Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Problemüberblick Der Fall spricht eine ganze Reihe von für die Verwaltung wichtigen Fragen an. Im Vordergrund steht eine Sondervergütung des Verwalters für die Betreuung von Baumaßnahmen. Daneben geht es um die Ankündigung eines Beschlussgegenstands und die Bestimmtheit eines Beschlusses. Sondervergütungen Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und der Verwalter werden in der ...mehr

Problemüberblick Wohnungs- und Teileigentum können nach § 1 Abs. 4 WEG nicht in der Weise begründet werden, dass das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird. In einer Wohnungseigentumsanlage kann es immer nur ein Grundstück geben. Dies schließt in Bezug auf eine Wohnungseigentumsanlage einen Überbau – dann wird auf einem anderem Grundstück gebaut...mehr

Für den Streitwert der Anfechtung von Beschlüssen nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG sind der Nennbetrag der Jahresabrechnung für das Gesamtinteresse und der auf den Kläger entfallende Anteil als Einzelinteresse maßgeblich.mehr

Wohnungseigentümer K geht gegen einen Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG vor. Die dem Beschluss zugrunde liegende Jahresabrechnung weist für K eine Abrechnungssumme von 1.827,43 EUR auf, die Gesamtabrechnungssumme beträgt 93.277,48 EUR. Die auf den Kläger entfallene Abrechnungsspitze beträgt allerdings nur 130,42 EUR, die Summe aller saldierten Abrechnungsspitzen 441,50 E...mehr

Die Wohnungseigentümer fassen folgenden Beschluss: "Der Wirtschaftsplan für 2021 soll auch für das Jahr 2022 gültig sein". Fraglich ist, ob damit Vorschüsse i. S. v. § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG begründet wurden.mehr

Problemüberblick Im Fall geht es einerseits um die Frage, welche Pflichten eine Verwaltung trifft, die abberufen wird (konkret geht es um die Pflicht, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Verwaltungsunterlagen herauszugeben). Andererseits geht es um die Frage, wie lange die Verwaltung Verwaltungsunterlagen aufzubewahren hat. Herausgabe der Verwaltungsunterlagen Das AG be...mehr

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Eine bauliche Veränderung dient dem Einbruchsschutz, wenn sie geeignet ist, den widerrechtlichen Zutritt zu einzelnen Wohnungen oder zu der Wohnungseigentumsanlage insgesamt zu verhindern, zu erschweren oder auch nur unwahrscheinlicher zu machen. Der Anspruch aus § 20 Abs. 3 WEG ist auch dann gegeben, wenn kein Wohnungseigentümer durch diese in rechtlich relevanter Weise bee...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage wird der Wärmeverbrauch in den Wohnungen zum Teil durch Wärmemengenzähler, zum Teil durch Heizkostenverteiler ermittelt. Eine Vorrichtung zur Vorerfassung des anteiligen Gesamtverbrauchs der jeweils gleich ausgestatteten Wohnungen gibt es nicht. In der Eigentümerversammlung vom 18.12.2017 genehmigen die Wohnungseigentümer gem. § 28 Abs. 5 WEG...mehr

Das LG bejaht die Frage! Die Wohnungseigentümer hätten mit dieser Beschlussfassung die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ermittelten Vorschüsse festlegen wollen. Dies ergebe sich zwar nicht aus dem Wortlaut des Beschlusses. Der Regelungsgehalt des Beschlusses könne aber durch eine Auslegung ermittelt werden. Beschlüsse seien "aus sich heraus" auszulegen. Es komme bei d...mehr

Nach der Gemeinschaftsordnung ist eine Versammlung nur beschlussfähig, wenn wenigstens 3 Wohnungseigentümer anwesend oder wirksam vertreten sind. Bei einer Versammlung am 19.10.2021 sind aber nur 2 Wohnungseigentümer anwesend. Diese fassen eine Reihe von Beschlüssen. Die anwaltlich vertretene Wohnungseigentümerin K geht gegen diese Beschlüsse im Wege einer "Feststellungsklage...mehr

