Sonderbelastungen einzelner Eigentümer in der Jahresabrechnung

Leitsatz

Sonderbelastungen einzelner Eigentümer in der Jahresabrechnung

Normenkette

§ 28 WEG

Kommentar

1. In die Jahresabrechnung sind alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einzustellen, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getätigt wurden. Damit darf die Gemeinschaft über einen Abrechnungsgenehmigungsbeschluss nicht lediglich Schadensersatzansprüche geltend machen; vielmehr sind die der Gemeinschaft tatsächlich entstandenen Kosten zu verteilen. Aus der Gesamtabrechnung sind dann die jeweiligen Einzelabrechnungen abzuleiten, in denen nach Maßgabe des Kostenverteilungsschlüssels die auf die einzelnen Eigentümer entfallenden Anteile an den Gesamtausgaben festgestellt und mit den jeweils geleisteten Beitragsvorschüssen gegenübergestellt werden.
2. Sind nun aus dem Verwaltungsvermögen Verbindlichkeiten einzelner Eigentümer beglichen worden, können diese in ihren Einzelabrechnungen mit Kosten belastet werden. Es kann also sachlich geboten sein, dass bestimmte Ausgaben, die nur einen speziellen Eigentümer betreffen, zwar in die Gesamtabrechnung aufgenommen, dann jedoch nur diesem Eigentümer zugeordnet werden.
3. Ausgaben des Verwalters aus der Gemeinschaftskasse im Rahmen der Instandhaltung gehören als tatsächliche Ausgaben in die Jahresabrechnung und können dann in Einzelabrechnungen ggf. nur auf betroffene Wohnungseigentümer umgelegt werden (h.M., vgl. etwa OLG Düsseldorf, ZMR 2006 S. 217 oder KG Berlin, ZMR 2006 S. 221). Hat u.U. ein Wohnungseigentümer einen Schaden angerichtet, darf diese Ausgabenposition in das Abrechnungswerk aufgenommen und vollständig auf diesen einzelnen Eigentümer umgelegt werden (bereits KG Berlin, ZMR 2003 S. 874).
4. Ein Abrechnungsbeschluss mit einer solchen Sonderbelastung (im Rahmen der Umlage von Gemeinschaftskosten), die dem grundsätzlich vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel widerspricht, ist nur anfechtbar, nicht aber wegen Überschreitung der absoluten Beschlusskompetenz nichtig. Wohnungseigentümer sind nämlich grundsätzlich berechtigt, über die interne Aufteilung der Einnahmen und Ausgaben abzurechnen. Die richtige oder falsche Verteilung der Kosten ist kein Fall einer absoluten Beschlussunzuständigkeit; nur fehlende Beschlusskompetenz könnte die Nichtigkeit eines Abrechnungsgenehmigungsbeschlusses begründen (h.M.). Vorliegend wurde Anfechtung versäumt, sodass der Abrechnungsgenehmigungsbeschluss bestandskräftig wurde und für die geltend gemachten Zahlungsansprüche die entsprechende Anspruchsgrundlage darstellte.

Link zur Entscheidung

OLG Hamburg, Beschluss vom 04.06.2009, 2 Wx 30/08OLG Hamburg, Beschluss v. 04.06.2009, 2 Wx 30/08, ZMR 2009 S. 781