ZAP 24/2022, Fallstricke bei der Mieterhöhung (Teil 1): ... / a) Neuvermietungsfälle

Bei dem praktisch wichtigsten Fall einer Neuvermietung ist der maßgebliche Zeitpunkt für den Fristbeginn also der Mietvertragsbeginn und nicht der möglicherweise frühere Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses (BeckOGK/Fleindl, § 558 BGB Rn 96; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn 20; a.A. Staudinger/Emmerich, Neubearbeitung 2021, § 558 BGB Rn 7). Für diese h.M. sprechen die besseren Argumente, v.a. Wortlaut und Normzweck von § 558 Abs. 1 BGB: Der Wortlaut nimmt Bezug auf die Mietzinszahlungspflicht aus § 535 Abs. 2 BGB, die im direkten Synallagma zur Gebrauchsüberlassung aus § 535 Abs. 1 S. 1 BGB steht und gerade vom Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses unabhängig ist. Bei Zugrundelegung des Mietvertragsschabschlusses als maßgeblichen Fristbeginn bestünden Umgehungsmöglichkeiten für die Mietvertragsparteien, indem der Mietvertragsabschluss zeitlich erheblich vor der tatsächlichen Gebrauchsüberlassung vorgenommen würde (zu Recht Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn 20 mit einem anschaulichen Beispiel).