Tätige Mithilfe der Eigentümer kann nicht mehrheitlich beschlossen werden

Leitsatz

1. Tätige Mithilfe der Eigentümer (hier: im Rahmen eines Laubfegeplans) kann nicht mehrheitlich beschlossen werden
2. Zulässige Ermessensentscheidung der Eigentümer, ob notwendige Warmwasserzähler gekauft, gemietet oder geleast werden sollen

Normenkette

§§ 10 Abs. 1 Satz 2, 21 Abs. 4 u. 28 Abs. 5 WEG

Kommentar

1. Ein Negativbeschluss (hier: zur Änderung eines bestandskräftig beschlossenen Schneeräumplans) kann grds. angefochten und mit einem Leistungs- oder Feststellungsantrag verbunden werden, um insbesondere vor unrichtig festgestellten Beschlussergebnissen zu schützen. Fehlt ein solcher Leistungsverpflichtungsantrag, ist zu prüfen, ob ein Beschlussanfechtungsantrag einen entsprechenden Leistungs- oder Feststellungsantrag konkludent enthält. Ohne Verbindung mit solchen Anträgen fehlt dem Anfechtungsantrag i.d.R. das Rechtsschutzinteresse, da ein Negativbeschluss einen Antragsteller nicht in seinen Rechten beeinträchtigt, insbesondere keine Sperrwirkung für eine erneute Beschlussfassung der Gemeinschaft entfaltet (BGH, NJW 2002, 3704; OLG München, NJW-RR 2007, 1096). Vorliegend gab es keinen Anhaltspunkt dafür, dass der Anfechtungsantrag des Antragstellers auch einen entsprechenden Leistungs- oder Feststellungsantrag konkludent enthielt.

2. Eine Regelung, wonach für die Herbstzeit vom 1.9. bis 30.1. eines Jahres die Eigentümer nach einem festgelegten Plan zum Laubfegen oder zur allgemeinen Reinigung der Außenanlagen der Gemeinschaft herangezogen werden, kann nicht mit Mehrheit wirksam beschlossen werden. Eigentümern kann keine Pflicht zur aktiven Mitwirkung beim Vollzug von Verwaltungsentscheidungen auferlegt werden, sondern allein eine Kostenbeitragspflicht im Rahmen der gem. § 28 Abs. 5 WEG gefassten Beschlüsse. Dies gilt insbesondere für Reinigungs-, Gartenarbeits- oder Räum- und Streupflichten, die gem. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG einer Vereinbarung bedürfen, nicht aber durch Mehrheitsbeschluss Eigentümern persönlich auferlegt werden können (OLG Düsseldorf, NJW-RR 2004, 376). Hierdurch würden nämlich Aufgaben, die dem Pflichtenkreis des Verwalters zugeordnet sind (auch betreffend der Verkehrssicherungspflichten) und die diesem honoriert werden (Organisieren von Krankheits- und Urlaubsvertretung, Beauftragung und evtl. Kontrolle eines Dienstleisters, sofern der Eigentümer die Leistung selbst nicht erbringen kann, die Wohnung vermietet hat etc.) auf die Wohnungseigentümer verlagert, ebenso u.U. das entsprechende Haftungsrisiko (Ausrutschen auf nassem Laub). Zudem liegt es auf der Hand, dass es sich für einzelne Eigentümer als ungleich schwieriger und kostenaufwendiger, wenn nicht sogar vielfach als unmöglich erweist, für den ihm zugewiesenen Teil der Arbeiten einen Dienstleister zu finden. Schließlich kommt im entschiedenen Fall hinzu, dass das Verhältnis der Gemeinschaft zum Antragsteller gestört ist, was die Organisation der Mitarbeit von vornherein erschwert.

   Ob und inwieweit etwas anderes gelten kann, wenn es sich bei den übertragenen Arbeiten um übliche handelt (etwa Treppenreinigung), mag dahinstehen (hierzu BayObLG, ZMR 1994, 430; vgl. auch BGH, ZMR 2002, 440); eine turnusmäßige Reinigung der Außenanlagen einer Wohnungseigentumsanlage im Herbst/Winter von Blättern fällt hierunter jedenfalls nicht.

3. Ob notwendige Warmwasserzähler gekauft, gemietet oder geleast werden, unterliegt der Ermessensentscheidung der Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss. Hierbei entspricht nicht stets nur die preiswerteste Variante ordnungsgemäßer Verwaltung, sondern auch eine solche, die sich unter Berücksichtigung aller maßgeblichen Umstände als wirtschaftlich nicht unvertretbar erweist. Finanzielle Belastungen der Eigentümer konnten vorliegend als ungefähr gleichwertig angesehen werden (bei Differenzen von allenfalls 10 %). Bei einer Anmietungsentscheidung der Gemeinschaft kann jedenfalls nicht von erheblicher Verschwendung von Geldern gesprochen werden. Vielmehr liegt gerade bei einer Zähleranmietung das Risiko eines Material- oder Verschleißschadens der Geräte jedenfalls für die Dauer von 5 Jahren nicht bei der Gemeinschaft, sondern beim Vermietungsunternehmen, wobei hier auch die notwendigen Eichkosten der Geräte bereits in der Miete enthalten waren. Somit entsprach der Mehrheitsbeschluss auf Anmietung den Grundsätzen ordnungsgemäßerVerwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG. Zudem musste bei einer Anmietung nicht sogleich der Kaufpreis bezahlt werden, wodurch sich bei Miete ein Zinsvorteil im Vergleich zum Kauf ergibt.

Anmerkung

Nach wie vor vertrete ich die Auffassung, dass jegliche Art tätiger Mithilfen durch Eigentümer (ob nun "üblich" oder "unüblich") nicht mehrheitlich und damit zulasten einer überstimmten Minderheit beschlossen werden kann, sondern stets einer (allstimmigen) Vereinbarung bedarf. Insoweit wird nämlich mit rechtsgestaltender Dauerwirkung für die Zukunft ein i.d.R. anders vereinbarter Kosten- und Lastenverteilungsschlüssel geändert. Urlaubsabwesende, vermietende oder körperlich behinderte Eigentümer müssten in e...