Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Leitsatz Installation einer Videoanlage im gemeinschaftlichen Klingeltableau unter Einschränkungen zulässig bzw. duldungspflichtig Mögliches Manipulationsrisiko nachträglicher Konfigurationsänderung des Kameraauges stellt noch keine Beeinträchtigung anderer Eigentümer dar Normenkette §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG Kommentar Der nachträgliche Einbau einer Videoanlage im Bereich des ...mehr

Leitsatz Hat der Versammlungsleiter zur Beschlussfähigkeit festgestellt, dass 1.000/1.000stel der Wohnungseigentümer anwesend und vertreten sind, genügt dies auch für die Bekanntgabe von Vollmachten abwesender Eigentümer Fälschliche Bezeichnung des Verwalters "als Zeuge" und nicht als "Beteiligter" ist unschädlich, wenn ihm die Vorinstanz auch bei richtiger Bezeichnung geglau...mehr

Leitsatz Streit über Zuordnung eines Raums zu Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum als Vorfrage eines Unterlassungsanspruchs Entstehung von Sondereigentum schrittweise mit Herstellung einer Raumeinheit auch bei Abweichung vom Aufteilungsplan Durchgang in einem Hinterhaus zum Erreichen des im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartengeländes als zwingendes Gemeinschaftseigent...mehr

Leitsatz Spielhallenbetrieb mit Geldspielautomaten und Internetcafé mit vereinbarter Zweckbestimmung dieses Teileigentums als Gaststätte/Imbiss in typisierender Einzelfallbetrachtung konkret vor Ort unzulässig Kriterien für zulässige oder zweckwidrige Nutzung: Art und Durchführung des Betriebs; mit der Nutzung verbundene Folgen (u.a. Besucherfrequenz, Art der Besucher, Beglei...mehr

Leitsatz Grundsätzlich weiter Gestaltungsspielraum der Eigentümer zur Änderung des Verteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG Alle Ausgaben sind abzurechnen Noch nicht bereinigte Abrechnungssoftware nach Geboten des BGH zum Thema Rücklagenzuführung entschuldigt den Verwalter nicht Normenkette § 16 Abs. 3 WEG Kommentar In einer Wohnungseigentümergemeinschaft waren nach der Teilun...mehr

Leitsatz Bei der Änderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Fakten: Vorliegend sind die Betriebskosten nach der Teilungserklärung im Verhältnis der Wohnflächen auf die Wohnungseigentümer umzulegen. In einer Eigentümerversammlung vom Juni 2009 wurde mit Wirkung ab dem Geschäftsjahr 2008 die Umlage der ...mehr

Leitsatz Den Wohnungseigentümern steht ein weiter Ermessens- und Gestaltungsspielraum zu, wenn sie den Umlageschlüssel für Betriebskosten für verschiedene Positionen durch Beschlussfassung mehr nach Wohnfläche, sondern nach Einheiten abrechnen wollen. Sachverhalt Ein Wohnungseigentümer richtet sich mit der Anfechtungsklage gegen Beschlüsse, durch die für einige Betriebskosten...mehr

Leitsatz Für die Wiederbestellung eines bisher zu allgemeiner Zufriedenheit amtierenden Verwalters bedarf es zuvor keiner alternativen Verwalterangebote Eigentümern steht nicht nur bei der Bestimmung der Höhe einer Instandhaltungsrücklage, sondern auch bei der Bestimmung des Zeitraums für die Zahlung ein Ermessen in den Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung zu Normenkette §§ 21 A...mehr

Leitsatz Gemeinschaft kann durch Beschluss auch Abwehransprüche gegen einen störenden Miteigentümer auf Beseitigung einer widerrechtlich vorgenommenen baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums an sich ziehen ("vergemeinschaften") und dann auch – insbesondere auf Hinweis des Gerichts über hohes Prozessrisiko – das Verfahren durch Vergleichsbeschluss beenden Beschlussfas...mehr

Leitsatz Das Amtsgericht ist gemäß §§ 43 Nr. 1 WEG, 23 Nr. 2c GVG auch für auf deliktische Normen gestützte Klagen zuständig, wenn das von dem Wohnungseigentümer geltend gemachte Recht in einem Zusammenhang mit einer Angelegenheit steht, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer erwachsen ist. Link zur Entscheidung OLG Oldenburg (Oldenburg), Beschluss vom 30....mehr

