Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz Keine Zwangsverwaltung aus titulierten Hausgeldforderungen gegen den sog. werdenden Eigentümer als Eigenbesitzer Keine analoge Anwendung von § 147 ZVG für die Durchsetzung von Forderungsrechten, die nicht im Grundbuch eingetragen sind Normenkette §§ 17, 147 ZVG Kommentar Vorliegend ging es um die Anordnung der Zwangsverwaltung durch die Gemeinschaft aus einem Vollstrec...mehr

Leitsatz Der Ausweis einer Sonderbelastung im Einzelwirtschaftsplan eines Wohnungseigentümers entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn im Rahmen der Genehmigung der Jahresabrechnung in für den betroffenen Wohnungseigentümer nachvollziehbarer und nachprüfbarer Weise dargelegt wird, auf welcher tatsächlichen und rechtlichen Grundlage die Gemeinschaft gegen ihn eine...mehr

Leitsatz Festlegung von Ruhezeiten in einer vereinbarten Hausordnung kann gegen das Bestimmtheitserfordernis verstoßen und deshalb unwirksam sein Normenkette §§ 14 Nr. 1, 2, 3, 15 Abs. 3 WEG; §§ 906, 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB; § 890 ZPO Kommentar Eine Bestimmung der Gemeinschaftsordnung (Hausordnung), welche Ruhezeiten festlegt, in denen "jedes unnötige und störende Geräusch zu v...mehr

Leitsatz Haftung des Eigentümers bei Veränderung des Fußbodenaufbaus grundsätzlich nur bei dadurch entstehender Verschlechterung des Trittschallschutzes des betroffenen Gebäudes in seinem Gepräge zum Zeitpunkt der Vornahme dieser Veränderung Normenkette §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar Ein Wohnungseigentümer, der eine Veränderung des Fußbodenaufbaus in s...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, der eine Veränderung des Fußbodenaufbaus in seiner Wohnung ausführt, haftet grundsätzlich nur bei einer Verschlechterung des Trittschallschutzes in seinem Gepräge des betroffenen Gebäudes zum Zeitpunkt der Vornahme der Veränderung. Die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers zu einer Verbesserung des Trittschallschutzes nach einer Veränderung...mehr

Leitsatz Das OLG Hamm hatte sich damit auseinanderzusetzen, ob der Unterhaltspflichtige im Rahmen des Elternunterhalts den Stamm seines Vermögens einsetzen muss und welche Verpflichtungen des Unterhaltsschuldner bei der Unterhaltsberechnung zu berücksichtigen sind. Sachverhalt Das Sozialamt nahm den Beklagten aus übergegangenem Recht auf Zahlung von Elternunterhalt für dessen...mehr

Leitsatz Im Kaufvertrag vereinbarte Duldungspflicht (hier: Balkonanbaurechte) mit Wirkung zugunsten des jeweiligen Eigentümers als Vertragsklausel zugunsten Dritter im Sinne eines "pactum de non petendo" (Stillhalteabkommen) Normenkette §§ 157, 328 Abs. 1 BGB; § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG; § 546 ZPO Kommentar Die Auslegung von Individualverträgen durch den Tatrichter kann vom Gerich...mehr

Leitsatz Der Handlungsstörer bleibt zur Beseitigung einer baulichen Veränderung am Gemeinschaftseigentum auch dann verpflichtet, wenn er sein Wohnungseigentum veräußert und er nicht mehr Wohnungseigentümer ist. Der Erwerber der Wohnung ist als Zustandsstörer nur zur Duldung der Beseitigung (durch den Handlungsstörer oder die WEG) verpflichtet. Beim Tod des Handlungsstörers g...mehr

