Mietmängel von A-Z

Problem		Sachverhalt		Folge		Entscheidung
Mahnung		s. unter Anzeige des Mangels
Mangel
-	Abnutzung, Altbau	Die Wohnung liegt in einem Altbau. Bereits bei Vermietung war das Linoleum benutzt. Nach zwanzig Jahren ist dieser Belag verbraucht. Der Balkon ist inzwischen marode und nicht mehr zu nutzen.		Zwar kann bei einem Altbau kein einem Neubau vergleichbarer Zustand verlangt werden. Ein Mangel liegt jedoch dann vor, wenn im Laufe der Zeit der Balkon nicht mehr genutzt werden kann und der Bodenbelag verbraucht ist - selbst, wenn letzteres auf normaler Abnutzung beruht.		BGH (VIII ZR 343/08) GE 2010, 480, WuM 2010, 235, NZM 2010, 356, ZMR 2010, 517
-	anfänglicher Mangel	s. dort
-	Anzeige	s. unter AGB sowie Anzeige des Mangels
-	Behebbarkeit, leichte	Mängel sind leicht zu erkennen und zu beheben.		Dann kann eine Minderung unberechtigt sein.		BGH (XII ZR 251/02) GE 2004, 1228
-	Beschaffenheitsvereinbarung	s. auch unter Bauarbeiten in der Umgebung (Baulücke) sowie Nachbarn stören (Kinderspielplatz)
		Die Wohnung befindet sich im EG. Zu ihr gehört eine Terrasse. Auf dem benachbarten Grundstück befindet sich eine Schule. Der Schulplatz befindet sich nahe der gemieteten Terrasse. Dort wird seitens der Schule ein eingezäunter Bolzplatz angelegt, den ausweislich eines Schildes Kinder bis 12 Jahre zu ausgewiesenen Zeiten benutzen dürfen. Ungeachtet dessen nutzen ihn Jugendliche jederzeit. Dabei lärmen sie, wie dies üblich ist. M und ihm folgend AG und LG gehen davon aus, dass die Intensivierung des Lärms eine Minderung rechtfertigt.		Dem ist nicht zu folgen; die Parteien haben sich nicht ausdrücklich dahin geeinigt, dass der Lärm den bei Vermietung erwartbaren Rahmen nicht überschreiten werde. Sie haben dies auch nicht stillschweigend getan. Zwar mag sich M vorgestellt haben, dass sich die Verhältnisse nicht ändern werden und es bei der gegebenen Belastung bleiben werde. Es fehlt jedoch an einem Verhalten, aus dem sich schließen lässt, dass VM von gleichen Annahmen ausgeht und dafür einstehen wolle. Eine konkludente Einigung setzt ebenso wie die ausdrückliche voraus, dass beide Parteien die gleichen Annahmen teilen und diese verbindlich sein bzw. eine Haftung begründen sollen.		BGH (VIII ZR 197/14) GE 2015, 849, WuM 2015, 478, ZMR 2015, 697, NZM 2015, 481
		Wohnung in der Innenstadt Berlins. Wegen Ausbauarbeiten wird der Verkehr umgeleitet, so dass die Straße, in der die hier befangene Wohnung liegt, nunmehr mit intensiverem Lärm belastet ist als zuvor bzw. bei Vertragsschluss. Das LG nimmt an, die Parteien hätten bei Vertragsschluss eine stillschweigende Abrede dahin getroffen, dass der gegenwärtig gegebene Lärmpegel als das Geschuldete gelten solle - so dass der nunmehrige Zustand als ein Mangel angesehen werden kann.		Dem ist nicht zu folgen; die Erwartungen des Mieters, die derzeitigen Verhältnisse würden ununterbrochen auch in Zukunft obwalten, können die Annahme einer stillschweigenden Vereinbarung nicht stützen - erforderlich wäre auf der Seite des Vermieters das Wissen um diese Erwartung und die Zustimmung dazu, dass diese Erwartung Grundlage der künftigen Beziehungen sein soll. Dass eine derartige Übereinstimmung herrscht, ergibt sich aus dem Sachverhalt nicht.		BGH (VIII ZR 152/12) GE 2013, 261
		Die Wohnung liegt in einem teilgewerblich genutzten Haus. In der Umgebung finden sich Gewerbe (Tischlerei). Nunmehr wird im Erdgeschoss eine Bar betrieben. Die ehemaligen Vorgärten werden als zur Bar gehörende Terrasse genutzt. Die Gäste nutzen diese bis nach 23 Uhr und es entsteht erheblicher Lärm. M trägt vor, bei Anmietung Wert darauf gelegt zu haben, in einem ruhigen Umfeld wohnen zu können. Dies sei VM bekannt gewesen.		Eine Einigung über die Beschaffenheit des Wohnumfeldes setzt voraus, dass VM die Erwartungen des Mieters nicht nur zur Kenntnis genommen hat, sondern dass er darüber hinaus damit einverstanden war, die Fortdauer der bei Vertragsschluss gegebenen Verhältnisse zu garantieren.		LG Berlin (65 S 238/15) GE 2016, 785
-	Beseitigung	s. dort
-	Beweislast, Darlegungslast			M muss im Prozess allein die Mängel schildern, braucht deren Folgen aber nicht darzutun.		BGH (XII ZR 91/13) GE 2014, 517
		M lagert in den gemieteten Räumen Rohre. Das Dach wird undicht und eindringende Feuchtigkeit verursacht Schäden an den Rohren. Man einigt sich insoweit. VM lässt das Dach reparieren. M verlangt Schadensersatz, weil wiederum Wasser eingedrungen sei und dabei neue, bislang intakte Rohre beschädigt worden seien. VM wehrt sich u.a. mit der Behauptung, der nun geltend gemachte Schaden sei nicht vorhanden und die Rohre wiesen keine neuen Schäden auf.		M muss beweisen, dass die Voraussetzungen des § 536a Abs. 1 BGB gegeben sind. Die Beweislast betrifft sowohl die Frage, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, als auch die weitere, ob ein Schaden vorliegt. Das heißt, dass VM nicht beweisen muss, dass die Rohre bereits geschädigt waren. Dieser Vortrag stellt ein substantiiertes Bestreiten dar, das keine Beweislast de...