Die Wohnungseigentümer "genehmigen" im Dezember 2020 die Einzel- und Gesamtabrechnungen 2019. In den Einzelabrechnungen sind unter der Position "umlagefähige Beträge" Gesamtheizkosten in Höhe von 5.395,46 EUR ausgewiesen, wovon ein Anteil in Höhe von 646,33 EUR auf Wohnungseigentümer K entfällt. Neben der Position "Heizkostenabrechnung" enthalten die Einzelabrechnungen unter...mehr

Zu Recht! Es bedürfe einer Einigung sämtlicher Miteigentümer in grundbuchrechtlicher Form. Dies folge aus § 4 Abs. 1 WEG, weil an der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Sondernutzungsfläche Sondereigentum begründet werden solle. Die in der Gemeinschaftsordnung eingeräumten Änderungsvorbehalte machten eine Einigung aller Miteigentümer nicht entbehrlich. Es sei schon nic...mehr

Die Anfechtungsklage bleibt erfolglos! Die Bildung einer Liquiditätsrücklage aus Mitteln der Erhaltungsrücklage entspreche im Fall ordnungsmäßiger Verwaltung i. S. d. § 19 Abs. 1 WEG. Eine Liquiditätsrücklage sei ein Mittel, kurzfristige Liquiditätsengpässe auszugleichen. Es gehe um die Problematik, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer womöglich fällige Forderungen z...mehr

Problemüberblick Nach Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage gibt es häufig einen Bedarf, schuld- und/oder sachenrechtliche Änderungen vorzunehmen. Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum Im Fall geht es einerseits um die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum. Dies ist nach h. M. die schuldrechtliche Änderung einer Vereinbarung, an der sämtliche Wohnungseigentümer mitwirk...mehr

Das LG hält den Beschluss für ordnungsmäßig! Er sei ordnungsmäßig nach § 23 Abs. 2 WEG mit den Worten "Beschlussfassung über die Durchführung der Fassadensanierung einschließlich Beauftragung der einzelnen Gewerke, Beauftragung der Fachingenieure für Leistungsphase 8 und Finanzierung dieser Maßnahme und Vergütung des Verwalters ggf. Beschlussfassung über die Entfernung der V...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um Kosten, die ein Teileigentümer nicht verursacht hat, aber anteilig tragen soll. Der Teileigentümer findet dies ungerecht. Man mag ihm zustimmen. Umlage von Kosten Das AG hat aber Recht! Ist nichts anderes vereinbart oder beschlossen, ist § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG anzuwenden. Danach hat aber jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft de...mehr

Ohne Erfolg! Für einen Innenausgleich, etwa als Gesamtschuldner gem. § 426 BGB, gebe es keine Grundlage. Auch eine entsprechende Anwendung des § 100 Abs. 4 ZPO komme nicht in Betracht (Hinweis auf BGH, Urteil v. 23.10.2015, V ZR 76/14, Rn. 22). Etwas anderes folge auch nicht aus § 16 Abs. 2 WEG a. F. Dies bereits deshalb nicht, weil die aufgewandten Mittel keine der Gemeinsc...mehr

Das AG meint, dies sei B! Die Herausgabepflicht des ausgeschiedenen Verwalters nach §§ 667, 665 BGB erstrecke sich auch auf elektronisch gespeicherte Verwaltungsunterlagen bzw. – wie geltend gemacht – auf Buchführungsunterlagen der WEG (Hinweis u. a. auf AG Essen, Urteil v. 20.8.2020, 196 C 6/20 und Heydrich, NZM 2020, S. 70). Die "Herausgabe" der Dateien in einem bearbeitun...mehr

Dies sieht das OLG auch so! Das Grundbuchamt habe zu Recht den Antrag auf Bildung von Teileigentum gem. § 8 WEG versagt. Nach h. M. könne zwar ein durch die vorherige Eintragung einer Grunddienstbarkeit abgesicherter Überbau als rechtmäßiger (anfänglich gestatteter) Überbau in das Eigentum des Eigentümers des Stammgrundstücks als dessen wesentlicher Bestandteil (§§ 94 Abs. 1...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es vor allem um 2 Probleme (es gab auch weitere, die wir aber wegen ihrer Irrelevanz für den Verwaltungsalltag nicht berichten). Die Probleme scheinen ihre Quelle in einem allgemeinen Unfrieden zu haben. Die anderen Wohnungseigentümer und die klagende Wohnungseigentümerin scheinen sich, warum auch immer, nicht zu mögen. Der Sache nach geht es um ...mehr

