ZAP 18/2023, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / I. Einleitung

Die letzten Wochen und Monate wurden bestimmt von der Diskussion über die GEG-Novelle, umgangssprachlich „Heizungsgesetz” genannt. Das ganze Verfahren war ein Lehrstück für parlamentarische Abläufe, wie sie in einem demokratischen Staat nie ablaufen dürfen. Ein unausgegorener Gesetzentwurf wird „durchgestochen” und bekannt, bevor der eigentliche Schritt, nämlich ein Wärmegesetz für die gemeindliche Wärmeplanung und die Förderregelungen auch nur ansatzweise zu Ende gedacht waren. Trotzdem wird das Gesetz von der Bundesregierung im Bundestag eingebracht. Aufgrund der massiven berechtigten Kritik an dem Gesetz veröffentlicht ein in keinster Weise parlamentarisch legitimiertes Gremium „Leitplanken” für beabsichtigte, aber nicht ausformulierte Änderungen. Es findet eine erste Lesung des auch von der Bundesregierung nicht weiterverfolgten ersten Entwurfs statt und die Überweisung an den Fachausschuss, der wenige Tage später eine Sachverständigenanhörung zu einem nicht vorliegenden Gesetzestext durchführt. Freitagmittag legte das Wirtschaftsministerium dann „Formulierungshilfen” für den Ausschussbericht vor, der über den neuen Gesetzestext noch gar nicht beraten hat. Die vorgeschlagenen Gesetzestexte sind teilweise sprachlich unvollständig und ergeben an einzelnen Stellen schon sprachlich keinen Sinn. 72 Stunden später (unter Einbeziehung eines Wochenendes) führte der Ausschuss eine neue Sachverständigenanhörung wohl zu dem Gesetzestext aus dem Formulierungsvorschlag des Wirtschaftsministeriums durch, der nie Gegenstand einer Lesung im Bundestag war und legte am späten Mittwoch einen im Wesentlichen der Formulierungshilfe entsprechenden Ausschussbericht (BT-Drucks 20/7619) vor, der am folgenden Freitag vom Bundestag in zweiter und dritter Lesung verabschiedet werden sollte. Am gleichen Abend verbot das BVerfG (Beschl. v. 5.7.2023 – 2 BvE 4/23, BeckRS 2023, 16072) dem Bundestag am Freitag das Gesetz zu beraten und zu beschließen. Nach augenblicklichem Planungsstand [Anm. der Red.: bei ZAP-Redaktionsschluss] sollte das Gesetz in der Sitzungswoche am 8.9.2023 abschließend beschlossen werden. Der Bundesrat soll sich am 28.9.2023 mit dem Vorhaben befassen, das nach wie vor am 1.1.2024 in Kraft treten soll. Das Wärmeplanungsgesetz ist dann immer noch nicht beschlossen und über die Förderregelungen wird immer noch nur spekuliert.

Anders als im ersten Entwurf enthält der Ausschussvorschlag jetzt auch Änderungen des BGB. Es wird ein Duldungsanspruch für die Heizungsmodernisierung in § 555b Nr. 1a BGB geschaffen, wenn die Heizungsanlage dem 65 %-Erfordernis für den Einsatz erneuerbarer Energien gem. § 71 GEG-E entspricht. In der Folge wird ein ganz neuer Mieterhöhungstatbestand für solche Heizungsanlagen in § 559e BGB eingeführt. Danach kann der Vermieter die Miete um 10 % der notwendigen Kosten abzüglich der tatsächlich erhaltenen staatlichen Fördermittel und 15 % pauschaler Erhaltungskosten jährlich erhöhen. Es gilt aber eine neue Kappungsgrenze von 0,50 EUR/m² innerhalb von sechs Jahren. Dabei handelt es sich nicht um eine zusätzliche neue Kappungsgrenze, sondern um eine Kappungsgrenze, die innerhalb der alten schon bestehenden Kappungsgrenze von 3 bzw. 2 EUR/m² zusätzlich einzuhalten ist. Diese neue Kappungsgrenze gilt auch für die regelmäßig daneben alternativ mögliche Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB. Insbesondere das Verhältnis der alten und der neuen Mieterhöhungsmöglichkeit zueinander ist äußerst streitträchtig, da die Voraussetzungen und Rechtsfolgen sich unterscheiden und ein Nebeneinander möglich ist. Bei einer Erhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB können 8 % der aufgewandten Kosten zum Gegenstand der Erhöhung gemacht werden, es müssen aber alle tatsächlichen und fiktiven Erhaltungskosten (wegen des Alters von noch funktionierenden Bauteilen) abgezogen werden. Drittmittel müssen nur berücksichtigt werden, wenn sie tatsächlich geflossen sind. Gänzlich unausgegoren ist die Tatsache, dass Mieterhöhungen nach dem neuen § 559e BGB bei Staffelmieten möglich, aber bei Indexmieten ausgeschlossen sind. Zusätzlich führt die Novelle neue Prüf- und Optimierungspflichten (§§ 60a–60c GEG-E) ein, deren Kosten dann als Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind. Dogmatisch wird sich in absehbarer Zeit die Frage stellen, ob der Mieter einen Heizungstausch verlangen kann und ob die Mietsache mangelhaft wird, obwohl die Wohnung ausreichend warm wird, aber weniger als 65 % erneuerbare Energie eingesetzt werden. Es ist absehbar, dass alle diese Fragen wegen der enormen Kosten und der Tatsache, dass ja so gut wie jedes Gebäude betroffen sein wird, strittig beantwortet werden und hier ein enormer Beratungsbedarf für die Anwaltschaft entstehen wird.

Ferner ins Gesetzgebungsverfahren eingebracht (BT-Drucks 20/7850) wurde ein „Gesetz zur Stärkung des Mieterschutzes bei der Vermietung von möbliertem Wohnraum und bei der Kurzzeitvermietung von Wohnraum in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt”. Hierdurch werden bestimmte möblierte Wohnungen...