Wirksame Vereinbarung einer Indexmiete / 4 Die Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Die Indexklausel ist wirksam vereinbart und die hierauf gestützte Mieterhöhung ist ebenfalls wirksam.

Nach § 557b Abs. 1 BGB können die Parteien eines Mietvertrags schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI), bestimmt wird (Indexmiete). Das haben die Parteien hier getan. Die Klausel verstößt nicht gegen das Transparenzgebot.

Die Klausel ist nicht deshalb intransparent, weil kein Basisjahr des Verbraucherpreisindexes angegeben ist. Der Index wird in der Regel alle 5 Jahre umbasiert und durch geänderte Gewichtungen der einzelnen Güter und Dienstleistungen an die veränderten Verbrauchsgewohnheiten angepasst. Ein auf ein neues Basisjahr umgestellter Index spiegelt damit nicht nur eine reine Preissteigerung wider.

Mit der Umstellung auf ein neues Basisjahr verlieren die alten Indexreihen rückwirkend ihre Gültigkeit, und wegen der anderen Zusammensetzung ist ein unmittelbarer Vergleich der Indizes, die auf unterschiedlichen Basisjahren beruhen, nicht möglich. Deshalb ist jedenfalls bei einer Indexmietvereinbarung, bei der die Mietentwicklung an die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes geknüpft ist, die Angabe eines Basisjahres nicht erforderlich. Anders als bei einer sog. Punkteklausel, bei der maßgebend ist, ob die Indexentwicklung einen bestimmten Punktwert erreicht, ist die Festlegung eines Basisjahres im Mietvertrag für die spätere Berechnung der Mietänderung unerheblich. Für die konkrete Mietänderung ist allein der zum Zeitpunkt der Erhöhungserklärung geltende Index maßgeblich.

Die Indexklausel ist auch nicht deshalb intransparent, weil in ihr nicht genannt ist, woran die Wartefrist des § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB, nach dem die Miete während der Geltung einer Indexmiete jeweils mindestens 1 Jahr unverändert blieben muss, anknüpft. Ob die Wartefrist eingehalten ist, wird erst mit der konkreten Erhöhungserklärung relevant. Die Wartefrist ist eine gesetzliche Voraussetzung für die Wirksamkeit der konkreten Änderungserklärung, nicht jedoch für die eigentliche Vereinbarung einer Indexmiete.

Der Wirksamkeit der Indexklausel steht auch nicht entgegen, dass in ihr nicht ausdrücklich angegeben ist, ob sich die Bruttomiete oder die Nettokaltmiete prozentual zum Verbraucherpreisindex ändert. Aus Sicht eines verständigen Mieters kommt es auf die Mietstruktur an. Wenn wie hier eine Nettokaltmiete mit abzurechnenden Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart ist, erstreckt sich die Indexierung lediglich auf die Nettokaltmiete. Die Betriebskostenvorauszahlungen nehmen nicht an der Änderung nach dem Index teil.

Unabhängig von der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes können die Parteien auch bei einer Indexmiete nach § 560 Abs. 4 BGB nach einer Betriebskostenabrechnung die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anpassen.

Die Indexklausel ist schließlich auch nicht deshalb intransparent, weil in ihr nicht angegeben ist, ob sich die Anpassung der Miete nach dem Jahres- oder dem Monatsverbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes richtet. Nach der eindeutigen Auslegung ist der Monatsverbraucherpreisindex maßgebend, weil die Miete monatlich zu zahlen ist und eine geänderte Miete nach § 557b Abs. 3 Satz 3 BGB mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen ist. Nur der monatliche Index bildet den aktuellen Preisindex zum Zeitpunkt der Änderungserklärung ab.

Auch die konkrete Mieterhöhungserklärung ist wirksam. Gemäß § 557b Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB muss eine Änderung der Indexmiete durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Diese Voraussetzungen sind erfüllt.

Die konkrete Berechnung der Mieterhöhung ist nicht zu beanstanden. Insbesondere reichte es aus, lediglich die beiden Indexwerte zum Beginn des Mietverhältnisses (Mai 2007) und zu dem in der Änderungserklärung genannten Zeitpunkt (November 2017) gegenüberzustellen. Eine gestaffelte Berechnung je nach dem Zeitpunkt des Überschreitens der im Mietvertrag angegebenen Drei-Prozent-Schwelle war nicht erforderlich.

Die Schwelle einer nötigen dreiprozentigen Änderung des Indexwertes stellt eine sog. Bagatellklausel dar. Hierdurch soll verhindert werden, dass jede geringfügige Änderung des Verbraucherpreisindexes zum Anlass einer Änderung der Miete genommen wird. Die Klausel schränkt somit die Geltendmachung der Mietänderung ein, berührt aber nicht deren Berechnung. Diese ist vielmehr durch eine Gegenüberstellung des Indexwerts zum Zeitpunkt der Erhöhungserklärung mit dem Wert zum Zeitpunkt des Mietbeginns vorzunehmen. Die prozentuale Differenz beider Werte ergibt die prozentuale Änderung der Miete; die Indexmiete ändert sich im gleichen Verhältnis wie der Index.

Der Vermieter ist auch zu keiner schrittweisen Anpassung der...