ZAP 6/2022, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 2. Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

a) Einzelvergleichsmiete und Bandbreite

Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ist "schillernd" (Stelter GE 2009, 921 spricht von einem "Kunstprodukt"; Staudinger/V. Emmerich BGB § 558 Rn 22 spricht von einem "theoretischen Konstrukt" dessen Berechnung Theorie und Praxis "mit einer Fülle ungelöster Probleme konfrontiert"). Maßgeblich ist die Legaldefinition des § 558 Abs. 2 BGB. Im Zustimmungsprozess muss das Gericht mit Hilfe eines Sachverständigen den maßgeblichen Wert ermitteln. Dieser wird i.d.R. zu dem Ergebnis kommen, dass auch für vergleichbare Wohnungen durchaus unterschiedliche Mieten gezahlt werden. Für Empiriker ist deshalb völlig klar, dass es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht um einen Punktwert, sondern um eine Bandbreite handelt. Die Gerichte müssen innerhalb der Bandbreite einen centgenauen Betrag als Einzelvergleichsmiete ausurteilen. Dabei unterscheidet der BGH schon seit einiger Zeit zwischen einer kleinen (BGH, Urt. v. 21.10.2009 – VIII ZR 30/09, NJW 2010, 149, NZM 2010, 122) und großen (BGH, Urt. v. 24.4.2019 – VIII ZR 62/18, NZM 2019, 469, NJW 2019, 3142 m. Anm. Börstinghaus LMK 2019, 417863; Schach MietRB 2019, 194/195; Blank LMK 2019, 419009; Flatow jM 2019, 320; Börstinghaus DS 2019, 177; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 17/2019 Anm. 2) Streuung. Bei einer kleinen Streuung kann der Vermieter den Oberwert der Bandbreite verlangen. Nach Ansicht des BGH ist eine Streubreite von 0,24 EUR/m² eine kleine Streubreite. Anders sieht es bei einer größeren Streubreite aus. In einem solchen Fall kommt es auf die Verteilung der Mieten innerhalb der Streubreite an. Ist sie einigermaßen gleichmäßig, dann entspricht die ortsübliche Einzelvergleichsmiete als Punktwert dem arithmetischen Mittel innerhalb der Streubreite. Gibt es aber keine gleichmäßige Verteilung, sondern eine Häufung um bestimmte Werte herum, dann soll die ortsübliche Vergleichsmiete als eine Art Modalwert gebildet werden, nämlich einer Bandbreite um diesen häufigsten Wert herum (beim Modalwert handelt es um den häufigsten Wert, der ermittelt wurde). Der Oberwert dieser kleinen Bandbreite stellt dann die ortsübliche Vergleichsmiete dar. Der Senat hat aber nochmals darauf hingewiesen, dass dem Gericht verschiedene Ansätze für die Ermittlung der Einzelvergleichsmiete zur Verfügung und deren Auswahl in seinem Ermessen steht (BGH, Urt. v. 26.5.2021 – VIII ZR 93/20, GE 2021, 935, MDR 2021, 1186, NZM 2021, 655, ZMR 2021, 730, MietPrax-AK § 558 BGB Nr. 43 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 16/2021 Anm. 3; Riecke MietRB 2021, 237; Börstinghaus LMK 2021, 810664).

Im Übrigen kann das Gericht die ortsübliche Vergleichsmiete im Prozess auch dann durch einâEUR™Sachverständigengutachten ermitteln lassen, wenn es in der Gemeinde einen Mietspiegel gibt. Der VIII. Senat hält dies zwar für überflüssig, aber für zulässig (ebenso BGH, Beschl. v. 3.8.2021 – VIII ZR 88/20, GE 2021, 1363, NZM 2021, 882, MietPrax-AK § 558b Nr. 7 m. Anm. Börstinghaus).

Und schließlich hat der Senat noch einmal klargestellt, dass für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht, und nicht der Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete ggf. schuldet, maßgebend ist. Die nach § 558 Abs. 2 BGB maßgebliche Sechsjahresfrist erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhöhungsverlangens an sechs Jahre zurück.

b) Inhalt des Mieterhöhungsverlangens bei Regressionsmietspiegel

Es gibt im Wesentlichen zwei Arten der Erstellung und daraus folgend auch der Darstellung eines Mietspiegels. Es gibt Tabellenmietspiegel und Regressionsmietspiegel. Der Vermieter muss sein Erhöhungsverlangen gem. § 558a BGB "begründen". Dazu gehört auch die Einordnung in den maßgeblichen Mietspiegel, wenn das Erhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf diesen begründet wird. Bei einem Tabellenmietspiegel sind weitere Angaben zur Beschaffenheit, Ausstattung und Lage der Wohnung überflüssig, wenn der Vermieter das seiner Meinung nach einschlägige Mietspiegelfeld mitteilt, um den Mieter auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen (BGH, Urt. v. 12.12.2007 – VIII ZR 11/07, WuM 2008, 88, GE 2008, 191, NJW 2008, 573, DWW 2008,57, NZM 2008, 164, MietPrax-AK § 558a BGB Nr. 12 m. Anm. Börstinghaus; Schach GE 2008, 154; Kunze MietRB 2008, 98; Reschke WuM 2008, 228). Nichts anderes gilt nach Auffassung des Senats bei Bezugnahme auf einen Regressionsmietspiegel. Der Mieter kann auch hier, bei Angabe der erforderlichen Werte, die sich aus der Anwendung des Mietspiegels ergeben, feststellen, von welcher Ausstattung der Vermieter ausgeht. Nach Ansicht des BGH (BGH, Urt. v. 7.7.2021 – VIII ZR 167/20, ZAP EN-Nr. 572/2021; WuM 2021, 621, GE 2021, 1253, DWW 2021, 333, MDR 2021, 1325, NZM 2021, 926 ZMR 2022, 21, MietPrax-AK § 558a BGB Nr. 45 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 21/2021 Anm. 2; Drasdo, NJW-Spezial 2021, 674; Mettler MietRB 2021, 321) ist es unschädlich, wenn der Mieter zur Überprüfung der Berechtigung der verlangten Mieterhöhung auf den maßgeblichen Mietspiegel zurückgreifen muss, die Prüf...