Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestimmung eines abweichenden Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 4 WEG ein nur eingeschränkt überprüfbares Gestaltungsermessen. Dieses ist dann überschritten, wenn der Kostenverteilungsschlüssel nicht durch den in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab, sondern von anderen Gesichtspunkten bestimmt wird. Fakten: In einer...mehr

Leitsatz Für den Änderungsanspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ist die Kostenmehrbelastung des Wohnungseigentümers maßgebend, der eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels verlangt. An einer durch ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung zu schließenden Regelungslücke zur Anpassung des Kostenverteilungsschlüssels an veränderte Verhältnisse fehlt es in der Regel, wei...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann eine Änderung des Verteilerschlüssels für verbrauchsunabhängige Kosten (Verteilung nach Fläche statt nach Miteigentumsanteil) nur verlangen, wenn er sonst erheblich mehr belastet würde. Ab 25 % ist die Mehrbelastung als erheblich anzusehen. Dies ist keine starre Grenze, sondern eine Orientierungsgröße. Sachverhalt Ein Wohnungseigentümer ve...mehr

Leitsatz Rechtliche Grenzen erfolgreicher Durchsetzung eines Individualanspruchs auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels (hier: Anspruchsverneinung einer Änderung des Schlüssels von Miteigentumsanteilen auf qm-Wohnfläche im Anschluss an einen nachträglich ausgebauten Spitzboden zu Wohnraum) Normenkette §§ 5 Abs. 4 Satz 1, 8 Abs. 2, 10 Abs. 2 Satz 3 WEG; §§ 133, 157 BGB K...mehr

Leitsatz Der Verwalter muss den Wohnungseigentümern Informationen zum Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums weiterleiten. Unterlässt er diese Information, kann er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und/oder den Wohnungseigentümern auf Schadensersatz haften Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 WEG; § 280 BGB Das Problem Der Verwalter beauftra...mehr

Leitsatz Mängel am Gemeinschaftseigentum mit Folgeschäden im Sondereigentum rechtfertigen keine nachbarrechtlichen Ausgleichsansprüche des Sondereigentümers gegen die Gemeinschaft analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB Normenkette §§ 14, 21 WEG; §§ 904, 906, 1004 Abs. 1 BGB Kommentar Zum Sachverhalt: An der Wohnzimmerdecke der klägerischen Wohnung kam es zu Durchfeuchtungsschäden. Die ...mehr

Leitsatz Wird die Nutzung des Sondereigentums durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt, so steht dem Sondereigentümer kein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zu. Fakten: In der vermieteten Wohnung kam es zu Wasserschäden an der Wohnzimmerdecke. Eine erste Reparatur brachte keinen Erfolg. Die Eigentü...mehr

Leitsatz Beseitigungsanspruch gegen Störer wegen Verschlechterung des Trittschallschutzes durch nachträgliche Verlegung eines Parkettbodens Zum maßgeblichen Schallschutzniveau Normenkette §§ 14 Nr. 1 und 15 Abs. 3 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar Durch die Verlegung eines Parkettbodens in einer Wohnung ergaben sich Verschlechterungen des Trittschallschutzes. Insoweit können Ans...mehr

Leitsatz Eine nach § 12 WEG erforderliche Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist nur dann für die Eintragung des Eigentumswechsels ausreichend, wenn seine Verwalterstellung jedenfalls bis zum Eingang des Eigentumsumschreibungsantrags beim Grundbuchamt fortbesteht. Ist der Zeitraum der Verwalterbestellung vor diesem Zeitpunkt abgelaufen, muss entw...mehr

Leitsatz Vereinbarte Verwalterzustimmung zur Veräußerung betrifft als Beschränkung sowohl das schuldrechtliche Grundgeschäft als auch den dinglichen Übertragungsvorgang Eventuell erneute Zustimmung eines neu bestellten Verwalters, wenn der Zeitraum vorausgehender Verwalterbestellung bereits vor dem Eingang des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt abgelaufen sein sollte Normen...mehr

Leitsatz Gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters zur Wahrung prozessualer Notfrist und berechtigter Anwaltsauftrag Recht auf Teilnahme an Eigentümerversammlung des zu Beratungszwecken zugezogenen Rechtsanwalts kann auch durch konkludenten Geschäftsordnungsbeschluss gebilligt werden Normenkette §§ 27 Abs. 2 Nr. 2, 43 Nr. 1, Nr. 4 und 5 WEG Kommentar Im vorliegenden Beschluss...mehr