Leitsatz Gesellschafterwechsel in einer GbR als Wohnungseigentümerin bedarf keiner vereinbarten Veräußerungszustimmung Normenkette § 12 WEG Kommentar Der Wechsel eines Gesellschafters einer GbR bedarf nicht der vereinbarten Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer. Damit darf die Eintragung des Gesellschafterwechsels im Grundbuch auch nicht von einer solchen Zustimmung abhäng...mehr

Leitsatz Die Entscheidungsfreiheit der Wohnungseigentümer über die Abänderung eines Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG ist durch den nach der Heizkostenverordnung zulässigen Maßstab begrenzt. Die Vorschriften der Heizkostenverordnung sind gemäß § 3 Satz 1 Heizkostenverordnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer zwingend anzuwenden. Da es sich bei § 7 Abs. 1 Sa...mehr

Leitsatz Rechtsschutzbedürfnis für Beschlussanfechtung (hier: zur Verwalterbestellung) entfällt bei inhaltsgleichem, bestandskräftigem Zweitbeschluss Stillschweigender Verzicht auf Einhaltung der Nichtöffentlichkeit einer Versammlung ohne erfolgte Rüge anwesender Eigentümer Mögliche konkludente Beschlussverkündung bei unterbliebener Feststellung im Protokoll Normenkette §§ 24, ...mehr

Leitsatz Vor Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeleitete Werklohnklage gegen alle Eigentümer in gesamtschuldnerischer Haftung kann nicht nachfolgend aufgrund Änderung der Rechtsprechung (BGH, Beschluss v. 2.6.2005) im Rubrum dahingehend berichtigt werden, dass die Gemeinschaft verklagt ist; notwendig ist vielmehr ein Parteiwechsel Norm...mehr

Leitsatz Schadensersatzanspruch des Verbands wegen eigenmächtigen Baumschnitts durch einen Wohnungseigentümer Normenkette § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG; §§ 280 ff. BGB Kommentar Die Gemeinschaft kann als Verband Schadensersatzansprüche gegen einen Ex-Wohnungseigentümer an sich ziehen und geltend machen (§ 10 Abs. 6 Satz 3 WEG), der eigenmächtig einen Baum beschnitten hatte. Ein solche...mehr

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Leitsatz Ein Verwalter hat auch etwa zu Unrecht von ihm getätigte Ausgaben aus gemeinschaftlichen Geldmitteln in die Abrechnung einzustellen Die Kostenverteilung in Einzelabrechnungen richtet sich nach getroffener Vereinbarung, gefassten Beschlüssen gemäß § 16 Abs. 3 bzw. 4 WEG, nach dem gesetzlich vorgesehenen Schlüssel in § 16 Abs. 2 WEG oder der Feststellung in einer geric...mehr

Leitsatz In die Jahresabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat. Maßgeblich für die Umlegung der Kosten in den Einzelabrechnungen ist der jeweils einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem Beschluss nach § 16 Abs. 3, 4 WEG, aus § 16 Abs. 2 WEG oder einer...mehr

Leitsatz Einbau von Rauchwarnmeldern als gemeinschaftsbezogene Pflicht aller Eigentümer mit Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung regelbar Sonderrechtsfähige (nicht jedoch sondereigentumsfähige) Rauchwarnmelder sind Zubehör im Sinne des § 97 BGB (nicht wesentliche Bestandteile des Gebäudes) Normenkette §§ 5 Abs. 2, 10 Abs. 6 WEG; § 97 BGB; §§ 45 Abs. 6, 58 Hamburger Bau...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit haben für die Ausstattung der Räume mit Rauchwarnmeldern zu sorgen (gemeinschaftsbezogene Pflicht). Die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung folgt aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Nach herrschender Meinung sind Rauchwarnmelder "für die Sicherheit des Gebäudes erforderlich". Sachenrechtlich sind Rauchwarnmelder Zubehör im...mehr

Leitsatz Vereinbarte Veräußerungszustimmung ist auch erforderlich im Fall der Veräußerung eines ideellen Miteigentumsanteils, ebenso Veräußerung an einen Erwerber, der bereits Mitglied der Gemeinschaft ist Ist kraft Vereinbarung bei Veräußerung an Ehegatten Zustimmung entbehrlich, gilt dies nicht für eine Veräußerung an einen bereits seit längerer Zeit rechtskräftig geschiede...mehr

