Verwalterabberufung - Gerechtfertigt, wenn jahrelang Verpflichtungen aus gerichtlichem Vergleich nicht umgesetzt werden

Leitsatz

Eine gravierende Pflichtverletzung, die einen wichtigen Grund zur Abberufung der Verwaltung beinhaltet, ist dann gegeben, wenn die Verwaltung mehrere Jahre lang keinerlei Aktivitäten entfaltet, um ihre Verpflichtungen aus einem gerichtlichen Vergleich zur Neuverteilung laufender Kosten sowie zu Abrechnungserstellungen umzusetzen.

Fakten:

Ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters ist gegeben, wenn - bei objektiver Würdigung - den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller Umstände nach Treu und Glauben, auch unter Beachtung der Interessen des Verwalters, die Zusammenarbeit mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist. Dies war vorliegend der Fall, weil der Verwalter über drei Jahre hinweg nichts unternommen hatte, die Regelungen eines im Rahmen eines anderen Rechtsstreits geschlossenen Vergleichs umzusetzen. Nach den Regelungen des Vergleichs sollte die Verteilung der Stromkosten entsprechend der Teilungserklärung erfolgen. Für den Fall, dass die seinerzeit ins tallierten Zähler eine solche Verteilung nicht ermöglichen würden, sollte eine Fachkraft mit der Untersuchung beauftragt werden, welche Maßnahmen zur Erreichung der vereinbarten Verteilung einzuleiten sind. Bereits vor Abschluss des Vergleichs hatte eine Fachkraft anlässlich einer Objektbegehung festgestellt, dass die in der Teilungserklärung vorgesehene Verteilung der Stromkosten mit den installierten Stromzählern nicht möglich ist. In Kenntnis dieser Tatsache hatte der Verwalter den Vergleich geschlossen, in der Folgezeit jedoch keinerlei Bemühungen zur Umsetzung der vergleichsweisen Regelung unternommen, obwohl dies zu sein ureigenen Aufgaben als Verwalter gehört. Hinzu war gekommen, dass der Verwalter im Hinblick auf die Erstellung korrekter Jahresabrechnungen auch jedwede Anstrengungen unterlassen hatte, um die Eigentumsverhältnisse an einem Grundstücksteil zu klären, was ebenfalls eine Verpflichtung aus dem geschlossenen Vergleich war. Nach Auffassung des Gerichts stellen diese Verhaltensweisen eine eklatante Pflichtverletzung des Verwalters dar, dem offensichtlich nicht daran gelegen ist, die Grundlage für eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung zu schaffen.

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Beschluss vom 22.08.2008, 16 Wx 228/07

Fazit:

Eine richtige und konsequente Entscheidung, die der herrschenden Meinung folgt.