Unterzeichnung des Versammlungsprotokolls durch einen einzigen vertretungsberechtigten Eigentümer möglich

Leitsatz

Unterzeichnung eines Versammlungsprotokolls durch den allein in berechtigter Vertretung eines Wohnungseigentümers neben dem Versammlungsleiter in der Versammlung erschienenen Vertreter

Normenkette

§ 24 Abs. 6 WEG

Kommentar

1. Eine in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung enthaltene qualifizierte Klausel zur Protokollierung der Versammlung ist dahin auszulegen, dass im Fall der zulässigen Vertretung aller Wohnungseigentümer durch Dritte diese auch befugt sind, das Versammlungsprotokoll zu unterschreiben und bei lediglich einem anwesenden Vertreter dessen Unterschrift neben der des Versammlungsleiters ausreicht.
2. Vereinbart war im vorliegenden Fall, dass grds. neben der Unterschrift des Versammlungsvorsitzenden diejenigen zweier weiterer Personen zur Wirksamkeit von Beschlüssen unerlässlich sind. Eine solche Vereinbarung regelt zunächst, dass überhaupt ein Protokoll zu erstellen ist. Ohne diese vereinbarte Ergänzung wäre nämlich ein Verstoß gegen die gesetzliche Protokollierungspflicht nach § 24 Abs. 6 WEG kein Anfechtungsgrund, sondern hätte nur Einfluss auf den Beweiswert (vgl. BGH, NJW 1997, 2956; OLG München, NZM 2007, 772; OLG Schleswig, NJW-RR 2006, 1675; KG, ZMR 1993, 532/533). Weiterhin war vereinbarungsgemäß geregelt, dass die Niederschrift außer vom Versammlungsleiter von zwei Miteigentümern (oder Verwaltungsbeiräten) zu unterschreiben sei. Zur Unterzeichnung berechtigter Miteigentümer müssen diese allerdings in der Eigentümerversammlung anwesend gewesen sein, da nur diese durch ihre Unterschrift die inhaltliche Richtigkeit einer Niederschrift bestätigen können (vgl. OLG München, NZM 2007, 772). An der besagten Versammlung nahm nun überhaupt kein Wohnungseigentümer persönlich teil. Sinnvollerweise kann dann die Klausel nur dahingehend ergänzt werden, dass im Fall einer berechtigten Vertretung der Eigentümer durch Dritte auch diese zur Unterschrift befugt sind und bei lediglich einem anwesenden Vertreter neben dem Versammlungsleiter die Unterschrift dieser einen Person ausreicht. Die Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung ist i. Ü. von der Anzahl der (vertretenen) Miteigentumsanteile und nicht der Miteigentümer abhängig.

Anmerkung

Daneben wurden in dieser Entscheidung auch weitere Rechtsgrundsätze im Sinne der h.M. bestätigt und wiederholt, so u. a.

• zur Rubrumsberichtigung und Beteiligtenbezeichnung ohne Identitätsänderung der Beteiligten auch durch die Rechtsbeschwerdeinstanz (OLG München, ZMR 2005, 729 und OLG Düsseldorf, WuM 2008, 83),
• zum fehlenden Einfluss formeller Beteiligtenstellung bei Veräußerung einer Wohnung während des laufenden Verfahrens,
• zum Beginn der Anfechtungsfrist nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG a. F. (Monatsfrist, die mit dem Tag der Beschlussfassung beginnt und der Fristberechnung nach §§ 186 ff. BGB),
• zur hier in der Gemeinschaftsordnung getroffenen Vereinbarung in Änderung der in § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG a. F. getroffenen Regelung, dass für die Ordnungsgemäßheit der Einladung der Nachweis rechtzeitiger Absendung ausreichend sei, also nicht Zugang der Einladung,
• zur Beibringungspflicht von Abrechnungsunterlagen bei Anfechtung eines Abrechnungsgenehmigungsbeschlusses und – bisher nicht erfolgten Einwendungen gegen die Abrechnung,
• zur Ungültigkeit auch eines Verwalterentlastungsbeschlusses bei Ungültigerklärung des Genehmigungsbeschlusses über eine Jahresabrechnung,
• zur Ungültigkeit einer Sonderumlagebeschlussfassung für eine Dachsanierung ohne vorausgehenden konkreten Beschluss über die Art einer solchen Sanierung (eine Beschlussfassung nur über eine Sonderumlage stellt keine Billigung einer bestimmten Sanierungsmaßnahme dar),
• zur Zahlungspflicht von Wohngeldvorauszahlungen im Anschluss an einen bestandskräftigen Wirtschaftsplanbeschluss bei nicht erkennbaren und auch nicht geltend gemachten Nichtigkeitsgründen einer solchen Wirtschaftsplangenehmigung.

Link zur Entscheidung

OLG Hamm, Beschluss vom 03.06.2008, I-15 Wx 15/08