Leitsatz Ein Zustimmungserfordernis gemäß § 12 WEG erfasst, falls es ohne nähere Einschränkung vereinbart ist, auch die nur teilweise Veräußerung des Wohnungs- oder Teileigentums in Form eines ideellen Miteigentumsanteils und die Veräußerung an einen Erwerber, der bereits Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Ist als Ausnahme von einem Zustimmungserfordernis gemäß...mehr

Leitsatz 1. Beschlussfassung über die Erweiterung eines gemeinschaftlichen Schwimmbads als bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG 2. Seitens eines zustimmungspflichtigen Eigentümers unangefochten gebliebener Beschluss über bauliche Veränderung ersetzt die grundsätzlich erforderliche, jedoch fehlende Zustimmung im Sinne einer Duldungspflicht und führt dann auch zu a...mehr

Leitsatz Schwere Verfehlungen des später vom Bauträger als Erstverwalter eingesetzten Bauleiters Normenkette § 26 Abs. 1 WEG; § 626 BGB Kommentar Da der Verwaltervertrag bereits durch die fristlose Abberufung beendet war, bestand auch keinerlei Anspruch des klagenden Verwalters auf weitere Verwaltervergütung. Auch wenn es sich bei einer Abberufungsentscheidung und der Kündigun...mehr

Leitsatz Reaktivierung stillgelegter Kamine in Reihenhausanlage als zulässige Modernisierungsmaßnahme Großzügige Handhabung des Modernisierungsbegriffs auch im Wohnungseigentumsrecht Zusätzliche Befeuerung durch Kamine bzw. Kaminöfen als Wohnwerterhöhung Normenkette § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG Kommentar Nach bestandskräftiger Beschlussfassung über die Stilllegung und Beseitigung von ...mehr

Leitsatz Eigenmächtige Überziehung des auf eigenen Namen geführten Gemeinschaftskontos und gegen den Beschlusswillen der Eigentümer ohne bestehende Notgeschäftsführungskompetenz erteilte und bezahlte Sanierungsaufträge (hier: von über 18.000 EUR gegenüber bisher im Beschluss mit von einem Architekten eingeschätzten Instandsetzungsaufwand von 4.000 EUR) berechtigten den Verwa...mehr

Leitsatz Verwalter darf ohne Vereinbarungs- oder Beschlussermächtigung keine Löschungsbewilligung einer zugunsten der Gemeinschaft im Grundbuch eingetragenen Zwangshypothek abgeben Normenkette §§ 10 Abs. 6, 27 Abs. 3 Satz 1 WEG; §§ 19, 22, 27 GBO Kommentar Vorliegend forderte das Grundbuchamt für die Löschung der Zwangshypothek zu Recht die Vorlage einer löschungsfähigen Quitt...mehr

Leitsatz Anspruch auf Auszahlung von Guthaben aus Einzelabrechnung Normenkette §§ 10 Abs. 6 Satz 1, 16 Abs. 2 WEG Kommentar Das Abrechnungsguthaben aus einer mehrheitlich beschlossenen Jahresabrechnung begründet einen unmittelbaren Zahlungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die teilrechtsfähige Gemeinschaft (den Verband), solange eine anderweitige Regelung nach §...mehr

Leitsatz Gutgläubiger Erwerb eines Sondernutzungsrechts (hier: an einem Kellerraum) trotz zwar unwirksamer Vereinbarung, jedoch im Grundbuch erfolgter Eintragung Normenkette §§ 10, 13, 14 WEG; § 892 BGB Kommentar In einem Nachtrag zur Teilungserklärung wurde einer Wohnung ein Sondernutzungsrecht an einem bislang gemeinschaftlich genutzten Kellerraum eingeräumt. Die Begründung ...mehr

Leitsatz Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters Auskunftsansprüche zu Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan stehen grundsätzlich allen Eigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu Individualanspruch des einzelnen Eigentümers gegen den Verwalter auf Auskunft besteht nur hinsichtlich der Angelegenheiten, die ausschlie...mehr

Leitsatz Bei vereinbarter Bildung von Untergemeinschaften in der Teilungserklärung mit ausdrücklicher Trennungsbestimmung allein zur Kosten- und Lastenverteilung muss die Beschlussanfechtungsklage hier gegen Zähleraustausch grundsätzlich gegen alle übrigen Eigentümer (in notwendiger Streitgenossenschaft) der Gesamtgemeinschaft gerichtet werden Mangels weitergehend ausdrücklic...mehr