Leitsatz Auch der Zustandsstörer kann zur Beseitigung und nicht nur zur Duldung der Beseitigung verpflichtet sein. Fakten: Der Rechtsvorgänger eines Wohnungseigentümers hatte im Bereich seines im gemeinschaftlichen Garten belegenen Sondernutzungsrechts eine Thujenhecke gepflanzt, deren Rückschnitt die übrigen Wohnungseigentümer gegenüber dem jetzigen Wohnungseigentümer gerich...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall durch Stimmenmehrheit eine Gebrauchsregelung treffen, nach der eine im Sondernutzungsrecht eines einzelnen Wohnungseigentümers stehende Gemeinschaftsfläche im Notfall als Fluchtweg genutzt werden kann. Link zur Entscheidung OLG Hamm, Beschluss vom 03.08.2009, I-15 Wx 288/08 OLG Hamm, Beschluss vom 3.8.2009 – I-15 Wx 288/08mehr

Leitsatz Gebrauchsregelnder Mehrheitsbeschluss, eine zwei Treppenhäuser verbindende, sondergenutzte Brücke im Notfall als Fluchtweg offen zu halten Normenkette §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 2 WEG Kommentar Wohnungseigentümer können im Einzelfall durch Stimmenmehrheit eine Gebrauchsregelung treffen, nach der eine im Sondernutzungsrecht eines einzelnen Wohnungseigentümers stehende Gemein...mehr

Leitsatz Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch einen Eigentümerbeschluss selbst beauftragt und bevollmächtigt werden, Unterlassungsansprüche der Eigentümer gegenüber Dritten zu verfolgen. Wenn die Eigentümergemeinschaft selbstständiger Rechtsträger sein kann, spricht nichts dagegen, sie auch mit der Durchsetzung von Ansprüchen einer großen Mehrheit der Wohnungseigen...mehr

Leitsatz Der Erwerber einer Wohnung ist als Zustandsstörer nur zur Duldung der Beseitigung einer baulichen Veränderung (durch den Handlungsstörer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft) verpflichtet Nach dem Tod des Handlungsstörers geht dessen Beseitigungsverpflichtung gemäß § 1967 BGB auf die Erben über Normenkette §§ 14, 22 Abs. 1 WEG; §§ 1004, 1967 BGB Kommentar Die Eltern...mehr

Leitsatz Auch der Zustandsstörer kann zur Beseitigung und nicht nur zur Duldung der Beseitigung verpflichtet sein (hier: Rückschnitt einer vom Rechtsvorgänger gepflanzten Hecke) – Vorlage zum BGH – Normenkette §§ 14 Nr. 1; 15 Abs. 3 WEG; § 1004 BGB Kommentar Der Anspruch auf Rückschnitt einer Hecke gem. § 1004 Abs. 1 BGB und § 15 Abs. 3 WEG ist ein Individualanspruch einzelner...mehr

Die neue Befreiung des § 13 Abs. 1 Nr. 4 b ErbStG im ErbStRG[1] zielt darauf, dem überlebenden Ehepartner auch von Todes wegen den Erwerb des "Familienheims" ohne Höchstgrenze und ohne Anrechnung auf persönliche Freibeträge der §§ 16, 17 ErbStG steuerfrei zu ermöglichen, sodass nicht etwa zur Steuerzahlung eine Veräußerung der Immobilie nötig ist. Gegenüber Nr. 4 a, der bere...mehr

Leitsatz Kein direkter Unterlassungsanspruch bei beschlusswidriger Hundehaltung gegen den Mieter eines Eigentümers Normenkette § 15 WEG; § 1004 BGB Kommentar Wohnungseigentümer haben kein Rechtsetzungsrecht mit Außenwirkung gegenüber Dritten (etwa Mietern einer Eigentumswohnung). Die beschlusswidrige Hundehaltung durch einen Mieter eines Sondereigentümers rechtfertigt allenfall...mehr

Leitsatz Es stellt keine sachgerechte Lösung dar, die Kosten der Dachsanierung eines der Häuser einer Mehrhausanlage nur auf die Eigentümer umzulegen, die im betreffenden Haus Sondereigentumseinheiten besitzen. So mag es zwar sein, dass es sich um das Dach handelt, welches gerade jenes Gebäude abdeckt, in dem sich nur Wohnungen der durch den streitgegenständlichen Beschluss ...mehr

