ZAP 6/2018, Formelle Anforderungen an die Mieterhöhungse ... / III. Anmerkung

Die hiesige Entscheidung haucht der Rechtsprechung des BGH (hier insbesondere Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13) in erfreulicher Klarheit mehr Leben ein, indem sie die Frage, welche Anforderungen nicht als „überhöht“ gelten, näher beleuchtet. Sie stellt in dieser Form eine Konkretisierung der vorgenannten Rechtsprechung dar. Dem in der Praxis häufig anzutreffenden Phänomen, dass von Eigentümerseite im Falle der wirtschaftlichen Aufwertung von Immobilien Modernisierungs- und Instandsetzungskomponenten unsauber getrennt oder in einigen Fällen auch absichtlich „vermischt“ werden, muss bei der Frage der Mieterhöhung bereits in formeller Hinsicht durch enge Grenzen begegnet werden. Vor dem Hintergrund der ausgesprochenen Privilegierung des Eigentümers in §§ 555b, 559 BGB, mithilfe derer er wirtschaftliche, den Wert der Immobilie steigernde Investitionen (man denke nur an § 555b Nr. 7 BGB: hier gilt der Ausbau eines Dachgeschosses, und damit der Schaffung neuer wirtschaftlicher Möglichkeiten für den Vermieter, als „Wohnwertsteigerung“) auf seine Mieter umlegen kann, muss eine saubere Trennung zwischen solch privilegierten Maßnahmen und den üblichen Instandhaltungen erfolgen. Dem Eigentümer hier eine hohe Darlegungslast aufzubürden, erscheint sachgerecht. Des Weiteren verhält sich die Entscheidung am Rande auch zu einem materiellen Problem der Mieterhöhungen nach § 559 BGB: Hier dürfte die nächste Hürde für den Eigentümer auftauchen, wenn es ihm nicht gelingt, trennscharf die genauen Kosten für Modernisierungsarbeiten und Instandsetzung darzulegen. Es sind nämlich in diesem Fall die konkreten Kosten von Modernisierung und Instandsetzung zu vergleichen, der Ansatz einer Quote genügt indes nicht (Schmidt-Futterer, § 559 Rn 70). In diesem Punkt dürfte bei vielen Mieterhöhungsbegehren nach § 559b BGB in der Praxis ein materieller Angriffspunkt bestehen.

Bearbeiter: RA Prof. Dr. Benjamin Weiler und RA, FA für Bau- und Architektenrecht Steffen Linse, Berlin

ZAP F. 4 R, S. 285–286