Leitsatz Auch bei Beschlussfassung über eine Verwalterbestellung gilt ein etwa abweichend vom Kopfprinzip vereinbartes Stimmrechtsprinzip (vorliegend: das Objektprinzip) Normenkette §§ 26, 43, 46 und 49 Abs. 2 WEG Kommentar Die Beschlussfassung zur Wirksamkeit einer Verwalterbestellung beurteilt sich ausschließlich nach der in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung ver...mehr

Leitsatz Unterlassungsanspruch eines Eigentümers gegen den Mieter eines Nachbareigentümers bei dessen unberechtigter Nutzung eines Kellerraums zu Wohnzwecken Normenkette § 1004 BGB Kommentar Ein einzelner Wohnungseigentümer kann aus eigenem Recht unmittelbar (also ohne Einschaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft, vgl. dazu auch Wenzel, ZMR 2006, S. 245) die Unterlassung de...mehr

Leitsatz Die Ablehnung einer energetischen Sanierungsmaßnahme kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Die Wohnungseigentümer haben ein Ermessen beim "Ob" und "Wie" einer Sanierungsmaßnahme. Zu berücksichtigen sind insoweit die finanzielle Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft, die Kosten-Nutzen-Analyse sowie die Eilbedürftigkeit der Maßnahme. Fakten: In einer größeren Wohn...mehr

Leitsatz Die Berufung in einer Wohnungseigentumssache kann auch dann nur bei dem sachlich zuständigen Landgericht fristwahrend eingelegt werden, wenn in dem betreffenden Oberlandesgerichtsbezirk aufgrund einer Rechtsverordnung nach § 72 Abs. 2 Sätze 2 und 3 GVG nicht das für den Sitz des Oberlandesgerichts zuständige Landgericht, sondern ein anderes Landgericht für diese Ber...mehr

Leitsatz Kostenvorschussanspruch wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum steht grundsätzlich nur dem einzelnen Wohnungseigentümer zu Normenkette § 10 Abs. 6 WEG; §§ 631 ff. BGB Kommentar Der Gewährleistungsanspruch auf Kostenvorschuss wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum steht grundsätzlich nur dem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Eine Gemeinschaft ist zwar als rechts- und pa...mehr

Leitsatz Es ist lediglich eine Frage der Zumutbarkeit im Einzelfall, ob und inwieweit die Pflicht zur Treppenhausreinigung dem einzelnen Wohnungseigentümer auferlegt werden kann. Jedenfalls kann die Treppenhausreinigung gewöhnlich von jedem "normalen" Wohnungseigentümer erledigt werden; besondere Kenntnisse oder Fertigkeiten sind dazu nicht erforderlich. Fakten: Die Wohnungse...mehr

Leitsatz Erneut: Beschluss zur sog. tätigen Mithilfe (hier: Kehrwoche) als gültig erachtet Normenkette §§ 15, 21, 46 WEG Kommentar Nach Meinung des Amtsgerichts und der Berufungskammer des LG Stuttgart ist eine Treppenhausreinigung im Turnusdienst einem Mehrheitsbeschluss zugänglich. Eine solche Regelung sei auch in Mietshäusern durchaus üblich (vgl. BayObLG, ZMR 1994 S. 430 u...mehr

Leitsatz Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs gegen eine der Teilungserklärung widersprechende Nutzung eines Teileigentums als Gaststätte Normenkette § 15 WEG; §§ 242, 1004 BGB Kommentar Wird ein Teileigentum jahrzehntelang in Widerspruch zu Nutzungsvereinbarungen in der Teilungserklärung als Gaststätte geführt und haben Wohnungseigentümer in dieser Zeit dagegen keine Unter...mehr

Leitsatz Untergemeinschaft kann eigenständig über die Bildung von Rücklagen entscheiden, wenn eine entsprechende Trennungsvereinbarung getroffen wurde Normenkette § 10 Abs. 6, 7, 8 WEG Kommentar Eine Gesamtgemeinschaft hat keine Beschlusskompetenz, zulasten einzelner Eigentümer einer Untergemeinschaft Rückstellungen zu beschließen. Nach Vereinbarung gab es insoweit eine entspr...mehr

Leitsatz Unberechtigte Abberufung des Verwalters Normenkette §§ 23 ff., 26, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG a. F.; § 20 FGG Kommentar Der Verwalter ist zur Anfechtung seines Abberufungsbeschlusses in analoger Anwendung des § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG a. F. befugt und besitzt insoweit auch Rechtsschutzbedürfnis, um ihm die Möglichkeit zu geben, seine ihm nach eigener Auffassung zu Unrecht entzog...mehr