Leitsatz Keine gültige Beschlussfassung einer doppelt qualifizierten Eigentümermehrheit zulasten einer Minderheit im Hinterhaus bei teurer Einzelfallsanierung des gemeinschaftlichen Hinterhausdachs (Revision wurde zugelassen) Normenkette § 16 Abs. 2 und Abs. 4 WEG Kommentar Entgegen der Auffassung des AG München (Urteil v. 18.9.2008) wurde vom Berufungsgericht der mit entsprec...mehr

Leitsatz Der gerichtliche Antrag eines Wohnungseigentümers, die übrigen Wohnungseigentümer zu verpflichten, einer Abrechnung der Kosten der Müllbeseitigung nach Personenzahl statt nach Miteigentumsanteilen zuzustimmen, erfordert im Hinblick auf das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis grundsätzlich die Vorbefassung der Wohnungseigentümerversammlung mit der Angelegenheit. Link...mehr

Leitsatz Treuepflichten unter Eigentümern gebieten den Versuch einer Verhandlungslösung vor klageweiser Anspruchsdurchsetzung (hier: auf "Räumung und Herausgabe" einer Stellplatz-Sondernutzungsfläche, zwischenzeitlich mit einer Garage bebaut und von der Gemeinschaft genutzt) Im FGG-Verfahren hat der Richter auf sachdienliche Antragstellung hinzuweisen Normenkette § 242 BGB; § ...mehr

Leitsatz Auf eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters findet die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB keine Anwendung, wenn nach der Kündigung Wohnungseigentum der Gesellschafter begründet wird. Das gilt auch dann, wenn die Gesellschaft das Wohnanwesen zu dem Zweck erworben hat, die v...mehr

Leitsatz Hat der Verwalter einen Rechtsanwalt beauftragt, die beklagten Wohnungseigentümer in einem Beschlussanfechtungsverfahren zu vertreten, und lassen sich einzelne dieser Eigentümer, ohne dass dies geboten ist, durch weitere Anwälte vertreten, sind die Kosten des von dem Verwalter beauftragten Anwalts vorrangig zu erstatten. Fakten: Vorliegend hatten drei Wohnungseigentü...mehr

Leitsatz Einen allgemeinen Grundsatz, der den Schuldner verpflichtet, dem Gläubiger die Zwangsvollstreckung in sein Eigentum zu erleichtern, gibt es nicht. Er folgt auch nicht aus Treu und Glauben. Fakten: Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft betrieb wegen Hausgeldrückständen die Zwangsversteigerung der Eigentumswohnung eines Eigentümers in der Rangklasse 5. Die WEG ha...mehr

Leitsatz Im Beschlussanfechtungsverfahren sind grundsätzlich nur die Kosten dem für die Beklagten vom Verwalter beauftragten Anwalt zu erstatten Normenkette § 50 WEG Kommentar Hat der Verwalter einen Rechtsanwalt beauftragt, die beklagten Wohnungseigentümer in einem Beschlussanfechtungsverfahren zu vertreten und lassen sich einzelne dieser Eigentümer – ohne dass dies geboten i...mehr

Leitsatz Geschiedene Eheleute stritten um die Durchführung des Versorgungsausgleichs, den sie während der Ehe durch notariellen Ehevertrag ausgeschlossen hatten. Sachverhalt Die Parteien stritten über die Durchführung des Versorgungsausgleichs. Die am 22.8.1949 geborene Antragstellerin und der am 19.12.1959 geborene Antragsgegner hatten am 11.12.1989 geheiratet. Kinder waren ...mehr

