Untergemeinschaft kann eigenständig über die Bildung von Rücklagen entscheiden

Leitsatz

Untergemeinschaft kann eigenständig über die Bildung von Rücklagen entscheiden, wenn eine entsprechende Trennungsvereinbarung getroffen wurde

Normenkette

§ 10 Abs. 6, 7, 8 WEG

Kommentar

1. Eine Gesamtgemeinschaft hat keine Beschlusskompetenz, zulasten einzelner Eigentümer einer Untergemeinschaft Rückstellungen zu beschließen. Nach Vereinbarung gab es insoweit eine entsprechende Trennungsregelung mit gesonderten Befugnissen in den Untergemeinschaften auch zur Höhe der Festlegung einzelner Rücklagen. Diese Vereinbarungen wurden auch durch die Gesetzesreform 2007 nicht gegenstandslos, wenn in solchen Mehrhausanlagen von Anfang an vereinbart war, dass Sondereigentümer einer Untergemeinschaft auch die Höhe einer Rückstellung selbst und alleine bestimmen durften. Dem steht nicht die neuerliche Teilrechtsfähigkeit der Gesamtgemeinschaft nach § 10 Abs. 6 und Abs. 7 WEG entgegen. Auch nicht rechtsfähige Untergemeinschaften behalten hier die eigene Beschlusskompetenz, wie dies bereits früher galt. Rücklagen in Untergemeinschaften gehören zwar eigentumsmäßig der Gesamtgemeinschaft nach § 10 Abs. 7 WEG, weil Untergemeinschaften selbst als solche nicht rechtsfähig sind. Bei einer Rückstellung handelt es sich allerdings um ein zweckgebundenes Sondervermögen, sodass die Gesamtgemeinschaft hinsichtlich der Rückstellung einer Untergemeinschaft allenfalls eine treuhänderische Eigentümerstellung besitzt. Dieses Geld darf allerdings nur zu dem Zweck verwendet werden, für den es zurückgelegt wurde, hier also für Eigentum an Gebäudebestandteilen einer Untergemeinschaft. Die Gesamtgemeinschaft kann also nicht frei über solche einzelne Rückstellungen verfügen, sondern muss das Geld zweckgebunden in der Weise einsetzen, dass der jeweiligen Untergemeinschaft die Mittel bei Bedarf zur zweckgebundenen Verwendung zur Verfügung zu stellen sind.

2. Daran ändert auch nichts die Tatsache, dass die Gesamtgemeinschaft gegenüber Dritten, also nach außen hin haftet. Dies führt nicht dazu, dass eine Vereinbarung in der Teilungserklärung über die Frage, wer die Höhe der Rückstellung zu beschließen hat, unwirksam wird. Entsprechende Haftung der Wohnungseigentümer bestand auch vor der Gesetzesänderung. Dies gilt auch für Aufträge, die von einer Untergemeinschaft im Rahmen der Instandhaltung und Instandsetzung ihres Hauses an Dritte erteilt werden; auch insoweit besteht eine Haftung aller Eigentümer gemäß § 10 Abs. 8 WEG, wie sie schon früher bestand. Damit wird allerdings eine Vereinbarung zur Kompetenz der Bildung und zur Höhe einer Rückstellung für eine Untergemeinschaft nach Vereinbarung nicht infrage gestellt. Vorliegend konnte sogar ein Eigentümer einer Untergemeinschaft selbstständig ohne Einschaltung des Verwalters nach Teilungserklärung Aufträge erteilen.

   Aus diesem Grund konnte die Gesamtgemeinschaft nicht Rückstellungen für die einzelnen Untergemeinschaften rechtswirksam beschließen.

Link zur Entscheidung

AG Aachen, Urteil v. 24.3.2010, 118 C 1/10