Leitsatz Die Klausel in einer Teilungserklärung, dass ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen länger als einen Monat in Verzug ist, von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden kann, ist nichtig. Wird ein Wohnungseigentümer zu Unrecht von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ausgeschlossen, sind die anschließend gefassten Besch...mehr

Leitsatz Nichtige Vereinbarung über Teilnahmeausschluss eines Eigentümers von der Versammlung im Fall von Beitragsrückständen Keine konkludente Kostenverteilungsänderung Normenkette §§ 23, 24, 25 WEG; §§ 134, 138, 242 BGB; Art. 14 GG Kommentar In der Teilungserklärung war geregelt: "Die Versammlung kann einen Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen länger als eine...mehr

Leitsatz Im Hinblick auf einen gewerblichen Grundstückshandel ist die Zwischenschaltung einer GmbH grundsätzlich nicht missbräuchlich, wenn die GmbH nicht funktionslos ist, d.h. wenn sie eine wesentliche – wertschöpfende – eigene Tätigkeit (z.B. Bebauung des erworbenen Grundstücks) ausübt. Normenkette § 15 Abs. 2 EStG Sachverhalt Eine GbR hatte von der Treuhandanstalt eine mit...mehr

Leitsatz Eine gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft erhobene Anfechtungsklage kann innerhalb der Frist des § 44 WEG noch auf die übrigen Wohnungseigentümer umgestellt werden. Ungeachtet seiner verfahrensrechtlichen Stellung als Zustellungsbevollmächtigter der Wohnungseigentümer (§ 45 Abs. 1 WEG) ist der Verwalter in Rechtsstreitigkeiten nach § 43 Nr. 3 und Nr. 4 WEG aus G...mehr

Leitsatz Auch der Zustandsstörer kann zur Beseitigung einer Störung (und nicht bloß zur Duldung der Störungsbeseitigung) verpflichtet sein. Fakten: Vorliegend handelt es sich um eine aus zwei Haushällten bestehende Wohnungseigentumsanlage. Die Gemeinschaftsordnung enthält die Bestimmung, dass die beiden Wohneinheiten und die ihnen zugeordneten Sondernutzungsflächen … wie selb...mehr

Leitsatz Einzelner Eigentümer kann sich auf sein vertragliches Zurückbehaltungsrecht gegenüber einer Restkaufpreisforderung berufen, bis der Gewährleistungsschuldner auf etwa von der Gemeinschaft beschlossene Vorschussklage den Vorschuss bezahlt hat Normenkette §§ 633, 641 Abs. 3 BGB a.F. Kommentar Eine Gemeinschaft hatte die Geltendmachung von anfänglichen Mängelgewährleistun...mehr

Leitsatz Vorliegend verneinter Schadensersatzanspruch (Mietausfall wegen Durchfeuchtungen) gegen den Verwalter bzw. die Gemeinschaft Normenkette §§ 21 Abs. 4 und 5, 27 WEG; § 278 BGB Kommentar Einem Wohnungseigentümer steht grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch zu, wenn gegen die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung des ge...mehr

Leitsatz Hersteller ist derjenige, der das Baugeschehen beherrscht und das Bauherrenrisiko trägt. Die Anschaffung nach § 3 Abs. 1 S. 1 Nrn. 2, 4 InvZulG 1999 ist nicht zulagenbegünstigt, wenn ein anderer Anspruchsberechtigter i.S.d. § 3 Abs. 1 S. 1 Nrn. 1–4 InvZulG 1999 Investitionszulage in Anspruch nimmt. Normenkette § 3 Abs. 1, § 5 InvZulG 1999 Sachverhalt Eine KG teilte ih...mehr

Leitsatz Protokollunterzeichnungspflicht bei in Doppelfunktion tätiger Person (hier: als Versammlungs- und Beiratsvorsitzender) Normenkette §§ 12, 26 Abs. 3 und 24 Abs. 6 WEG Kommentar Die zum Nachweis der Verwaltereigenschaft gemäß § 26 Abs. 3 WEG vorzulegende Niederschrift über den Bestellungsbeschluss muss öffentlich beglaubigte Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG genannt...mehr

Leitsatz Die zum Nachweis der Verwaltereigenschaft gem. § 24 Abs. 3 WEG vorzulegende Niederschrift über den Bestellungsbeschluss muss öffentlich zu beglaubigende Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG genannten Personen enthalten, wobei es im Allgemeinen genügt, dass eine in Doppelfunktion tätige Person (hier: Versammlungs- und Beiratsvorsitzender) nur einmal unterschreibt. U...mehr

