ZAP 6/2022, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / I. Mietrechtsänderungen im Berichtszeitraum

In den Berichtszeitraum fiel das Ende der letzten Legislaturperiode. An deren Ende ist der Gesetzgeber auch im Mietrecht noch einmal sehr aktiv gewesen. Besondere Bedeutung werden kurzfristig die Änderungen der Heizkostenverordnung und das Telekommunikationsdienstleistungsgesetz haben. Beide Gesetze sind am 1.12.2021 in Kraft getreten.

Hinsichtlich der Modernisierungsduldung wurde in § 555b BGB eine neue Ziffer 4a eingefügt. Dadurch wurde gesetzlich klargestellt, dass der erstmalige Anschluss der Wohnung durch ein Glasfaserkabel an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität eine Modernisierungsmaßnahme darstellt. Sofern der Vermieter also selbst den Ausbau vornimmt, ist er von einer näheren Darlegung entbunden, worin in dem erstmaligen Glasfaseranschluss eine Gebrauchswerterhöhung i.S.d. Ziff. 4 des § 555b BGB liegt.

Ebenfalls neu geregelt ist die anschließende Möglichkeit einer Mieterhöhung. In § 559 Abs. 1 BGB wurde ein Satz hinzugefügt. Danach ist eine Modernisierungsmieterhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann. Die Mieterhöhung ist in den Fällen ausgeschlossen, in denen die Errichtung der Anlage durch Umlage des Bereitstellungsentgelts gem. § 72 Abs. 1 TKG finanziert worden ist. Zum Schutz der Mieter wird dieser Betrag sowohl der Höhe nach als auch zeitlich gedeckelt. Das Entgelt darf pro Jahr und Wohneinheit höchstens 60 EUR und insgesamt höchstens 540 EUR betragen. Im Regelfall soll der Zeitraum für die Erhebung des Bereitstellungsentgeltes längstens fünf Jahre maximal neun Jahre betragen. Dieser Betrag kann vom Vermieter in der Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden. Nach dem neuen § 556 Abs. 3a S. 2 BGB muss der Vermieter bei aufwändigen Maßnahmen regelmäßig drei Angebote vor der Beauftragung einholen, wenn der Vermieter das Bereitstellungsentgelt auf den Mieter als Betriebskosten umlegen will. Dem Mieter steht insofern ein Einsichtsrecht zu.

Geändert wurde auch die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Danach können die Kosten für eine Gemeinschafts-Antennenanlage umgelegt werden. Jedoch zählen dazu künftig nur noch die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft, einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft. Das Übergangsrecht erlaubt bis zum 30.6.2024 darüber hinaus noch das Nutzungsentgelt für eine nicht zum Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren für die Kabelweiterleitung nach UrhG umzulegen. Ähnliches gilt für TV-Breitbandkabelanschlüsse. Auch können nur noch bis zum 30.6.2024 über den Betriebsstrom hinaus weitere Kosten, wie z.B. die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse, umgelegt werden.

Äußerst aufwändig sind die Folgen der Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung (HeizkostenV). Kurz- bis mittelfristig müssen alle Wohnungen mit fernablesbaren Zählern ausgestattet werden. Die Verordnung unterscheidet zwischen einfachen fernablesbaren Geräten und solchen, die an ein Smart-Meter-Gateway (SMGW) anbindbar und interoperabel sind. Die unterschiedlichen Fristen sind in § 5 Abs. 2 bis 4 HeizkostenV festgelegt. Seit 1.12.2021 darf der Gebäudeeigentümer nur noch fernablesbare Erfassungsgeräte einbauen lassen; einfache fernablesbare Erfassungsgeräte dürfen nur noch bis 30.11.2022 installiert werden. Nicht fernablesbare Erfassungsgeräte, die bis 1.12.2021 eingebaut wurden, sind bis Ende 2026 durch SMGW-anbindbare Geräte zu ersetzen; einfache fernablesbare Erfassungsgeräte sind bis spätestens Ende 2031 durch SMGW-fähige Geräte zu ersetzen. Eine Umlagefähigkeit der Anschaffungskosten i.R.d. Heizkostenabrechnung besteht nur dann, wenn der Vermieter die Geräte anmietet. Strittig ist, ob der Gebäudeeigentümer das Beteiligungsverfahren nach § 4 Abs. 2 S. 2 HeizkostenV auch bei der Umstellung auf fernablesbare Geräte einhalten muss. Bei Anwendung auch auf diesen Fall ist die Umlage der Anmietungskosten (nicht die Anmietung) unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer widerspricht.

Hinweis:

In der Praxis mit viel Arbeit verbunden und rechtlich risikobehaftet ist die neue Verpflichtung für Vermieter dem Mieter ab dem 1.1.2022 für jeden Monat Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen für Heizung undâEUR™Warmwasser, auf der Grundlage des tatsächlichen Verbrauchs- oder der Ablesewerte von Heizkostenverteilern, zu erteilen. Die Mitteilung kann erfolgen (a) in Papierform, (b) auf elektronischem Wege, etwa per E-Mail oder Messenger, oder (c) über ein Webportal oder eine Smartphone-App. Die Informationen sind dem Mieter "mitzuteilen". Sie müssen ihn unmittelbar erreichen, ohne dass er sie suchen muss. Im Streitfall muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass er dem Mieter die Informationen übermittelt hat. Dies ist von Bedeutung für das dem Mieter zustehende Kürzungsrecht. Dies besteht i.H.v. 3 %, wenn eine Abrechnungs- oder Verbrauchsinformation nicht oder nicht vollständig mitgeteilt wurde, obwohl fe...