Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Rz. 231 Die Befugnisse des Verwalters im Außenverhältnis (die (Vertretungsmacht) regelt § 9b Abs. 1 (→ § 10 Rdn 303). Das Innenverhältnis (oft meistens als Geschäftsführung bezeichnet) bedarf in zweifacher Richtung der Regelung: Was darf und was muss der Verwalter tun? § 27 WEG regelt diese Fragen trotz der Überschrift "Aufgaben und Befugnisse" nur teilweise. Die Bestimmung ...mehr

Rz. 166 Gem. § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. "Dienen" bedeutet, dass die Maßnahme für den betroffenen, körperlich oder geistig eingeschränkten Wohnungseigentümer nützlich ist; es ist nicht Voraussetzung, dass er zwingend darauf angewiesen ist.[205] In der Pra...mehr

Rz. 91 § 35a EStG gewährt eine Steuerermäßigung bei Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und haushaltsnahe Dienstleistungen. Wohnungseigentümer können (selbstverständlich) bezüglich der für ihre Wohnung anfallenden steuerbegünstigten Ausgaben Steuerermäßigungen beantragen. Sie können das (anteilig) auch für die von der WEG beauftragten und bezahlten Aufw...mehr

Rz. 46 Rechtswidrig ist ein Beschluss, der gegen das Gesetz oder gegen eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer verstößt, aber nicht nichtig ist. Man kann auch sagen, dass der Beschluss "(nur) anfechtbar" ist, um die Abgrenzung zur Nichtigkeit (die keiner Anfechtung bedarf) zu verdeutlichen. Ein rechtswidriger Beschluss ist. gem. § 23 Abs. 4 S. 2 WEG gültig (d.h. wirksam), s...mehr

Rz. 99 In diesem Abschnitt geht es um Ausgaben der Gemeinschaft, die in der Jahresabrechnung nicht auf alle Eigentümer verteilt, sondern (nur) einem Wohnungseigentümer in seiner Einzelabrechnung belastet werden (sog. Einzelbelastung oder Sonderbelastung oder direkte Zuordnung). Beispiele a) Miteigentümer A bleibt Hausgeld rückständig und wird vom Verwalter gemahnt. Für die Ma...mehr

Rz. 14 Nachdem der BGH geklärt hat, dass die Verwalterstellung im Falle einer Umwandlung (oder eines Rechtsformwechsels) regelmäßig auf den übernehmenden Rechtsträger übergeht, ist der früher herrschende Auffassung von der Höchstpersönlichkeit des Amtes und die daraus abgeleitete Konsequenz, dass der Verwalter die geschuldete Tätigkeit in eigener Person erbringen müsse, über...mehr

Rz. 1 Bis zur WEG-Novelle 2007 galt für WEG-Streitigkeiten das Gesetz über die Freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG), eine von der Zivilprozessordnung (ZPO) in vielfacher Hinsicht abweichende Verfahrensordnung. Die Parteien hießen nicht Kläger und Beklagter, sondern Antragsteller und Antragsgegner. Es galt der Grundsatz der Amtsermittlung: Der Richter war nicht an bestimmte Antr...mehr

Rz. 58 Gem. § 14 Abs. 3 WEG kann ein Wohnungseigentümer einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn er eine Einwirkung dulden musste, die über das zumutbare Maß hinausgeht (sog. Aufopferungsanspruch). In diesem Abschnitt geht es um Aufopferungsansprüche im Gefolge von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Aufopferungsansprüche nach "Unglücksfällen", insbeson...mehr

Rz. 143 Ist der Vermögensbericht unvollständig oder fehlt ganz, hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen die Gemeinschaft, dass ihm der Vermögensbericht erstmals oder berichtigt zur Verfügung gestellt wird. Die Beschlüsse über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung werden dadurch nicht fehlerhaft – so die Gesetzesbegründung.[247] Für Verwalter lässt sich darau...mehr

Rz. 8 Eine (An-)Mahnung von Hausgeldrückständen ist nicht zwingend erforderlich, und zwar weder zur Begründung eines Zahlungsverzugs (→ § 9 Rdn 6) noch als Voraussetzung einer Zahlungsklage. Aber es ist üblich und sinnvoll, dass der Verwalter offene Forderungen der Gemeinschaft ein bis zwei Mal anmahnt. Die erste Mahnung sollte in dem Monat erfolgen, in dem eine Zahlung erst...mehr