Leitsatz Aufstellung einer Parabolantenne auf dem Balkon als nachteiliger Gebrauch des Sondereigentums Normenkette §§ 14, 15 Abs. 3 WEG; § 1004 BGB Kommentar Ein Wohnungseigentümer, der eine Satellitenanlage installieren will, kann i.d.R. auf einen bestehenden Kabelanschluss verwiesen werden, es sei denn, dass ein besonderes Informationsinteresse des Wohnungseigentümers besteh...mehr

Leitsatz Im Interesse aller Eigentümer kann der Verwalter zu bestimmten Tagesordnungspunkten auch einen Rechtsanwalt als Berater in die Eigentümerversammlung mitnehmen, ohne dass dies dem Nichtöffentlichkeitsgrundsatz widerspricht Normenkette § 24 WEG Kommentar Der Nichtöffentlichkeitsgrundsatz der Eigentümerversammlung basiert darauf, dass eine Gemeinschaft von sachfremden Ei...mehr

Leitsatz Die Bestimmungen des § 10 Abs. 6 und § 10 Abs. 8 WEG stehen einer durch Landesgesetz angeordneten gesamtschuldnerischen persönlichen Haftung der Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer des Grundstücks für die Entgelte für Abfallentsorgung und Straßenreinigung nicht entgegen. Fakten: Vorliegend hatte der städtische Abfallentsorgungs- und Straßenreini...mehr

Leitsatz Landesgesetz kann gesamtschuldnerische persönliche Haftung der Wohnungseigentümer (als Miteigentümer des Grundstücks) für Entgeltforderungen des Abfallentsorgungs- und Straßenreinigungsamtes anordnen § 10 Abs. 6 und Abs. 8 WEG n.F. stehen einer solchen Haftungsregelung nicht entgegen Normenkette § 10 Abs. 6 und 8 WEG n.F.; §§ 5 Abs. 2 und 8 Abs. 1 KrW-/AbfG – Kreislau...mehr

Leitsatz Gültiger Beschluss auf Erhebung einer Umzugskostenpauschale für jeden Nutzerwechsel als "besondere Nutzung" im Fall der Vermietung an ständig wechselnde Personen (mit Revisionszulassung) Normenkette § 21 Abs. 7 WEG Kommentar Nach § 21 Abs. 7 WEG kann mit einfacher Mehrheit eine Umzugskostenpauschale (hier: von 50 EUR) für jeden Nutzerwechsel beschlossen werden. Die Ve...mehr

Leitsatz Zur Änderung der bislang geltenden Kostenverteilung bedarf es eines sachlichen Grunds. Es ist mangels solchen Grunds nicht möglich, dass die Mehrheit eine Änderung des bislang vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels nach Kopfteilen in eine solche nach Miteigentumsanteilen nur deshalb beschließt, weil die Mehrheit dadurch auf Kosten der Minderheit finanziell entlast...mehr

Leitsatz Änderung der Kostenverteilung für den Winterdienst eines Wohnwegs und des Bürgersteigs weitgehend zugunsten der Stellplatz-Teileigentümer im vorliegenden Einzelfall ohne sachlichen Grund Verzicht auf Einholung eines kostenintensiven Sachverständigengutachtens kann Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen Normenkette § 16 Abs. 3 und 5 WEG Kommentar In einer Ge...mehr

Leitsatz Bei der Verteilung der Kosten für den Winterdienst müssen Wohnungseigentümer berücksichtigen, dass die Verkehrssicherungspflicht alle Mitglieder der WEG betrifft, unabhängig von der Miteigentumsquote. Sachverhalt Es entspricht nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn Eigentümer, die eine Wohnung und einen Stellplatz haben, einen 10-mal höheren Anteil an den...mehr

Leitsatz Mehrheitsbeschluss kann nicht Handlungspflichten eines Eigentümers konstitutiv begründen, die sich weder aus dem Gesetz noch aus einer Vereinbarung ergeben Fehlen nur in zwei kleineren Räumen Erfassungsgeräte, dürfen auch nur die Heizkosten dieser Räume geschätzt werden Normenkette §§ 21 ff. WEG; §§ 133, 157 BGB; § 9a Heizkostenverordnung Kommentar Ein Beschluss, der e...mehr

