ZAP 5/2023, Fallstricke bei der Mieterhöhung im Wohnraum ... / 1. Bauherreneigenschaft des Vermieters

Ausgehend vom Wortlaut von § 559 Abs. 1 S. 1 BGB („Hat der Vermieter Modernisierungsarbeiten [...] durchgeführt”) kann eine Mieterhöhung nur vorgenommen werden, wenn der Vermieter als Bauherr der Modernisierungsmaßnahme(n) anzusehen ist (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 26 m.w.N. aus der Rspr.). Dafür ist selbstredend nicht erforderlich, dass der Vermieter selbst konkrete Baumaßnahmen vornimmt, er kann sich verschiedener Hilfspersonen wie Architekten u.Ä. bedienen, wobei in rechtlicher Hinsicht nach h.M. nur zu fordern ist, dass jeweils ein Handeln im Namen und auf Rechnung des Vermieters vorliegt (BeckOGK/Schindler, § 559 BGB Rn 30).

Hinweis:

Maßgeblich für die Bauherreneigenschaft des Vermieters ist, ob er das „Ob”, „Wann” und „Wie” der jeweiligen Modernisierungsmaßnahem bestimmt und deren Kosten zu tragen hat. Sofern ein Vermieter z.B. den Betrieb einer Zentralheizung auf eine Drittfirma übertragen hat (sog. Wärmecontracting-Vertrag) und diese Firma eine Modernisierung der Zentralheizung plant, ist für § 559 BGB kein Raum (BGH, Urt. v. 22.2.2006 – VIII ZR 362/04, NZM 2006, 534).

Problematisch ist die Festlegung der Bauherreneigenschaft bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), sofern der Vermieter nur ein Mitglied selbiger ist. Sofern Modernisierungsmaßnahmen von der WEG selbst in Auftrag gegeben werden, was aufgrund der Rechtsfähigkeit nach § 9a Abs. 1 S. 1 WEG problemlos möglich ist, kommt die wohl h.M. zu dem zutreffenden Ergebnis, dass nichtsdestotrotz jedes einzelne Mitglied der WEG Bauherr i.S.v. § 559 BGB bleibt (BeckOGK/Schindler, § 559 BGB Rn 35; a.A. wohl Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 30).