Haftung eines Sachverständigen für fehlerhafte Fertigstellungsbescheinigung

Leitsatz

Vom Bauträger beauftragter Sachverständiger zur Erteilung einer Fertigstellungsbescheinigung für das Gemeinschaftseigentum haftet den Eigentümern bei fehlerhaft ausgestellter Bescheinigung nach Grundsätzen eines Vertrags mit Schutzwirkung für Dritte

Normenkette

§ 634a BGB n.F.; § 7 MaBV

Kommentar

1. Beauftragt der Bauträger einen Sachverständigen mit der Erstellung einer Fertigstellungsbescheinigung über das Gemeinschaftseigentum, werden die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft in den Schutzbereich des Vertrags einbezogen (Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte). Erweist sich die Fertigstellungsbescheinigung als falsch, haftet der Sachverständige den Wohnungseigentümern auf Schadensersatz.
2. Insoweit sind auch einzelne Eigentümer klagebefugt, da jeder einzelne Erwerber von Wohnungseigentum aus seinem Vertrag mit dem Bauträger auch bezüglich des gesamten Gemeinschaftseigentums einen individuellen Anspruch auf mangelfreie Werkleistungen besitzt. Insoweit kann der einzelne Eigentümer auch Ersatzaufwand für eine Mängelbeseitigung oder auch einen Vorschuss auf voraussichtliche Mängelbeseitigungskosten fordern. Durch die fehlerhafte Fertigstellungsbescheinigung hat jeder Eigentümer sein Sicherungsrecht verloren, das ihm aufgrund seines Bauträgervertrags nach § 7 Abs. 1 MaBV zustand; in diesem Fall ist auch jeder Eigentümer befugt, den Schadensersatzanspruch geltend zu machen (vgl. BGHZ 121 S. 25). Im Übrigen werden auch gegen eine Klagebefugnis der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft letztendlich keine durchgreifenden Bedenken bestehen, da gleiche Rechte auch von der Gemeinschaft durch Beschlussfassung gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG entschieden werden könnten (vgl. BGH, NJW 2007 S. 1952 und OLG Köln, IBR 2008 S. 740 m.w.N.). Allerdings müsste auch ein Beklagter nur einmal für den geltend gemachten Schaden am Gemeinschaftseigentum aufkommen.
3. Die Verjährung auch dieses Schadensersatzanspruchs der Eigentümer gegen den Sachverständigen richtet sich nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB (5-jährige Verjährung).

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Urteil vom 16.02.2010, 7 U 112/09