Rz. 1 § 17 EigZulG erweitert die Förderung des eigengenutzten Wohnungseigentums, indem er auch den Erwerb von Geschäftsanteilen an Wohnungsgenossenschaften begünstigt. Die innere Rechtfertigung hierfür ergibt sich aus dem Gedanken, im Bereich des genossenschaftlich organisierten Wohnens einen Anreiz für die Bildung von Kapital und über diesen Weg auch für den Erwerb von Wohn...mehr

Rz. 10 Die Förderung des Erwerbs eines Geschäftsanteils an einer Genossenschaft ist auch davon abhängig, dass Letztere in ihrer Satzung und auch tatsächlich bestimmte Voraussetzungen erfüllt[1]. Erforderlich ist insbesondere, dass die Genossenschaft nach dem 1.1.1995 in das Genossenschaftsregister eingetragen worden ist, satzungsgemäß ein unwiderrufliches und vererbliches Rech...mehr

Rz. 18 Bürgerlich-rechtliches Eigentum liegt regelmäßig vor, wenn der zivilrechtliche Eigentümer des Grund und Bodens hierauf ein Gebäude errichtet[1]; zivilrechtliches Eigentum an einem bebauten Grundstück oder an einer Eigentumswohnung[2] erworben wird; in Ausübung eines Nießbrauchsrechts an einem unbebauten Grundstück ein Gebäude errichtet wird[3]; in Ausübung eines Erbbaurec...mehr

Rz. 1 § 6 EigZulG enthält die Regelungen über den sog. Objektverbrauch, die im Wesentlichen denen des § 10e Abs. 4 und 5 EStG entsprechen. Jedem Stpfl. steht hiernach die Wohnungsförderung einmal im Leben zu. Hat er sie in Anspruch genommen, entfällt der Anspruch auf weitere steuerliche Wohnungsförderungen; es tritt damit Objektverbrauch ein. Rz. 2 In die Objektverbrauchsrege...mehr

Rz. 20 Der Dauerwohnberechtigte ist wirtschaftlicher Eigentümer, wenn seine Rechte und Pflichten bei wirtschaftlicher Betrachtung denen eines Eigentümers entsprechen und ihm bei Aufgabe des Wohnrechts aufgrund des Vertrags oder kraft Gesetzes[1] eine angemessene Entschädigung zusteht[2]. Ob dies der Fall ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls[3]. Eine dem Wohnu...mehr

Rz. 2 Der zulagenrechtliche Begriff der Wohnung entspricht grundsätzlich dem bewertungsrechtlichen Wohnungsbegriff (BMF v. 21.12.2004, IV C 3 – EZ 1010 – 43/04, BStBl I 2005, 305, Tz. 2; ebenso BFH v. 2.4.1997, X R 141/94, BStBl II 1997, 611; BFH v. 27.7.1995, IX R 48/93, BStBl II 1996, 151; BFH v. 11.3.1992, X R 113/89, BStBl II 1992, 886). Dies gilt jedoch nur in materiell...mehr

Rz. 19 Aus der gesetzlich festgelegten Förderhöhe[1] ergibt sich eine maximale Bemessungsgrundlage von 12.800 EUR. Gegenstand der Bemessungsgrundlage nach Nr. 1 sind die Aufwendungen für die Anlagen. Es kann sich hierbei sowohl um Herstellungskosten als auch um Erhaltungsaufwendungen handeln. Im Fall der Nr. 2 handelt es sich um die anteiligen Anschaffungskosten. Investition...mehr

Vorbemerkungen Die EigZul nach dem EigZulG ersetzt ab 1.1.1996 die bisher in den §§ 10e, 34f EStG enthaltene steuerliche Förderung des selbst genutzten Wohnungseigentums. Die EigZul ist in ihren wesentlichen Regelungen ebenso gestaltet wie die Förderung nach den §§ 10e, 34f EStG. Neu ist jedoch die systematische Ausgestaltung der EigZul und, damit verbunden, ihre Entlastungswi...mehr

Leitsatz Vom Bauträger beauftragter Sachverständiger zur Erteilung einer Fertigstellungsbescheinigung für das Gemeinschaftseigentum haftet den Eigentümern bei fehlerhaft ausgestellter Bescheinigung nach Grundsätzen eines Vertrags mit Schutzwirkung für Dritte Normenkette § 634a BGB n.F.; § 7 MaBV Kommentar Beauftragt der Bauträger einen Sachverständigen mit der Erstellung einer...mehr