Leitsatz Sonderbelastungen einzelner Eigentümer in der Jahresabrechnung Normenkette § 28 WEG Kommentar In die Jahresabrechnung sind alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einzustellen, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getätigt wurden. Damit darf die Gemeinschaft über einen Abrechnungsgenehmigungsbeschluss nicht lediglich Schadensersatzansprüche geltend machen...mehr

Leitsatz 1. Welcher Schallschutz für die Errichtung von Eigentumswohnungen geschuldet ist, ist in erster Linie durch Auslegung des Vertrags zu ermitteln. Wird ein üblicher Qualitäts- und Komfortstandard geschuldet, muss sich das einzuhaltende Schalldämmmaß an dieser Vereinbarung orientieren. Der Umstand, dass im Vertrag auf eine "Schalldämmung nach DIN 4109" Bezug genommen i...mehr

Leitsatz Der einzelne Wohnungseigentümer bedarf zur Durchsetzung eines ihm als Einzelgläubiger gegen den Verwalter zustehenden Schadensersatzanspruchs nicht der Ermächtigung durch die Gemeinschaft. Die Pflicht des Verwalters gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG beschränkt sich bei Baumängeln darauf, diese festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entsche...mehr

Leitsatz Keine Schadensersatzverpflichtung des Verwalters bezüglich anfänglicher Baumängel mangels Kausalität Normenkette §§ 278, 280 BGB, §§ 21 und 27 WEG a. F. Kommentar Der einzelne Wohnungseigentümer bedarf zur Durchsetzung eines ihm als Einzelgläubiger gegen den Verwalter zustehenden Schadensersatzanspruchs nicht der Ermächtigung durch die Gemeinschaft (vgl. auch BGHZ 115...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, der seine Eigentumswohnung gemäß § 90 ZVG in einer Zwangsversteigerung erworben hat, ist auch dann zur Zahlung der nach dem Eigentumserwerb fällig gewordenen Raten einer Sonderumlage verpflichtet, wenn die Sonderumlage bereits vor dem Eigentumserwerb beschlossen worden ist. § 56 S. 2 ZVG, wonach der Ersteher von dem Zuschlag an die Lasten der...mehr

Leitsatz Haftung des Erstehers einer Wohnung in der Zwangsversteigerung für nach Zuschlag fällige Raten aus vorher beschlossener Sonderumlage Normenkette §§ 10 Abs. 4, 16 Abs. 2, 21 Abs. 3, 28 WEG; § 242 BGB; §§ 56, 90 ZVG Kommentar Der Beklagte hatte durch Zuschlagsbeschluss im Mai 2004 im Wege der Zwangsversteigerung eine Eigentumswohnung erworben und ist seitdem Mitglied de...mehr

Leitsatz Rechtsschutzbedürfnis für die gerichtliche Abberufung eines Verwalters durch einen einzelnen Eigentümer im Ausnahmefall gegeben Wichtiger Abberufungsgrund ggf. auch unberechtigte Eigenkontenführung gemeinschaftlicher Gelder Normenkette §§ 21 Abs. 3 und 4, 26 Abs. 1 Satz 3, 27 Abs. 5 WEG Kommentar Ein Rechtsschutzbedürfnis für die gerichtliche Abberufung eines Verwalter...mehr

Leitsatz Im Beschlussanfechtungsverfahren ist materiell-rechtlich das zum Zeitpunkt der Beschlussfassung geltende Recht anzuwenden Rechtsverfolgungsbeschluss führt noch nicht zu einer selbstständigen Handlungspflicht eines Störers Erst ein bestandskräftiger inhaltsgleicher Zweitbeschluss führt zur Hauptsacheerledigung eines vorausgehenden Anfechtungsverfahrens Die Möglichkeit i...mehr

