Veräußerungszustimmung nach Amtsende des Verwalters wirkungslos

Leitsatz

1. Vereinbarte Verwalterzustimmung zur Veräußerung betrifft als Beschränkung sowohl das schuldrechtliche Grundgeschäft als auch den dinglichen Übertragungsvorgang
2. Eventuell erneute Zustimmung eines neu bestellten Verwalters, wenn der Zeitraum vorausgehender Verwalterbestellung bereits vor dem Eingang des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt abgelaufen sein sollte

Normenkette

§ 12 WEG; § 878 BGB

Kommentar

1. Eine nach § 12 WEG erforderliche Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist nur dann für die Eintragung des Eigentumswechsels ausreichend, wenn seine Verwalterstellung jedenfalls bis zu dem nach § 878 BGB maßgeblichen Zeitpunkt fortbesteht (ebenso OLG Celle, NZM 2005 S. 260). Nach § 873 Abs. 1 BGB sind zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück die Einigung des Berechtigten und des Erwerbers über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung im Grundbuch erforderlich; in einem solchen Fall gehört auch die Grundbucheintragung zum Tatbestand der Verfügung; die Eintragung ist neben den Willenserklärungen weiteres Wirksamkeitserfordernis des Verfügungsgeschäfts, wie sich dies aus § 878 BGB ergibt, wonach eine vom Berechtigten gemäß § 873 BGB abgegebene Erklärung nicht dadurch unwirksam wird, dass er in seiner Verfügung beschränkt wird, nachdem die Erklärung für ihn bindend geworden ist und der Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt gestellt worden ist: Denn wäre die Eintragung kein Bestandteil des Verfügungsgeschäfts, so wäre eine Verfügungsbeschränkung im Zeitpunkt der Eintragung unbeachtlich (vgl. bereits BGH, NJW 1963 S. 36).
2. Vorliegend wurde die Zustimmungserklärung der früheren Verwaltung mangels Neubestellung wirkungslos, da die Erklärung erst nach deren Amts­ende dem Grundbuchamt vorgelegt wurde. Ein Vollzug des Veräußerungsgeschäfts im Grundbuch würde deshalb zu einer unrichtigen Eintragung führen; eine solche Grundbuchsperre ist vom Grundbuchamt von Amts wegen zu beachten.
3. Ist also der Zeitraum einer Verwalterbestellung vor dem Eingang des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt abgelaufen, muss entweder die Verlängerung der bisherigen Verwalterbestellung oder die Zustimmung des neu bestellten Verwalters nachgewiesen werden (§ 29 GBO).

Anmerkung

Die erwähnte Rechtsprechung des OLG Celle und nunmehr – bestätigend – des OLG Hamm dürfte sicher allenfalls Juristen verständlich und plausibel sein. Muss hier wirklich bei bereits erteilter Zustimmung zu einem Verkauf zum nachträglichen, zeitlich unbeeinflussbaren Zeitpunkt der Stellung eines Umschreibungsantrags nach zwischenzeitlichem Verwaltungswechsel nochmals die Zustimmung des neu bestellten Verwalters eingeholt werden, um das Veräußerungsgeschäft auch grundbuchrechtlich abzusegnen? Die einmal dem Veräußerer in prüfender Blickrichtung auf den Erwerber erteilte Verwalterzustimmung sollte sich m.E. doch willentlich auch auf den dinglichen Übertragungsvorgang beziehen. Ausgehend von der Senatsmeinung dürften heute sehr viele bereits erfolgte Veräußerungen grundbuchrechtlich unwirksam und nichtig sein! Auch diese Rechtsprechung sollte aus meiner Sicht Anlass in Eigentümergemeinschaften sein, nach § 12 Abs. 4 WEG n.F. mehrheitlich eine bisher vereinbarte Veräußerungsbeschränkung aufzuheben.

Link zur Entscheidung

OLG Hamm, Beschluss v. 12.5.2010, I-15 W 139/10