Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Der Vermieter muss stets die in der Teilungserklärung festgelegte Zweckbestimmung seines Wohnungseigentums beachten. Darf die Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden, darf er sie an seinen Mieter nicht zur Nutzung als Anwaltskanzlei, Arztpraxis und dergleichen vermieten. Achtung Zweckbestimmung Beachtet der Vermieter die in der Teilungserklärung festgelegte Zweckb...mehr

Handelt es sich beim Vermieter um einen Wohnungseigentümer, der seine Wohnung oder seine Teileigentumseinheit vermieten möchte, ist unbedingt darauf zu achten, dass dem Mieter im Mietvertrag nicht mehr Rechte eingeräumt werden, als dem Vermieter als Wohnungseigentümer selbst zustehen. 3.1.2.1 Zweckbestimmung der Teilungserklärung beachten Der Vermieter muss stets die in der Te...mehr

Der schwierige Mieter stellt nicht nur ein Problem für das Mietverhältnis an sich dar, darüber hinaus können seine Beziehungen zu Nachbarn, weiteren Mietern, anderen Wohnungseigentümern oder auch Behörden schwierig werden – und damit auch zu einem Problem für den Vermieter. 2.1 Der Vermieter als "Zustandsstörer" Praxis-Beispiel Der Gestank aus der Messie-Wohnung dringt durch d...mehr

Der "schwierige" Mieter kann zunächst einmal zu Problemen in seiner Nachbarschaft führen. Als Nachbarschaft sind hier nicht weitere Mieter im Haus gemeint und auch nicht andere Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentumsanlage (zu diesen nachfolgend), sondern andere Grundstückseigentümer in der näheren Umgebung. Bekanntlich existiert bei uns, wie in anderen Rechtsordnungen...mehr

Leitsatz Ist für die Anschaffung eines Immobilienobjekts ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Boden- sowie den Gebäude...mehr

Rz. 87 [Autor/Stand] Im Bundesrecht sind Wohnungseigentum und Teileigentum in § 249 Abs. 1 BewG als Grundstücksarten aufgeführt. Da das Landesgrundsteuergesetz BW nicht zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken differenziert, fehlt eine dem § 249 BewG entsprechende Norm.[2] Um jedoch eine exakte Besteuerung von Grundstücken mit einer Aufteilung nach dem Wohnungseigentums...mehr

Rz. 80 [Autor/Stand] (1) Jede wirtschaftliche Einheit ist für sich zu bewerten. Ihr Wert ist im Ganzen festzustellen. Was als wirtschaftliche Einheit zu gelten hat, ist grundsätzlich nach den Anschauungen des Verkehrs zu entscheiden. Die örtliche Gewohnheit, die tatsächliche Übung, die Zweckbestimmung, die tatsächliche, unabhängige Nutzungsmöglichkeit und die wirtschaftliche...mehr

Rz. 20 [Autor/Stand] Die Anlage 39 zum BewG weist die monatlichen Nettokaltmieten in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche aus. Die aufgeführten Beträge für die Nettokaltmiete beziehen sich auf die Wertverhältnisse des Hauptfeststellungszeitpunkts 1.1.2022. Da die Wertverhältnisse innerhalb des Hauptfeststellungszeitraums konstant sind, erfolgt innerhalb des Abrechnungszeitraums ...mehr

Rz. 58 [Autor/Stand] Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft beträgt die Steuermesszahl nach § 40 Abs. 1 LGrStG BW 0,55 Promille und entspricht damit der Steuermesszahl in § 14 GrStG, während für Grundstücke die Steuermesszahl grundsätzlich 1,30 Promille beträgt und damit von § 15 GrStG, der für unbebaute und bebaute Grundstücke regelhaft 0,34 Promille vorsieht, abweicht....mehr

Rz. 55 [Autor/Stand] Bei der Ermittlung des Rohertrags ist auch die Gebäudeart ausschlaggebend. Anlage 39, Teil I, zum Bewertungsgesetz unterscheidet die aufgeführten Nettokaltmieten nach den Grundstücksarten Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus und Mietwohngrundstück. Rz. 56 [Autor/Stand] Dabei gelten die für Mietwohngrundstücke ausgewiesenen Nettokaltmieten auch für Wohnungseigen...mehr

Rz. 29 [Autor/Stand] Die bei der Bewertung der Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungseigentum und Mietwohngrundstücke) anzusetzenden Nettokaltmieten nach § 254 BewG wurden zunächst auf Grundlage der bei Verabschiedung des Grundsteuer-Reformgesetzes[2] vorliegenden Daten des Statistischen Bundesamts (Mikrozensus 2014) ermittelt. Nachdem im Jahr 2021, also unmi...mehr