Rz. 25 In der Gesamtabrechnung (Ist-Zahlungen) müssen alle im abgerechneten Wirtschaftsjahr eingegangenen Zahlungen der Miteigentümer, also insbesondere die Vorschüsse zur Kostentragung (sprich: die Hausgeldzahlungen gemäß Wirtschaftsplan), angegeben werden;[53] es handelt sich dabei ja um den größten Posten auf der Einnahmenseite. Eine Aufschlüsselung der Hausgeldzahlungen,...mehr

Rz. 38 Blumenkästen. Die Anbringung (auch) auf der Außenseite des Balkons ist nicht á priori unzulässig, vielmehr sozialadäquat,[98] kann aber in der Hausordnungs-)Beschluss untersagt werden.[99] Im Mietrecht ist es genauso: Wenn vernünftige Gründe gegen die Anbringung auf der Balkonaußenseite sprechen, kann der Vermieter sie untersagen.[100] Beim Gießen ist Rücksicht auf di...mehr

Rz. 136 Für die Ansprüche auf Rückbau baulicher Maßnahmen gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren (§ 195 BGB), beginnend mit dem Ende des Jahres, in dem der Gläubiger Kenntnis von der streitigen Maßnahme erlangte bzw. infolge grob-fahrlässiger Unkenntnis nicht erlangte (§ 199 BGB).[180] Es verhält sich somit anders als beim (faktisch unverjährbaren → § 3 Rdn 82) A...mehr

Rz. 37 Die Zwangsverwaltung einer Wohnung ist zur Sicherstellung der laufenden Hausgeldzahlungen eine sinnvolle Maßnahme, sofern die Wohnung nicht vom Eigentümer selbst genutzt, insbesondere wenn sie vermietet wird. Ist der Schuldner zugleich Eigentümer eines Teileigentums "Stellplatz" oder "Garage", können die Wohnung und das Teileigentum zugleich (als "wirtschaftliche Einh...mehr

Rz. 39 Anfechtungsbefugt ist jeder Miteigentümer. Ein (fälschlich im Grundbuch eingetragener) "Bucheigentümer" ist kein wahrer Eigentümer und deshalb nicht anfechtungsbefugt.[56] Ausnahmsweise kommt auch eine Prozessführung durch einen dazu ermächtigten Nichteigentümer in Betracht ("gewillkürte Prozessstandschaft"), wenn dieser daran ein eigenes rechtliches Interesse hat, wi...mehr

Rz. 167 Wenn die Ansätze des Wirtschaftsplanes unrichtig waren oder durch neue Tatsachen überholt wurden, kann als Nachtrag zum Jahreswirtschaftsplan eine Sonderumlage beschlossen werden.[277] Beispiel Die Durchführung von Sanierungsarbeiten ist teurer als geplant. Oder: Im Haus tritt plötzlich ein Wasserschaden auf. Die Durch- bzw. Fortführung der erforderlichen Arbeiten mus...mehr

Rz. 45 Für die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten i.S.v. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG auf die Miteigentümer gilt allgemein Folgendes:mehr

Rz. 4 Wie alle Verwaltungsangelegenheiten obliegt gem. § 18 Abs. 1 WEG auch die Einberufung (synonym: Einladung) der Gemeinschaft. Auszuführen hat diese Aufgabe (wiederum gilt: wie alle Verwaltungsangelegenheiten) der Verwalter. Die gesetzliche Regelung in § 24 Abs. 1 WEG, wonach die Versammlung vom Verwalter einberufen wird, entspricht insofern nicht der neuen rechtlichen Z...mehr

Rz. 243 Gem. § 24 Abs. 1, 4 WEG hat der Verwalter mindestens einmal im Jahr eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen, diese gem. § 24 Abs. 5 WEG zu leiten, anschließend gem. § 24 Abs. 6 WEG eine Niederschrift der Beschlüsse zu fertigen und schließlich gem. § 24 Abs. 7 WEG eine Beschluss-Sammlung zu führen. Im Einberufungsschreiben ist gem. § 23 Abs. 2 WEG der Gegensta...mehr

Rz. 143 Außerordentliche bzw. weitere Eigentümerversammlung. Seit jeher ist es unbestritten, dass die Vereinbarung einer Sondervergütung für die Durchführung einer weiteren ("außerordentlichen") Versammlung prinzipiell ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Üblich sind Pauschalsätze zwischen 150 EUR und 300 EUR, was aber nicht bedeutet, dass eine höhere Vergütung nicht auch ...mehr

