Klagebefugnis der Gemeinschaft zur Geltendmachung von Schadenersatzforderungen gegen den Verwalter

Leitsatz

Klagebefugnis der Gemeinschaft zur Geltendmachung von Schadensersatzforderungen gegen den Verwalter

Normenkette

§§ 10 Abs. 6 Satz 3 und Abs. 7 Satz 3 WEG

Kommentar

1. Im Rahmen der Vertragsgestaltung eines Hausmeistervertrags durch Subunternehmerbeauftragung und eigene Gewinnabschöpfung hatte ein (abberufener) Verwalter das gemeinschaftliche Verwaltungsvermögen geschädigt und dadurch schuldhaft sein Verwaltervertragsverhältnis nach § 280 Abs. 1 BGB verletzt.
2. Nach Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband stehen dieser bei Schädigung ihres Verwaltungsvermögens eigene Schadensersatzansprüche zu, die in dieses Sondervermögen fallen und daher – ohne gesonderte Ermächtigung – auch nur von ihr geltend gemacht werden können. Wohnungseigentümer treffen insoweit lediglich mittelbare Schadensfolgen in dem Umfang, in dem infolge der Pflichtverletzung entstandene Mehrkosten das Verwaltungsvermögen schmälern oder sie gemäß § 16 Abs. 2 WEG bzw. gesondert vereinbartem Kostenverteilungsschlüssel umgelegt werden. Die Gemeinschaft ist nunmehr Trägerin eigener Rechte und Pflichten sowie des Verwaltungsvermögens, das insbesondere Ansprüche der Gemeinschaft gegen Dritte sowie Beitragsansprüche gegen Wohnungseigentümer umfasst.
3. Vertragspartei des Verwalters ist seit Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit die Gemeinschaft als Verband und damit auch Gläubigerin der sich aus dem Vertrag ergebenen Erfüllungs-, Mängel- und Schadensersatzansprüche. Diese fallen in das Sondervermögen des Verbands. Im Wege ergänzender Vertragsauslegung ergeben sich hier nur Schutzwirkungen für die einzelnen Eigentümer mit der Folge, dass sie in die vertraglichen Sorgfalts- und Obhutspflichten in gleicher Weise einbezogen sind und bei deren Verletzung sie analog § 328 BGB vertragliche Schadensersatzansprüche geltend machen können (nunmehr h.M.).
4. Vorliegend sind die über Schadensersatz geltend gemachten Schäden auch im Verwaltungsvermögen entstanden. Der einzelne Wohnungseigentümer war und ist hier nur zur Geltendmachung von Ansprüchen wegen eines eventuell vom Verwalter individuell erlittenen Schadens befugt. Der Gemeinschaft zustehende Ansprüche konnte er auch nach früherem Recht ohne gesonderte Ermächtigung nicht geltend machen.
5. Nach neuem Recht stehen solche Ansprüche gemäß § 10 Abs. 6 Satz 2 WEG nunmehr ausdrücklich der Gemeinschaft zu, wenn der Verwalter das Verwaltungsvermögen im Sinne von § 10 Abs. 7 WEG etwa durch unberechtigte Ausgaben oder nicht rechtzeitige Beitreibung von Forderungen geschädigt hat. Ein einzelner Eigentümer besitzt hier nur einen Anspruch, wenn ein vom Verwalter verursachter Schaden in seinem Sondereigentum oder seinem sonstigen Vermögen entstanden sein sollte (h.M.). Vorliegend ging es um einen Schaden im Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft, der auch nur von der Gemeinschaft aktiv legitimiert durchgesetzt werden konnte.

6. Die aus einer internen Kostenverteilung resultierende, lediglich mittelbare Schädigung der einzelnen Wohnungseigentümer unterfällt auch keiner der anerkannten Fallgruppen einer Drittschadensliquidation.

   Verwaltet wurde auch das unmittelbar geschädigte Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft, nicht das erst aufgrund der internen Kostenverteilung mittelbar geschädigte Privatvermögen der Eigentümer.

7. Vorliegend war nicht von einer Verjährung des Anspruchs auszugehen, was in der Entscheidung entsprechend begründet wurde.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss vom 28.01.2010, 24 W 43/09