ZAP 13/2019, Anwaltsmagazin / 3 Anwälte kritisch gegenüber sog. Mietendeckel

Der vom Berliner Senat geplante sog. Mietendeckel sorgt derzeit bundesweit für Furore. Danach sollen die Mieten in der Stadt für einen Zeitraum von fünf Jahren nicht erhöht werden dürfen. Wird ein neuer Mietvertrag abgeschlossen, soll die Wiedervermietungsmiete auf die Höhe, die der Vormieterhaushalt bezahlt hat, begrenzt werden. Modernisierungsumlagen, die die Bruttowarmmiete monatlich um mehr als 50 Cent pro Quadratmeter in die Höhe treiben, sollen genehmigungspflichtig werden. Das Gesetz soll Anfang 2020 in Kraft treten.

Der Deutsche Anwaltverein (DAV) geht davon aus, dass ein Bundesland eine solche Regelung prinzipiell einführen darf. Er hält die Vorschläge des Senats aber inhaltlich für bedenklich. Kritisch sieht der Verein u.a., dass die geplanten Maßnahmen in bestehende Mietverträge eingreifen. Zudem hält er es für unzulässig, dass der Senat Regelungen zur Mieterhöhung nach Modernisierung erlassen will. "Die Vorschläge des Senats kollidieren mit den Regelungen zur Mietpreisbremse", so Michael Drasdo, Vorsitzender des Gesetzgebungsausschusses Miet- und Wohnrecht im DAV. Es müsse sichergestellt sein, dass die beiden Maßnahmen ineinandergreifen.

Beim geplanten Mietendeckel handele es sich um eine öffentlich-rechtliche Begrenzung der Mieten per Landesgesetz. Wohnungswesen sei i.d.R. auch Sache der Länder. Bei zivilrechtlichen Normen habe jedoch der Bund die Gesetzgebungskompetenz. Das bedeute, dass hier nur der Bundestag Gesetze verabschieden dürfe. Dies gelte für alle mietrechtlichen Regelungen im BGB wie etwa die Mieterhöhungen nach Modernisierung. "Es ist außerdem zweifelhaft, ob auch Mieten gedeckelt werden können, die laut Mietspiegel unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen", gibt Drasdo weiter zu bedenken. Der Mietendeckel sei für alle Wohnungen des freien Mietmarkts vorgesehen, außer für Neubauten.

Zudem müsse der Senat genau prüfen, ob die Notsituation auf dem Wohnungsmarkt, von der er ausgeht, tatsächlich bestehe, warnt der DAV-Ausschussvorsitzende. Davon hänge es ab, ob der Eingriff in die bestehenden Gesetze mit der Verfassung vereinbar sei. Die Aussage, dass eine Notsituation vorliege, könne man nicht pauschal für eine ganze Stadt treffen, auch wenn dies vielleicht dem Gefühl vieler Mieter entspreche. Vielmehr müsse der Mietwohnungsmarkt nach Bezirken, Stadtgebieten, Quartieren, ggf. sogar nach einzelnen Straßen gesondert betrachtet werden.

Problematisch sei auch, dass alle Wohnungen des freien Mietmarkts unter den Mietendeckel fallen sollen, kritisiert der DAV weiter. Für Genossenschaftswohnungen passten die Regelungen z.B. aber nicht. Die Nutzer der Wohnungen seien keine Mieter, sondern Mitglieder der Genossenschaft. Mit dieser verbandsrechtlichen Sonderstellung können sie über die Höhe der Nutzungsentgelte mitentscheiden. Auch für Versicherer, die zur Deckung von Lebensversicherungen Immobilien errichteten, wäre ein Mietendeckel in dieser Form sehr schwierig, so der DAV.

[Quelle: DAV]