Rz. 125 [Autor/Stand] Die Frage, ob das Betriebsgrundstück, losgelöst vom Gewerbebetrieb, zum Grundvermögen gehören würde, ist für die Bewertung zum Zweck der Grundsteuerbemessung bis 31.12.2024 unter Anwendung der §§ 68 ff. BewG in der bis zum 31.12.2024 geltenden Fassung[2] zu beantworten. Nach § 68 Abs. 1 BewG in der bis zum 31.12.2024 geltenden Fassung[3] gehören zum Gru...mehr

Rz. 138 [Autor/Stand] Bei einem Mietwohngrundstück können ebenfalls Nutzflächen vorhanden sein, die nicht Wohnzwecken dienen, wie beispielsweise ein gewerblich genutztes Ladenlokal. Derartige Gebäude gehören dennoch zur Grundstücksart Mietwohngrundstück, solange das Gebäude zu mehr als 80 % berechnet nach der Wohn-/Nutzfläche Wohnzwecken dient und kein Ein- oder Zweifamilien...mehr

Rz. 169 [Autor/Stand] Die Vorbehalte gegen das Bundesmodell bei der Grundsteuerreform beziehen sich sehr häufig auf die Behauptung, dass das Bundesmodell zu kompliziert sei. Allerdings beschränken sich die Angaben in der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts neben der Grundstücksart im Wesentlichen auf folgende Merkmale: Grundstücksfläche Bodenrichtwert der Zone, in ...mehr

Rz. 241 [Autor/Stand] Nach § 99 Abs. 3 BewG ist es für die Bewertung des Grundbesitzes ohne Belang, ob er ein Betriebsgrundstück (i.S.v. § 99 Abs. 1 BewG) darstellt oder nicht. Dadurch wird vermieden, dass gleichartige Grundstücke nach verschiedenen Kriterien bewertet werden, je nachdem, ob sie Betriebsvermögen oder Privatvermögen bzw. land- und forstwirtschaftliches Vermöge...mehr

Mit Erfolg! Nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG stehe jedem einzelnen Wohnungseigentümer ein individueller Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu. Im Fall sei dieser Anspruch darauf gerichtet, die im gemeinschaftlichen Eigentum befindliche Aufzugsanlage in einer Art und Weise herzurichten oder zu erneuern, dass sie ihre Funktion wieder erfüllen kan...mehr

Problemüberblick Im Fall wird ein Personenaufzug seit Jahrzenten nicht mehr betrieben. Fraglich ist, ob ein Wohnungseigentümer die Wiederinbetriebnahme verlangen kann. Anspruch auf Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf eine Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dieser Anspruch kann nicht verjähren. Die anderen Wohnungse...mehr

Im Jahr 1990 wird der in der Wohnungseigentumsanlage vorhandene Personenaufzug stillgelegt und seither nicht mehr betrieben. Durch ein Urteil aus dem Jahr 2014 wird allerdings festgestellt, dass die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, den Personenaufzug wieder in Gang zu setzen oder für die Installation eines funktionsfähigen Personenaufzugs Sorge zu tragen. Die Wohnungsei...mehr

Rz. 32 Bei den Mitgliedern, die dem Gemeinwohl dienende Tätigkeiten ausüben, die steuerfrei sind, kommen abschließend nur folgende Steuerbefreiungen in Betracht: § 4 Nr. 11b UStG – Postuniversaldienstleistungen nach Art. 3 Abs. 4 der RL97/67/EG, § 4 Nr. 14 UStG – Heilbehandlungen im Bereich der Humanmedizin, Krankenhausbehandlungen und ärztliche Heilbehandlungen einschließlich...mehr

1 Leitsatz Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach § 9a Abs. 2 WEG nicht berechtigt, Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter zu verfolgen. Ein Beschluss, der vor dem 1.12.2020 dazu gefasst wurde, ist unwirksam geworden. 2 Normenkette § 9a Abs. 2, 43, 44, 48 Abs. 5 WEG 3 Das Problem Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K meint, gegen den ehem...mehr

1 Leitsatz Ein Ex-Wohnungseigentümer, der Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer getilgt hat, kann von den Wohnungseigentümern keine unmittelbare (anteilige) Erstattung seiner Aufwendungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen. 2 Normenkette § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG 3 Das Problem Es geht um eine Wohnungseigentumsanlage mit 2 Wohnungseigentumsrecht...mehr

Ein Ex-Wohnungseigentümer, der Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer getilgt hat, kann von den Wohnungseigentümern keine unmittelbare (anteilige) Erstattung seiner Aufwendungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen.mehr

