WEG kann weiterhin wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum klagen

Hintergrund: WEG macht Mängel am Gemeinschaftseigentum geltend

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verlangt von einem Immobilienunternehmen (im Folgenden: "Verkäuferin") die Beseitigung von Altlasten auf dem gemeinschaftlichen Grundstück.

Das Unternehmen hatte das Grundstück mit Bestandsgebäude im Jahr 2012 in Wohnungseigentum aufgeteilt und mit dem Verkauf der Einheiten begonnen. Im Folgejahr trat zutage, dass der Boden des Innenhofs und der Außenanlagen mit Schadstoffen belastet war. Nach einem zwischenzeitlichen Verkaufsstop und Einholung eines Gutachtens wurde der Verkauf der Einheiten fortgesetzt. In der Folgezeit ließ die Verkäuferin einen Teil der belasteten Böden austauschen.

In Eigentümerversammlungen im Mai 2014 und im Oktober 2015 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, mögliche Ansprüche wegen Altlasten im Innenhof und Teilen des Außenbereichs geltend zu machen.

Der BGH hatte unter anderem darüber zu entscheiden, ob die Gemeinschaft befugt ist, den Nachbesserungsanspruch der Wohnungseigentümer aus den Kaufverträgen geltend zu machen oder ob dieses Recht allein den Wohnungseigentümern zusteht.

Entscheidung: Vergemeinschaftung von Mängelrechten bleibt möglich

Der BGH entscheidet die Frage im ersten Sinne. Die Gemeinschaft ist für die Geltendmachung des Nachbesserungsanspruchs prozessführungsbefugt. Dies beruht auf den im Mai 2014 und Oktober 2015 gefassten Beschlüssen der Wohnungseigentümer.

Allerdings ist die Regelung zur "Vergemeinschaftung durch Mehrheitsbeschluss" in § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG a. F. durch die WEG-Reform, die zum 1.12.2020 in Kraft getreten ist, ersatzlos entfallen. Nach dieser Bestimmung konnte die Gemeinschaft im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung die Ausübung der den einzelnen Erwerbern aus den jeweiligen Verträgen mit dem Veräußerer zustehenden Rechte auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen (sogenannte "gekorene Ausübungsbefugnis").

Seit der WEG-Reform regelt § 9a Abs. 2 WEG nur noch die "geborene Ausübungsbefugnis". Danach kann die Gemeinschaft ohne weiteres die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer ausüben, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und sie nimmt die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr.

Dennoch können auch nach der Gesetzesänderung Ansprüche aus den Erwerbsverträgen, die die Mängelbeseitigung betreffen, weiterhin durch Mehrheitsbeschluss "vergemeinschaftet" werden. Das hat hier zur Folge, dass die Prozessführungsbefugnis der Gemeinschaft fortbesteht.

§ 9a Abs. 2 WEG erfasst jedenfalls nicht die primären Mängelrechte der Wohnungseigentümer. Diese Ansprüche ergeben sich nicht aus dem gemeinschaftlichen Eigentum, sondern aus den individuellen Erwerbsverträgen, die die Wohnungseigentümer mit dem teilenden Eigentümer geschlossen haben. Sie erfordern keine einheitliche Rechtsverfolgung. Denn ein Wohnungseigentümer, der selbstständig die Mängelbeseitigung gegen den Veräußerer verfolgt, handelt grundsätzlich auch im Interesse aller anderen Eigentümer, und er darf seine vertraglichen Rechte im Grundsatz selbst wahrnehmen.

Andererseits schließt § 9a Abs. 2 WEG eine Vergemeinschaftung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche der Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss nicht aus. Die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft ergibt sich unverändert aufgrund der Verwaltungsbefugnis für das gemeinschaftliche Eigentum sowie der in § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG geregelten Pflicht zu dessen Erhaltung.

Dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums seit der WEG-Reform der Gemeinschaft obliegt, hat nichts daran geändert, dass es Sache der Wohnungseigentümer ist, in der Eigentümerversammlung darüber zu befinden, auf welche Weise Mängel am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen sind. Ordnungsmäßiger Verwaltung wird es auch weiterhin in aller Regel entsprechen, einen gemeinschaftlichen Willen darüber zu bilden, wie die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu bewirken ist und welche vertraglichen Ansprüche gegebenenfalls geltend gemacht werden sollen.

(BGH, Urteil v. 11.11.2022, V ZR 213/21)

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