Leitsatz Vorliegend kein sachlicher Grund für eine Änderung des Betriebskosten-Verteilerschlüssels von Miteigentumsanteilen auf qm-Fläche Normenkette § 16 Abs. 3 WEG Kommentar Nach dem missverständlichen Wortlaut des § 16 Abs. 3 WEG ist für eine Schlüsselumstellung nicht Voraussetzung, dass die Betriebskosten zunächst nach Verbrauch oder Verursachung erfasst werden, um sie ans...mehr

Leitsatz Verneinter Anspruch auf Installierung einer Parabolantenne auf dem Dach Normenkette §§ 14, 21 Abs. 4, 22 Abs. 1 WEG; Art. 14 GG Kommentar Für eine optische Beeinträchtigung im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG ist es ausreichend, dass sie durch eine bauliche Veränderung ausgelöst wird, die von einer öffentlichen Verkehrsfläche aus von jedermann wahrgenommen werden kann. Hiervo...mehr

Leitsatz Zur Einleitung gerichtlicher Maßnahmen, wenn die Eigentümerversammlung das Bestehen eines Anspruchs gegen Eigentümer oder Dritte für plausibel halten darf (hier: auf Unterlassung der Nutzung einer Wohnung durch ein psychisch krankes, die Miteigentümer störendes Familienmitglied einer Wohnungseigentümerin) Bei vereinbarter Zustimmung des Verwalters zur Vermietung von ...mehr

Leitsatz Der Anspruch auf erstmalige teilungserklärungsgemäße Herstellung der Wohnungseigentumsanlage unterliegt der kurzen dreijährigen Verjährung. Für den Verjährungsbeginn ist eine zutreffende rechtliche Bewertung der Tatsachen nicht erforderlich. Fakten: Vorliegend entsprach der Bauzustand zweier Sondereigentumseinheiten nicht den ursprünglichen Planungen und der Teilungs...mehr

Leitsatz Wahl von nur zwei Beiratsmitgliedern als ungültiger Beschluss Ggf. auch Bestellung eines Sonderausschusses möglich Normenkette § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG Kommentar Laut Tagesordnung sollte der bislang aus drei Mitgliedern bestehende Verwaltungsbeirat neu gewählt werden. Allerdings erklärten sich nur zwei Eigentümer bereit, die Kandidatur anzunehmen. Der entsprechend verkün...mehr

Leitsatz Klagebefugnis der Gemeinschaft zur Geltendmachung von Schadensersatzforderungen gegen den Verwalter Normenkette §§ 10 Abs. 6 Satz 3 und Abs. 7 Satz 3 WEG Kommentar Im Rahmen der Vertragsgestaltung eines Hausmeistervertrags durch Subunternehmerbeauftragung und eigene Gewinnabschöpfung hatte ein (abberufener) Verwalter das gemeinschaftliche Verwaltungsvermögen geschädig...mehr

Leitsatz Der Verwalter von Wohnungseigentum kann nicht durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt werden, eine im Gemeinschaftseigentum stehende Fläche an einen Dritten aufzulassen Normenkette §§ 1 Abs. 5, 10 Abs. 6, 27 Abs. 1, 2, 3 Satz 1 Nr. 7 WEG; § 184 BGB Kommentar Im vorliegenden Fall wollte der Verwalter unter Hinweis auf einen Mehrheitsbeschluss (und früherer individualvertra...mehr

Leitsatz Der Verwalter von Wohnungseigentum kann nicht durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt werden, eine im Gemeinschaftseigentum stehende Fläche an einen Dritten aufzulassen, auch wenn sich alle Eigentümer dazu verpflichtet haben. Fakten: Der Verwalter wurde durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt, eine im Gemeinschaftseigentum stehende Fläche zu veräußern. Dies ist indes nicht ...mehr

Leitsatz Wer den Ausschluss eines Miteigentümers aus einer WEG wegen schwerwiegender Pflichtverletzung verlangt, darf sich nicht selbst Verstöße zu Schulden kommen lassen. Sachverhalt Verlangt bei einer aus 2 Parteien bestehenden WEG der eine Miteigentümer vom anderen den Verkauf von dessen Miteigentumsanteil wegen schwerwiegender Pflichtverletzung, ist das Verhalten beider z...mehr

Leitsatz In einer 2-Personen-Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf es für eine Anspruchsverfolgung auf Entziehung keiner Beschlussfassung Normenkette § 18 Abs. 3 WEG Kommentar Besteht eine Gemeinschaft nur aus 2 Mitgliedern, muss für die Geltendmachung eines Entziehungsanspruchs kein rechtswirksamer Beschluss nach § 18 Abs. 3 WEG gefasst werden, weil die für einen solchen Besc...mehr