Es geht um eine Wohnungseigentumsanlage mit 2 Wohnungseigentumsrechten. Ein Verwalter ist nicht bestellt. Die Wohnungseigentümer sind zerstritten. Die Wohnungseigentümer tilgen Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und verlangen wechselseitig die Erstattung der verauslagten Kosten in Höhe des Miteigentumsanteils des anderen. Im Jahr 2019 veräußert B sein W...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es erneut um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer, der Verbindlichkeiten getilgt hat, die man der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer jedenfalls formal zuordnen muss (beispielsweise Verträge dürften nicht namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossen worden sein), Aufwendungsersatz nur von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder...mehr

Dies sieht der BGH anders! Einem Wohnungseigentümer, der eine Verbindlichkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tilge, stehe nach dem BGB nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Aufwendungsersatzanspruch zu. Da der in Vorlage tretende Wohnungseigentümer für die Gemeinschaft tätig werde und sie von ihrer Schuld befreie, ergebe sich ein Erstattungsanspr...mehr

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Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach § 9a Abs. 2 WEG nicht berechtigt, Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter zu verfolgen. Ein Beschluss, der vor dem 1.12.2020 dazu gefasst wurde, ist unwirksam geworden.mehr

Problemüberblick Der kleine Fall fragt, was für Beschlüsse nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG a. F. gilt: Gelten diese weiter oder sind sie am 1.12.2020 unwirksam geworden? Ferner wird § 9a Abs. 2 WEG betrachtet und abgelehnt, dass ein Schaden der Wohnungseigentümer ein Schaden sei, den die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verfolgen könne. Alte Beschlusskompetenzen Wenn die Wohnung...mehr

Die Klage hat keinen Erfolg! K sei nicht die Rechtsinhaberin. Beklagte und Kostenschuldner der Prozesskosten aus dem Vorprozess seien die Wohnungseigentümer gewesen. Somit habe der Schaden aus dem verlorenen Prozess bei ihnen gelegen. Etwaige Schadensersatzansprüche gegen B seien damit Individualansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer. Diese Ansprüche seien weder auf K üb...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K meint, gegen den ehemaligen Verwalter B einen Anspruch auf Schadensersatz zu haben. K meint, B schulde ihr die Erstattung der Kosten einer erfolgreichen Anfechtungsklage (B hatte nicht genügend Angebote eingeholt). Im September 2020 fassen die Wohnungseigentümer folgenden Beschluss: "Es wird beschlossen, gegen B wegen eines verlorenen...mehr

AG Wuppertal, Urteil v. 3.12.2021, 95b C 122/20mehr

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Problemüberblick Wie im Fall des BGH, Urteil v. 28.1.2022, V ZR 106/21, geht es auch hier um die Frage, wann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dazu aufgerufen ist, gegen Störungen etwas zu unternehmen, und wann ein Wohnungseigentümer etwas unternehmen kann. Besondere Schwierigkeiten bereiten solche Störungen und/oder Beeinträchtigungen, die sich sowohl im gemeinschaftli...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es einerseits um die Frage, ob eine Verwaltung befugt ist, den Willen der Wohnungseigentümer zu ignorieren. Andererseits und vorrangig geht es um das Problem, ob eine Verwaltung von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Ersatz verlangen kann, wenn sie eigenmächtig gehandelt hat. Dies bejaht der BGH. Bindung an Beschlüsse Fassen die Wohnungseigent...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um eine Wohnungseigentumsanlage, die das aktuelle Gesetz und seine dogmatischen Grundlagen nicht "lebt". Nach dieser Dogmatik steht den Wohnungseigentümern eine rechtsfähige Gemeinschaft gegenüber, in der die Wohnungseigentümer Rechte, aber auch Pflichten haben. Eine dieser Pflichten besteht darin, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für d...mehr

Problemüberblick Eigentlich ist der Fall einfach zu lösen. Selbst wenn eine Auskunft geschuldet war, hätte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer diese erteilen müssen. Im aktuellen Recht ist der Verwalter nur noch Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies übersieht das AG. Man kann aber fragen, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Auskunft schuldet. Ausk...mehr

Ohne Erfolg! Nach § 14 Abs. 1 Satz 1 WEG sei jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zwar verpflichtet, Vereinbarungen einzuhalten. Nutze ein Eigentümer seine ihm als Teileigentum zugewiesene Einheit zu Wohnzwecken oder umgekehrt eine ihm als Wohnungseigentum zugewiesene Einheit zu anderen Zwecken, könne von ihm daher grundsätzlich Unterlas...mehr

