ZAP 6/2021, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 5. Abzug von fiktiven Erhaltungskosten

Nach § 559 Abs. 2 BGB gehören Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten, die der Vermieter mit 8 % umlegen darf. Modernisierungsmaßnahmen sind abzugrenzen von Erhaltungsmaßnahmen. Letztere schuldet der Vermieter bereits nach dem bestehenden Mietvertrag ohne Mieterhöhungsmöglichkeit. Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme (sog. modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter dem Grunde nach Anspruch auf eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB. Bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten sind aber nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB entsprechende Kürzungen vorzunehmen.

Bisher wurde überwiegend die Auffassung vertreten, dass eine Kürzung der Modernisierungskosten dann nicht zu erfolgen hat, wenn vorhandene Bauteile durch eine moderne höherwertige Ausstattung zu einem Zeitpunkt ersetzt werden, an dem ihre durchschnittliche Lebensdauer zwar zu einem erheblichen Teil abgelaufen ist, Maßnahmen zur Erhaltung aber noch nicht „fällig” sind, weil die vorhandenen Bauteile noch ausreichend funktionsfähig sind und ihnen auch sonst ein unmittelbar zu beseitigender Mangel nicht anhaftet. Dieser Ansicht hat der BGH (BGH WuM 2020, 493 = GE 2020, 1046 = MDR 2020, 1173 = NZM 2020, 795 = ZMR 2020, 925 = MietPrax-AK § 559 BGB Nr. 8 mit Anm. Börstinghaus; Beuermann, GE 2020, 1018; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 19/2020 Anm. 2, Pfeifer, MietRB 2020, 289; Beyer, jurisPR-MietR 21/2020 Anm. 2; Bentrop, WuM 2021, 79) eine Absage erteilt. Sinn und Zweck der Vorschriften zur Modernisierung und anschließenden Mieterhöhung geböten es vielmehr, nicht nur in der Fallgestaltung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits „fällige” Instandsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, einen Abzug des Instandhaltungsanteils vorzunehmen, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer Nutzungsdauer abgenutzt worden sind, sodass der Vermieter durch die Modernisierung in erheblichem Umfang fiktive Instandhaltungskosten erspart.

Der Regelungszweck verlange vielmehr gerade nicht in den Fällen, in denen schon länger genutzte Bauteile durch solche von besserer Qualität und höherem Wohnkomfort ersetzt werden, die gesamten für diese Maßnahme aufgewendeten Kosten ungekürzt auf den Mieter umzulegen. Denn Sinn der Modernisierungsvorschriften sei es gerade nicht, dem Vermieter auch die Umlage von Instandhaltungskosten auf den Mieter zu ermöglichen; vielmehr sollen nur Verbesserungen der Mietsache (Energieeinsparung, nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts, Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse) dadurch gefördert werden, dass für den Vermieter durch die Möglichkeit der Umlage der darauf entfallenden Kosten auf den Mieter ein Anreiz zur Vornahme dieser Maßnahmen gesetzt wird und die Interessen des Mieters dadurch gewahrt werden, dass er spiegelbildlich von einer Erhöhung des Gebrauchswerts profitiert. Hier entscheidend auf die „Fälligkeit” von Erhaltungsmaßnahmen abzustellen, würde in zahlreichen Fällen zu zufälligen Ergebnissen führen. Besonders augenfällig werde dies, wenn Modernisierungsmaßnahmen zu einem Zeitpunkt erfolgen, in dem die Lebensdauer der ersetzten Bauteile oder Einrichtungen bereits zu einem sehr großen Teil abgelaufen ist.

Hinweise:

Die Umlagefähigkeit der reinen Modernisierungskosten wird durch den Abzug fiktiv ersparter Instandhaltungskosten in derartigen Fallgestaltungen nicht infrage gestellt. Auch wird die Ermittlung der umlagefähigen Modernisierungskosten dadurch nicht nennenswert erschwert, denn regelmäßig wird eine Schätzung gem. § 559 Abs. 2 Hs. 2 BGB genügen, die sich an der üblichen Lebensdauer der erneuerten Einrichtung und dem bereits eingetretenen Abnutzungsgrad orientiert.

Bei Bauteilen, die über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer bereits abgenutzt worden sind, muss der Vermieter in der Erhöhungserklärung das ungefähre Alter des Bauteils und die Gesamtlebensdauer, von der der Vermieter ausgeht, sowie die Kosten, die das auszutauschenden Bauteil zum Zeitpunkt des Austausches kosten würde, angeben. Als Modernisierungskosten ist dann nur der überschießende Kostenanteil in Ansatz zu bringen, also die Differenz zwischen den Kosten für das alte Bauteil und den Kosten für das modernere Bauteil mit besseren Leistungsmerkmalen.