Das LG meint, der Verwaltervertrag sei nicht zum 31.12.2019 beendet worden! Es habe kein Grund dafür bestanden, den Verwaltervertrag fristlos zu kündigen. Zwar gebe es Pflichtverletzungen. Es handele sich aber um solche Pflichtverletzungen, die B hätte abmahnen müssen. K stehe gegen B daher ein Vergütungsanspruch aus §§ 615, 611 Abs. 1 BGB i. H. v. 10.598,40 EUR zu. K müsse ...mehr

Rz. 3 Außerordentliches Kündigungsrecht Um zur Anwendbarkeit des § 573d zu gelangen, bedarf es zunächst eines außerordentlichen Kündigungsrechts. Das außerordentliche Kündigungsrecht ergibt sich aus dem Gesetz und findet sich für den Mieter z. B. in § 540 Abs. 1 Satz 2 (Gebrauchsüberlassung an Dritte), § 544 S. 1 (Vertrag über mehr als 30 Jahre), § 555e Abs. 1 S. 1 (Sonderkün...mehr

Überblick Der Bundesrat hat am 14. November 2022 in einer Sondersitzung über das Erdgas-Wärme-Soforthilfegesetz – EWSG abschließend beraten. Haushaltskunden sowie Unternehmen mit einem Jahresverbrauch bis zu 1,5 Mio. kWh sollen im Monat Dezember entlastet werden. Mit diesem Vorschlag setzt die Bundesregierung den ersten Teil der Empfehlungen des Zwischenberichts der von der...mehr

Anders ist die Rechtslage bei Beschädigung des Gemeinschaftseigentums durch den Mieter. In dem vom AG München entschiedenen Fall verursachten Helfer des Mieters beim Auszug Schäden im Treppenhaus. Der Vermieter zog die Reparaturkosten von der Kaution ab. Auf Klage des Mieters verurteilte das AG München den Vermieter zur Rückzahlung der gesamten Kaution. Eine Aufrechnung sei ...mehr

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Rz. 97 Nach § 2 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG stehen auch dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte i. S. d. WEG und § 1010 BGB dem Grundstücksbegriff gleich. Nach § 1010 BGB können Miteigentümer eines Grundstücks, die die Verwaltung und Benutzung geregelt haben oder das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, für immer oder auf Zeit ausgeschlossen haben oder eine Kündigung...mehr

Rz. 75 Was unter Grundstücken i. S. d. GrEStG zu verstehen ist, ist von Bedeutung für die Frage, in welchem Umfang ein Umsatz unter das GrEStG fällt und aus diesem Grund gem. § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG steuerfrei ist. Der Hauptanwendungsfall von § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG ist das Rechtsgeschäft i. S. v. § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG, nämlich der Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgesc...mehr

Anders/Gehle, ZPO, Kommentar zur Zivilprozessordnung mit GVG und anderen Nebengesetzen, 80. Auflage 2022 Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz, Kommentar, 20. Auflage 2020 Baumgärtel/Hergenröder/Houben, RENOKommentar RVG, 16. Auflage 2014 (zit.: Baumgärtel/Hergenröder/Bearbeiter) Beutling, Anwaltsvergütung in Verwaltungssachen, 2004 Bischof/Jungbauer/Bräuer/Klipstein/Klüsener/Ke...mehr

Rz. 93 Verstirbt im Laufe des Rechtsstreits eine Partei und führt der Erbe oder führen die Erben den Prozess weiter, so wird kein neuer Auftrag erteilt. Der Anwaltsvertrag setzt sich vielmehr mit dem, bzw. den Erben fort. Ab dem Erbfall, ist/sind Auftraggeber des Rechtsanwalts der Erbe/die Erben, ohne dass der Auftrag durch diese(n) erneuert werden muss.[35] Rz. 94 Es handelt...mehr