Problemüberblick Im Fall verlangen mehrere Wohnungseigentümer, gestützt auf § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG, dass ihnen angemessene bauliche Veränderungen gestattet werden, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Ist es so, müssen die anderen Wohnungseigentümer nur über die Gestattung beschließen. Denn die Frage, welcher Wohnungseigentümer dann welche Kosten zu tr...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es zum einen um eine Frage des alten Rechts. Sie lautet: Wie lange kann einem Wohnungseigentümer das Recht zustehen, den Verwalter allein zu bestimmen? Zum anderen geht es um die Frage, wer befugt ist, zur Versammlung zu laden und was für formale Beschlussmängel gilt. Verwalterbestellung durch einen Wohnungseigentümer Zum "Altrecht" hält der BGH da...mehr

Die Wohnungseigentümer genehmigen nach dem 1.12.2020 den Wirtschaftsplan für das Jahr 2021. Wohnungseigentümer B ist nicht bereit, die dort für sein Sondereigentum genannten Vorschüsse zu bezahlen. Er meint, die Wohnungseigentümer hätten nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG die Vorschüsse und nicht den Wirtschaftsplan beschließen müssen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erhebt ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob die Lieferfahrzeuge das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum oder beide Rechte beeinträchtigen. Daneben ist zu beantworten, ob B überhaupt gegen die Bestimmungen der Wohnungseigentümer verstößt: Immerhin hatten die Wohnungseigentümer erlaubt, dass Lieferfahrzeuge die Durchfahrt vorübergehend versperren dürfen. Wo ...mehr

Problemüberblick B darf nach den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer seine Räume weder zu Wohnzwecken selbst gebrauchen noch nutzen, mithin vermieten. Gegen diese Verpflichtung verstößt B, da er die Räume offensichtlich nicht im Sinne des WEG gewerblich benutzt, sondern Mietern tage- oder wochenweise zu Wohnzwecken zur Verfügung stellt. Dadurch verstößt B gegenüber der Geme...mehr

Ohne Erfolg! Für die Klageanträge zu 1), 2) und 3) fehle K bereits die Prozessführungsbefugnis (= die Klage ist ohne Weiteres unzulässig). Denn der Anspruch aus § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG sei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugewiesen. Für den Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB gelte für K im Fall als "Altkläger" nichts anderes: Denn der Verwalter habe dem BGH mitgeteilt, die...mehr

Ohne Erfolg! Ein Wohnungseigentümer habe gegen die Verwaltung keinen Anspruch auf Auskunft. Nur "die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Gesamtheit" könne von der Verwaltung Auskunft über die Verwaltungshandlungen verlangen. Parteien des Verwaltervertrags seien der Verwalter und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verwalter sei aufgrund des Verwaltervertrags gem....mehr

Es geht um eine Mehrhausanlage. Der Verwalter erstellt dort die Jahresabrechnungen nach Häusern. Diese Abrechnungen lässt er nur von den Wohnungseigentümern der jeweiligen Häuser genehmigen (es gilt noch altes Recht, mithin § 28 Abs. 5 WEG a. F., der bestimmte, dass nicht Nachschüsse, sondern die Jahresabrechnung beschlossen wird). Auch in der Versammlung vom 4.12.2018, zu d...mehr

In der Wohnungseigentumsanlage gibt es nur 2 Wohnungseigentümer. Ein Verwalter ist nicht bestellt. Wohnungseigentümer K erstellt einen Wirtschaftsplan für 2022. Dieser wird von den Wohnungseigentümern nicht beschlossen. Im Wege der einstweiligen Verfügung beantragt Wohnungseigentümer K, den Wohnungseigentümer B zu verpflichten, ausgehend von dem Wirtschaftsplan für das Wirts...mehr

Problemüberblick Nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Das LG – Einzelrichter – ist der Ansicht, dieser Beschluss könne auch gefasst werden, indem die Wohnungseigentümer bloß "den Wirtschaftsplan" beschließen. In diesem Beschluss ve...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen im Jahr 2014, für ein Gesamtvolumen von rund 40.000 EUR brutto die A-GmbH mit der Erneuerung der Eingangstüren und der Briefkastenanlagen zu beauftragen. Die Verwaltung führt diesen Beschluss nicht aus. Sie beauftragt nicht die A-GmbH, sondern die B-GmbH. Diese hatte ein günstigeres Angebot abgegeben und führt die Arbeiten für nur 36.300,83...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wann ein Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf hat, dass der Verwalter abberufen und dessen Vertrag gekündigt wird. Der Fall hat eine besondere "Brisanz", weil die Antworten erstmals nach dem seit dem 1.12.2020 geltenden Recht zu geben sind. Denn bei einer Beschlussersetzungsklage ist immer das Recht maßgeblich, das am Tag der...mehr