ZAP 24/2017, Schnittstellen zwischen Miet- und Wohnungse ... / bb) Mietrecht

Mietrechtlich liegt in der Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB, weil sie Energie einspart (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, a.a.O., § 555b Rn 53 ff.). Probleme hat der vermietende Eigentümer, wenn es die Wohnungseigentümergemeinschaft eilig hat: Denn der vermietende Eigentümer muss die dreimonatige Ankündigungsfrist des § 555c Abs. 1 BGB einhalten und bestimmte Angaben in die Modernisierungsankündigung aufnehmen – zumindest dann, wenn er die Modernisierungsmaßnahme zum Anlass für eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nehmen will, die er gem. § 559b BGB berechnen und erläutern muss. Darüber hinaus muss sich der Vermieter mit der Frage einer Härte der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 4 BGB beschäftigen.

Nimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Modernisierung am Gemeinschaftseigentum vor, hilft dem Mieter der Härteeinwand des § 555d Abs. 2 BGB nicht: Denn diesen kann er nur gegenüber dem Vermieter geltend machen, nicht der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber. Gegebenenfalls muss der Mieter hier mit einer Duldungsklage von Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. (nach entsprechender Beschlussfassung nach § 10 Abs. 6 S. 3 WEG) der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 1004 BGB rechnen (instruktiv: Horst NZM 2012, 289 ff.; Hogenschurz NZM 2014, 501 ff.). Im Ergebnis muss daher ein Mieter, dessen Wohnung eine Eigentumswohnung ist, mehr dulden als ein sonstiger Mieter.