Rz. 20 Kommt es zur Wahrnehmung eines gerichtlichen Termins, entsteht nach Nr. 3104 VV eine Terminsgebühr in Höhe von 1,2. Rz. 21 Auch in Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit gilt Vorbem. 3 Abs. 3 VV. Die Terminsgebühr entsteht unter den dort genannten Voraussetzungen. Die Anwendung bereitet hier seit dem Inkrafttreten des 2. KostRMoG keine Probleme mehr, da Vorbem. 3 A...mehr

Rz. 105 Steuerfrei ist nach § 4 Nr. 12 S. 1 Buchst. a UStG auch die Vermietung und Verpachtung von Berechtigungen, für die die Vorschriften des BGB über Grundstücke gelten. Hierzu gehören z. B. das Bergwerkseigentum [1], landesrechtliche Realgewerbeberechtigungen (z. B. Mühlen- und Abdeckereigerechtigkeiten), Fischereirechte und Wassernutzungsrechte nach Landesrecht, soweit ...mehr

Rz. 126 Nach § 4 Nr. 12 S. 1 Buchst. c UStG sind auch die Bestellung, die Übertragung und die Überlassung der Ausübung von dinglichen Nutzungsrechten an Grundstücken umsatzsteuerfrei. Davon betroffen sind insbesondere der Nießbrauch [1], die Grunddienstbarkeit [2], die beschränkte persönliche Dienstbarkeit[3] sowie das Dauerwohnrecht und das Dauernutzungsrecht.[4] Damit ist z...mehr

Inländer und Ausländer sind betroffen In- und Ausländer Für den Steuerabzug spielt es keine Rolle, ob der leistende Bauunternehmer (Auftragnehmer) seinen Sitz im Inland oder Ausland hat. Es kommt auch nicht darauf an, ob es zum Unternehmenszweck des Leistenden gehört, Bauleistungen zu erbringen oder ob er mit seinem Unternehmen überwiegend Bauleistungen erbringt. Auch wenn jem...mehr

1. Das Problem Es kommt in der Praxis regelmäßig vor, dass der Gläubigeranwalt bei einem gemeinschaftlichen Anspruch gegen mehrere Schuldner, die z.B. zu jeweils 1/2-Anteil im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind, die Zwangsversteigerung der gesamten Immobilie beantragt. Wie bereits das LG Tübingen zuvor (AGS 2022, 223) bei Vertretung eines Gläubigers in einem Zwangsvers...mehr

Die allgemeinen Verjährungsvorschriften §§ 194 ff. BGB gelten (bereits seit dem 1.1.2010) auch für Ansprüche aus Vermächtnissen (§ 2174 BGB), seit die Sonderregelung für erbrechtliche Ansprüche (§ 197 Abs. 1 Nr. 2 BGB a.F.) aufgehoben worden ist. Es fragt sich was passiert, wenn Gegenstand des Vermächtnisses auch die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück darstellt. Be...mehr

Bearbeitet von Dr. Christian Grüneberg u.a. 81. Aufl., 2022. Verlag C.H. Beck, München. XXXVII, 3.257 S., 119,00 EUR Seit vielen Jahren wird diskutiert, ob Personen, die während der Zeit des Nationalsozialismus eine aktive Rolle eingenommen haben, noch Namensgeber wichtiger juristischer Werke sein sollen. Hierzu gehört auch der Palandt. Der Verlag hat sich entschlossen, ab de...mehr

Einem Hausgeldschuldner, dem gemäß § 149 Abs. 1 ZVG seine Wohnung belassen wurde, kann von dem Vollstreckungsgericht nicht deshalb nach § 149 Abs. 2 ZVG die Räumung aufgegeben werden, weil er das auf sein Wohnungseigentum entfallende laufende Hausgeld nicht bezahlt.[1] Der BGH rechtfertigt diese Rechtsprechung mit dem Hinweis, dass "die Gemeinschaft unter den Voraussetzungen...mehr

Der Verwalter besitzt für die Durchführung der Zwangsvollstreckung eines Hausgeldtitels nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Vertretungsmacht. Ob er die Zwangsvollstreckung im Verhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchführen darf, bemisst sich an § 27 Abs. 1 WEG. Danach darf er Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen,...mehr

