB jederzeit zurückzunehmen oder betragsmäßig zu ermäßigen, nur eine Erhöhung der geforderten Miete ist unzulässig (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558a BGB Rn 19).

3. Begründung des Mieterhöhungsverlangens

Zweck der Begründungspflicht ist, dem Mieter erste nachprüfbare Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu geben, sodass der Mieter innerhalb der Zustimmungsfrist des § 558b Abs. 1 BGB entscheiden kann, ob er zustimmt oder nicht (BGH, Urt. v. 29.4.2020 – VIII ZR 355/18, NZM 2020, 534). § 558a Abs. 2 BGB nennt vier mögliche Begründungsmittel, wobei die Aufzählung nicht enumerativ ist (BeckOGK/Fleindl, § 558a BGB Rn 33). Für die Praxis sind fast ausschließlich die Begründungsmöglichkeiten eines (qualifizierten) Mietspiegels und der Nennung von drei Vergleichswohnungen von Relevanz (§ 558a Abs. 2 Nr. 1 und 4 BGB). Bloße inhaltliche Fehler, sog. Begründungsmängel führen nach ständiger Rspr. des BGH nicht zur formellen Unwirksamkeit und sind nur bei der materiellen Richtigkeit des Mieterhöhungsverlangens zu berücksichtigen (BGH, Urt. v. 11.7.2018...