Rz. 1 Es ist das von Art. 14 GG geschützte Grundrecht jedes Eigentümers, mit seinem Eigentum im Rahmen der Gesetze nach Belieben zu verfahren. Das gilt auch für das Sondereigentum, wie § 13 Abs. 1 WEG (inhaltsgleich mit der allgemein eigentumsbezogenen Bestimmung des § 903 S. 1 BGB) ausdrücklich hervorhebt: "Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteh...mehr

Rz. 249 Gem. § 18 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Erfüllt wird der Anspruch (wie alle Verwaltungsangelegenheiten) durch den Verwalter. Soll der Anspruch aber durchgesetzt werden, ist die Klage gegen die Gemeinschaft zu richten.[349] Rz. 250 Das auch schon vor der WEG-Reform 2020 anerkannte Einsicht...mehr

Rz. 87 Gegen die Urteile des Amtsgerichts als erster Instanz in Wohnungseigentumssachen gem. § 43 Abs. 2 WEG ist die Berufung statthaft. Zuständiges Berufungsgericht ist grundsätzlich das für den Sitz des Oberlandesgerichts zuständige Landgericht (§ 72 Abs. 2 GVG). Anders ausgedrückt: Statt des Oberlandesgerichts ist das ortsgleiche Landgericht als zentrales Berufungsgericht...mehr

Rz. 53 Bauliche Veränderung ist jede auf Dauer angelegte gegenständliche oder optische Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums, die von dem im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustand abweicht.[78] Maßnahmen ohne bauliche Tätigkeit im engeren Sinne oder ohne Eingriff in die Bausubstanz, wie z.B. die Änderung der Farbgestaltung oder Oberflächenstruktur der Außenwände oder di...mehr

Rz. 82 Beispiel A – E sind Erwerber und (werdende) Wohnungseigentümer mit einem Miteigentumsanteil von je 200/1.000 eines vom Bauträger errichteten Hauses mit Tiefgarage. Die Einfahrt zur Tiefgarage ist für übliche Mittelklasse-Pkw zu klein. D und E haben aus diesem und anderen Gründen hohe Einbehalte von der Bauträgervergütung vorgenommen. A verlangt vom Bauträger Kostenvor...mehr

Rz. 9 Der gesetzliche Aufgabenkreis des Verwaltungsbeirats ist klein:mehr

Rz. 85 Die Änderung der Gemeinschaftsordnung erfordert im Ausgangspunkt eine Vereinbarung aller Miteigentümer. Beschlüsse zur Änderung der Gemeinschaftsordnung sind nur möglich, soweit das Gesetz dafür eine Beschlusskompetenz vorsieht oder eine Öffnungsklausel besteht. Schweigen bedeutet keine Zustimmung zu einer Vereinbarung, sondern ist grundsätzlich rechtlich unerheblich....mehr

Rz. 140 Nach der Gesetzesbegründung sind (außer dem Stand der Erhaltungsrücklage, dazu vorstehend) anzugeben:mehr

Rz. 57 Eine "Störung" liegt vor, wenn ein Eigentümer seine Rechte bei der Nutzung von Gemeinschafts- oder Sondereigentum überschreitet. Da die Hausordnung eine Sammlung von Regelungen für die Nutzung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums ist, stellt insbesondere jeder Verstoß gegen die Hausordnung eine unzulässige Nutzung ("Störung") im weiteren Sinne dar. Die Ausführungen ...mehr

Rz. 15 Die Kenntniszurechnung spielt gem. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB insbesondere für den Beginn der Verjährung eine Rolle. Die Gemeinschaft als Verband kann keine eigenen Kenntnisse haben. Ihr werden aber Kenntnisse ihres Organs, des Verwalters, analog § 166 Abs. 1 BGB zugerechnet.[13] Insbesondere bei Rückbauansprüchen wegen baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums i...mehr

Rz. 90 Die Unterzeichnung eines Verwaltervertrags durch die Mehrheit der Eigentümer kann die Beschlussfassung (über Bestellung und Vertrag) nicht ersetzen. Ein Beschluss ist nur entbehrlich, wenn alle Wohnungseigentümer den Vertrag unterzeichnen.[146] Abgesehen von diesem Sonderfall stellt sich die Frage, welche Bedeutung der Unterzeichnung des Vertrags überhaupt zukommt. Hä...mehr