Leitsatz Die Eigentümergemeinschaft kann bei einem Verbandsprozess die Erstattung der durch die interne Unterrichtung ihrer Mitglieder über den Prozess entstehenden Kosten nicht verlangen. Das gilt auch bei einer Beschlussanfechtung, wenn sich die Wohnungseigentümer von dem Verwalter oder dem von diesem beauftragten Prozessbevollmächtigten vertreten lassen, den Anfechtungspr...mehr

Leitsatz Kosten einer Unterrichtung der übrigen Eigentümer durch obsiegenden Beklagten im Beschlussanfechtungsverfahren sind erstattungsfähig, wenn die Beschlussanfechtung die Rechtsstellung des Verwalters betrifft Normenkette §§ 27 Abs. 2 Nr. 2, 46 Abs. 1 WEG; §§ 91 Abs. 1, 92 ZPO Kommentar Die Erstattung der Kosten für die Unterrichtung der Mitglieder großer Wohnungseigentüm...mehr

Leitsatz Zulässige Beschlussanfechtungsklage "gegen die WEG" in gebotener großzügiger Auslegung des Parteibegriffs Normenkette §§ 43, 44, 46 Abs. 1 WEG Kommentar Mit Anwaltsschriftsatz wurde "Klage nach § 43 WEG in der Wohnungseigentumssache N. N." gegen "Wohnungseigentümergemeinschaft N. N., vertr. durch den Wohnungseigentumsverwalter … wegen Beschlussanfechtung" eingereicht....mehr

Leitsatz Die vereinbarte Zweckbestimmung eines "Cafés" (in München-Schwabing/Maxvorstadt) muss nicht nur im Sinne eines Tages-Café-Betriebs verstanden werden Normenkette §§ 14, 15 WEG; § 1004 BGB; § 139 Abs. 2 ZPO Kommentar Zum Sachverhalt: Das streitgegenständliche Café wurde noch vor Begründung von Wohnungseigentum ab ca. 1952 betrieben und auch im "Gastro-Guide" von München ...mehr

Leitsatz Vollmacht ("Generalvollmacht") des Wohnungserwerbers an den Bauträger zum Zweck der Änderung der Teilungserklärung umfasst i.d.R. nicht die Befugnis, auch Dienstbarkeiten zu bestellen Normenkette §§ 133, 164 BGB; § 19, 53 Abs. 1 GBO Kommentar Wenn der Käufer dem Bauträger eine Vollmacht zum Zweck der Änderung der Teilungserklärung erteilt und mit Bindungen im Innenver...mehr

Leitsatz Der Austausch von Holz- gegen Kunststofffenster stellt regelmäßig eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG dar. Das Kopfstimmenprinzip im Rahmen der doppelt qualifizierten Mehrheit gemäß § 22 Abs. 2, 25 Abs. 2 WEG erfordert keine Korrektur zugunsten von Mehrfacheigentümern; insofern hat der Gesetzgeber den vermögensrechtlichen Belangen nach der Gese...mehr

Leitsatz Das Gericht ist nicht verpflichtet, das Zustandekommen eines Mehrheitsbeschlusses festzustellen, wenn der Verwalter wegen eines bestehenden Einstimmigkeitserfordernisses (Zustimmung zu baulicher Veränderung) verkündet hat, dass der Beschluss abgelehnt wurde. Zulässiges Rechtsmittel gegen die Auferlegung der Kosten des Rechtsstreits auf den Verwalter gemäß § 49 Abs. ...mehr

Leitsatz Außenhaftung der Wohnungseigentümergemeinschaft (des Verbandes) gegenüber den Stadtreinigungsbetrieben für Abfallentsorgungs- und Straßenreinigungsentgelte in Berlin Normenkette § 10 Abs. 6 und Abs. 8 WEG Kommentar Auch bei privatrechtlich ausgestalteten Vertragsverhältnissen mit öffentlichen Ver- und Entsorgungsbetrieben spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, das...mehr