ZAP 5/2023, Fallstricke bei der Mieterhöhung im Wohnraum ... / a) Nicht vom Vermieter zu vertretende Modernisierungen (Nr. 1)

War dem Vermieter zur Zeit der Vornahme der Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren weder positiv bekannt noch vorwerfbar unbekannt, dass er innerhalb der fünfjährigen Sperrfrist aufgrund gesetzlicher Verpflichtungen weitere Modernisierungen vornehmen muss, kann er diese Modernisierungen zum Gegenstand einer normalen Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB machen, ohne dass der Mieter die Sperrfrist von fünf Jahren entgegenhalten könnte (Müko-BGB/Artz, 9. Aufl. 2023, § 559c BGB Rn 10 ff.). Hierunter können z.B. verpflichtende Modernisierungen von Fassaden fallen, die aufgrund der Energieeinsparverordnung (EnEV) durchzuführen sind (BT-Drucks 19/4672, 34). Für die Praxis problematisch ist das auslegungsbedürftige Tatbestandsmerkmal des „Kennenmüssens”, das sich an § 122 Abs. 2 BGB anlehnt. Nicht ausreichend dürfte insoweit eine Vorgabe in einem Koalitionsvertrag oder das gesondert ausgesprochene Ziel einer Regierungspartei sein, gleiches gilt für das Vorliegen eines Referentenentwurfs, weil in allen Fällen die Frage der Verwirklichung der politischen Ziele zu unklar und für den Vermieter nicht rechtssicher nachprüfbar ist (ebenso BeckOGK/Englmann, Stand: 1.1.2023, § 559c BGB Rn 41). Nach hier vertretener Auffassung wird man erst mit Vorliegen eines zustimmenden Bundestagsbeschlusses ein Kennenmüssen bejahen müssen, ohne dass es auf die nachfolgende Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt ankommt (ebenso: Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559c BGB Rn 22; bereits auf das Vorliegen eines Regierungsentwurfs mit erheblicher medialer Aufmerksamkeit abstellend BeckOGK/Englmann, Stand: 1.1.2023, § 559c BGB Rn 41).