Rz. 65 Jede Beschlussfassung setzt eine entsprechende Ankündigung voraus. Muss nun der Verwalter von sich aus das Thema "Störungen" ankündigen, nur weil ihm solche bekannt geworden sind? Die Frage ist zwar zu verneinen; aber zugleich gibt es wenig Grund, weshalb der Verwalter ein an ihn herangetragenes aktuelles Problem nicht auf die Tagesordnung nehmen sollte. Wenn das Them...mehr

Rz. 31 Bleibt ein Wohnungseigentümer im abgerechneten Wirtschaftsjahr Vorschüsse (Hausgeldzahlungen) schuldig, wirkt sich dieser Umstand auf das Ergebnis seiner Einzelabrechnung nicht aus. Dieses wird anhand der Soll-Zahlungen gemäß Wirtschaftsplan ermittelt und lässt nur eine Forderung in Höhe der Abrechnungsspitze entstehen; Hausgeldrückstände sind insofern irrelevant. Die...mehr

Rz. 136 Nach dem mit der WEG-Reform 2020 neu eingeführten § 28 Abs. 4 WEG hat der Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in § 28 Abs. 1 S. 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen. Im Norma...mehr

Rz. 107 Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Ist die GbR selber im Grundbuch eingetragen, üben der oder die nach dem Gesellschaftsvertrag zur Geschäftsführung berechtigten Vertreter, ohne besondere Regelung alle Gesellschafter gemeinsam (§ 709 Abs. 1 BGB) das Stimmrecht aus. Sind die Gesellschafter im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen, gibt es gegenüber sonstigen Ei...mehr

Rz. 81 Der teilende Eigentümer (Bauträger) kann im Begründungsstadium allein über die Erstbestellung eines Verwalters beschließen (→ § 1 Rdn 14). Vor diesem Hintergrund besteht die bis zur WEG-Reform 2020 anerkannte Möglichkeit, den Erstverwalter in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu bestellen,[135] jetzt nicht mehr (str.).[136] Jedenfalls ist die Verwalterbestell...mehr

Rz. 1 Der Neubau durch einen Bauträger ist der "Normalfall" der Entstehung einer Eigentümergemeinschaft. Dabei kommt es häufig zu Auseinandersetzungen zwischen den Erwerbern und dem Bauträger. Geht es anfangs vielfach um das Problem einer Verzögerung der Fertigstellung, steht in den ersten Jahren nach dem Bezug des Hauses das Thema "Baumängel" immer wieder auf der Tagesordnu...mehr

Rz. 105 Ausgebautes Dachgeschoss. Beispiel A verkauft seine Wohnung nach Durchführung einer Besichtigung unter Ausschluss der Gewährleistung an B. Das Dachgeschoss ist als Wohnraum ausgebaut; nach der Teilungserklärung handelt es sich um aber um eine "Bühne". Als B den Widerspruch zur Teilungserklärung bemerkt, verlangt er Schadensersatz und die Rückabwicklung des Kaufvertrag...mehr

Rz. 114 Soll der formelle Teil der Teilungserklärung (das sachenrechtliche Grundverhältnis) geändert werden, ist gem. § 4 Abs. 1, 2 WEG grundsätzlich die Zustimmung (Auflassung) und Bewilligung aller Miteigentümer in der Form notarieller Beurkundung, die Grundbucheintragung (je nach Fall unter Vorlage neuer Abgeschlossenheitsbescheinigungen) sowie die Zustimmung der dinglich...mehr

Rz. 23 Der Erwerb einer Immobilie stellt eine Verwaltungsmaßnahme dar. Es besteht die dafür erforderliche Beschlusskompetenz (obwohl damit nicht das vorhandene Gemeinschaftseigentum verwaltet, sondern neues Verbandseigentum angeschafft wird). Das gilt nicht nur für den Erwerb von Sondereigentum im eigenen Objekt – sei es rechtsgeschäftlich, sei es im Wege der Zwangsversteige...mehr

Rz. 124 Ob der Bauträger zu nachträglichen Änderungen der Teilungserklärung oder der Bauausführung befugt ist, richtet sich im Verhältnis zu den Käufern nur nach dem Inhalt des Bauträgervertrags. Wie oben schon erwähnt, ist diese Frage unabhängig davon zu beurteilen, ob die entsprechende Änderungsvollmacht im Außenverhältnis (zum Grundbuchamt) wirksam ist; das Grundbuchamt p...mehr

