ZAP 18/2022, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 2. Rauchwarnmelder

Die Landesbauordnungen verlangen, dass Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden, um Mieter vor den Folgen von Wohnungsbränden zu schützen. Hierdurch fallen Kosten sowohl für die Anschaffung wie auch für den Betrieb an. Bei der Anschaffung hat der Vermieter die Wahl zwischen einem Kauf der Geräte und deren Anmietung. Die Anmietkosten sind aber nicht vom Mieter zu tragen (BGH, Urt. v. 11.5.2022 – VIII ZR 379/20, WuM 2022, 428; GE 2022, 685; MietPrax-AK § 2 Nr. 17 BetrkV Nr. 5 m. Anm. Eisenschmid; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 13/2022 Anm. 1; Wall, jurisPR-MietR 14/2022 Anm. 1; Sommer, MietRB 2022, 193). Diese Kosten fallen ausschließlich dann an, wenn der Vermieter sich dazu entschließt, die in der Mietwohnung zu installierenden Rauchwarnmelder nicht als Eigentum zu erwerben, sondern sie stattdessen anzumieten. Die Kosten für den Kauf von Rauchwarnmeldern sind aber nie Betriebskosten. Das kann nicht dadurch umgangen werden, dass der Vermieter die Geräte nicht kauft sondern mietet. Daran ändert sich auch dadurch nichts, dass der Betriebskostenkatalog des § 2 Nr. 1–16 BetrKV vereinzelt die „Kosten der Anmietung” bestimmter Geräte bzw. das „äNutzungsentgelt” hierfür aufführt (in Nr. 2: Wasserzähler; in Nr. 4 Buchst. a, Nr. 5 Buchst. a, Nr. 6 Buchst. a: Ausstattung zur Verbrauchserfassung; in Nr. 15 Buchst. a und b: nicht zum Gebäude gehörende Antennenanlage) und somit deren Umlage erlaubt. Hierbei handelt es sich um nicht analogiefähige Spezialtatbestände.

Hinweis:

Die Tatsache, dass es sich bei den Mietkosten nicht um Betriebskosten handelt, schließt nicht aus, dass die Anschaffungskosten ggf. zum Gegenstand einer Mieterhöhung gem. § 559 BGB gemacht werden können.

Damit hat sich auch der Streit erledigt, ob bei der Anmietung von Rauchwarnmeldern der Vermieter das Beteiligungsverfahren, wie es die HeizkostenVO für die Anmietung von Wärmezählern vorsieht, durchführen muss.

Demgegenüber können die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder nach § 2 Ziff. 17 BetrkV als Betriebskosten auf den Mieter bei entsprechender Vereinbarung umgelegt werden.