Die Anordnung der Zwangsverwaltung für ein Wohnungseigentum hat nach § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG zur Folge, dass der Zwangsverwalter für Hausgeldansprüche zur Zahlung verpflichtet ist, die nach Anordnung der Zwangsverwaltung (Beschlagnahmezeitpunkt) fällig geworden sind.[1] Der Zwangsverwalter muss also das laufende Hausgeld, mithin die Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG bedi...mehr

Im Fall einer Zwangsverwaltung haftet neben dem Zwangsverwalter weiterhin auch der Eigentümer der Wohnung auf Ausgleich fälliger Hausgelder als Gesamtschuldner.[1] Der Zwangsverwalter ist wegen der Hausgelder nur neben dem Eigentümer entsprechend § 155 Abs. 1 ZVG, § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG zur Zahlung verpflichtet.[2] Durch die Beschlagnahme wird dem Schuldner die Verwaltung und...mehr

Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: ZVG-Rang Zu unterscheiden sind Forderungen im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG und solche im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG.[1] Dieses Nebeneinander von Ansprüchen nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 und Nr. 5 ZVG kann zu Abgrenzungsschwierigkeiten führen. Es ist insoweit Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, mit ihrem Zwangsve...mehr

Der Verwalter ist von Gesetzes wegen zwar nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG befugt, aber in der Regel von den Wohnungseigentümern nicht ermächtigt, den Beitrittsantrag zu stellen.[1] Wie beim Eigenantrag ist der Verwalter aber regelmäßig verpflichtet, die Wohnungseigentümer über diese Möglichkeit zu informieren und eine Beschlussfassung über das weitere Vorgehen bzw. über das Einh...mehr

Für eine Zwangsversteigerung bedarf es gemäß § 15 ZVG eines Antrags der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, in der Regel bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnungseigentumsanlage belegen ist (etwas anderes gilt, wenn in dem betreffenden Bezirk Zuständigkeiten konzentriert wurden). Der Antrag wird häufig vom Verwalter gestellt. Dazu hat er nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG...mehr

Die Einschaltung Dritter verursacht in der Regel Kosten. Der Verwalter darf die Einschaltung Dritter daher namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur veranlassen, wenn die Kosten i. S. v. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG untergeordnete Bedeutung haben oder ihn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsprechend § 27 Abs. 2 WEG ermächtigt hat[1] und das Gemeinschaftsvermögen di...mehr

Der Zwangsverwalter rückt in die Stellung des Wohnungseigentümers ein, soweit sich dies ausdrücklich aus seinem Pflichtenkreis ergibt.[1] Er hat gemäß § 152 Abs. 1 ZVG das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen. Daneben spielen unter anderem folge...mehr

Soll nur in das Sondernutzungsrecht vollstreckt werden, sind nach h. M. zu unterscheiden die Zwangsvollstreckung in ein Sondernutzungsrecht, das nach § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG zum Inhalt eines Sondereigentums gemacht wurde (dingliches Sondernutzungsrecht), und die Zwangsvollstreckung in ein bloß vereinbartes Sondernutzungsrecht (schuldrechtliches Sondernutzungsrecht).mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat nach § 45 Abs. 3 ZVG ferner die Möglichkeit, ihre Forderungen gegen einen Hausgeldschuldner bei einem von einem Dritten betriebenen Verfahren anzumelden.[1] Der Verwalter macht sich schadensersatzpflichtig[2], wenn er die Anmeldung im Termin unterlässt und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dadurch ein Schaden entsteht, weil d...mehr

Nicht zu den vorweg zu bestreitenden Ausgaben der Verwaltung gehören die vor der Beschlagnahme fällig gewordenen rückständigen Vorschüsse oder Nachschüsse.[1] Dies gilt auch für rückständige Vorschüsse auf Sonderumlagen. Soweit daher in den Nachschüssen Beträge enthalten sind, die bereits vorher fällig geworden sind, scheidet ein Ausgleich aus.[2] Übersieht der Zwangsverwalt...mehr