Rz. 42 Muster 9.4: Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung Muster 9.4: Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung An das Amtsgericht – Vollstreckungsgericht – In der Zwangsvollstreckungssache WEG Heinestraße 12, 75234 Musterstadt, vertreten durch die WEG-Verwalterin X-Immobilien GmbH, diese vertreten durch den Geschäftsführer Xaver Xentis, Zenstraße 5, 75234 Musterstadt – Gläubi...mehr

Rz. 29 Eine rechtmäßige Beschlussfassung der Verwalterbestellung setzt – wie immer – die Einberufung der Versammlung durch eine dazu befugte Person und die Ankündigung des Beschlussgegenstandes voraus. Ein amtierender Verwalter hat die Pflicht, rechtzeitig (d.h. vor dem Auslaufen seiner Bestellungszeit) eine Versammlung einzuberufen und die Verwalterwahl anzukündigen; verlet...mehr

Rz. 10 Wie immer muss der Verwalter die Beschlussfassung vorbereiten (→ § 10 Rdn 243).[12] Dazu gehört zunächst die Feststellung eines Erhaltungsbedarfs bzw. der Schadensumfangs (→ § 10 Rdn 269). In technisch einfach gelagerten Fällen genügen hierfür die Feststellungen eines Fachunternehmens,[13] die meistens im Rahmen oder in Gestalt eines Angebots erfolgen werden. Ohnehin ...mehr

Rz. 21 Mitunter wird die Kompetenz zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums in den Erwerbsverträgen und/oder in der Gemeinschaftsordnung "der Eigentümergemeinschaft" übertragen. Es kommt auch vor, dass die Eigentümergemeinschaft sich ohne Zuweisung einer entsprechenden Kompetenz mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums befasst. Das geschieht insbesondere dann, wenn in den Er...mehr

Rz. 56 Der Abschluss einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung mit einer Mindestversicherungssumme von 500.000 EUR ist gem. § 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO, § 15 MaBV zwingend. Diese Versicherung sichert den Verwalter für den Fall ab, "dass er wegen eines bei der Ausübung beruflicher Tätigkeit – von ihm selbst oder einer Person, für die er einzutreten hat – begangenen Verstoßes...mehr

Rz. 79 Messgeräte unterliegen der Eichpflicht. Wärmemengen- und Warmwasserzähler (nicht aber Heizkostenverteiler) müssen alle 6 Jahre geeicht werden.[147] Um die fristgerechte Eichung oder den Austausch der Messgeräte innerhalb der Eichfristen muss sich – wenn einer beauftragt ist – der Messdienstleister kümmern (→ § 8 Rdn 63). Aber auch die Verwendung ungeeichter Zähler (in...mehr

Rz. 61 Der "Streitwert" hat unterschiedliche Bedeutung. Als Zuständigkeitsstreitwert ist er maßgeblich für die Abgrenzung der sachlichen Zuständigkeit zwischen Amts- und Landgericht; in WEG-Verfahren spielt dieser Gesichtspunkt wegen der streitwertunabhängigen Zuständigkeit des Amtsgerichts keine Rolle. Als Gebührenstreitwert ist er maßgeblich für die Berechnung der Gerichts...mehr

Rz. 59 In den Anwendungsbereich des § 13 Abs. 2 WEG dürften Umbaumaßnahmen mit Auswirkung auf den Schallschutz fallen, insbesondere ein Bodenbelagswechsel. Bodenbelag ist Sondereigentum (→ § 1 Rdn 47). Prinzipiell ist ein Sondereigentümer daher ohne weiteres zu einem Bodenbelagswechsel berechtigt. Wenn aber bspw. Teppichboden durch Parkett ersetzt wird, steigt in der darunte...mehr

Rz. 77 Bei den Hausgeldrückständen, die schon vor der Insolvenzeröffnung fällig waren, ist zu differenzieren: Die in Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG fallenden (privilegierten) dinglichen Hausgeldforderungen (Rückstände der letzten 2 Jahre), ermöglichen gem. § 49 InsO die abgesonderte Befriedigung im Rahmen der Immobiliarvollstreckung (→ § 9 Rdn 89). Daraus ergibt sich die p...mehr