Leitsatz Wohngeldansprüche der teilrechtsfähigen Gemeinschaft können mangels schutzwürdiger Eigeninteressen nicht mehr durch den Verwalter in gewillkürter Prozessstandschaft geltend gemacht werden Normenkette § 27 WEG; § 51 Abs. 1 ZPO Kommentar Vor Anerkennung der Gemeinschaft als (teil-)rechtsfähiges Rechtssubjekt konnten der Gemeinschaft als Verband weder Rechte kraft Gesetz...mehr

Leitsatz Macht der Verwalter Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft im eigenen Namen geltend, kann das für eine gewillkürte Prozessstandschaft erforderliche schutzwürdige Eigeninteresse nicht mehr aus der sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz ergebenden Rechts- und Pflichteinstellung des Verwalters hergeleitet werden. Fakten: Der Verwalter hatte gegen einen Wohnungseigen...mehr

Leitsatz Pflicht des Verwalters zur regelmäßigen Begehung und Kontrolle der Wohnanlage Hinweispflichten auf die Eigenverantwortung für das Gemeinschaftseigentum sowie Anregungen auf Abschluss eines Wartungsvertrags Maßstab für Mängelursachenfeststellungen des Verwalters nach der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt eines durchschnittlichen Verwalters unter Berücksichtigung der U...mehr

Leitsatz Bestätigung bisheriger BGH-Rechtsprechung: Eine "gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft" fristgemäß erhobene Anfechtungsklage ist zulässig, sofern der Übergang zu einer Klage gegen die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft vor Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgt Normenkette §§ 44 Abs. 1, 46 Abs. 1 WEG Kommentarmehr

Leitsatz Die in § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG geregelte Klagefrist ist auch durch eine innerhalb dieser Frist gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft erhobene Klage gewahrt, sofern die Voraussetzungen des § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG erfüllt sind und der Übergang zu einer Klage gegen die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft vor Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgt...mehr

Leitsatz Förmlicher Protokollierungsverstoß gegen getroffene Vereinbarung führt nur zur Anfechtbarkeit des Beschlusses Stillschweigende Abänderung einer Vereinbarung (hier: zur Protokollunterzeichnung) in ständiger Praxis setzt das Bewusstsein der Eigentümer voraus, dass von getroffener Vereinbarung abgewichen wird und eine Neuregelung für die Zukunft geschaffen werden soll Ei...mehr

Leitsatz Vom Grundbuchamt – zu Unrecht – beanstandete Eintragung eines Sondernutzungsrechts (hier: Zufahrtsbehinderung zum Garagensondereigentum des einen von 2 Miteigentümern) Normenkette §§ 13, 15 WEG; § 71 Abs. 1 GBO Kommentar Mit notariellem Vertrag räumten beide Doppelhauswohnungseigentümer einem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht auf einer näher bezeichneten Grundstücksf...mehr

Leitsatz Enthält die Teilungserklärung eine Regelung, wonach in Ergänzung des § 23 WEG bestimmt wird, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung außer den dort genannten Bestimmungen die Protokollierung des Beschlusses erforderlich ist und das Protokoll von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Eigentümern zu unterzeichnen ist, macht ein ...mehr

Leitsatz Keine Vermutung der Richtigkeit der Verbrauchswerte von Wärmemengenzählern, wenn deren Eichgültigkeit abgelaufen ist Macht die Gemeinschaft Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter wegen falscher Heizkostenverteilung geltend, muss sie die Unrichtigkeit der Abrechnung beweisen; ob sich der Verwalter seinerseits auf Ablesewerte ungeeichter Zähler berufen kann, bleib...mehr

Leitsatz Berechtigter Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch der Gemeinschaft kraft bestandskräftiger Beschlussfassung gegen renitenten, grundsätzlich sondernutzungsberechtigten Falschparker auf dem gemeinschaftlichen Grundstück Normenkette § 10 Abs. 6 WEG; § 1004 BGB Kommentar Ein Stellplatz-Sondernutzungsberechtigter parkte sein Fahrzeug ständig außerhalb der ihm zur Sonder...mehr

Leitsatz Innerhalb einer Gemeinschaft können nicht öffentlich-rechtliche Abwehransprüche geltend gemacht werden Öffentlich-rechtliche Drittschutzansprüche werden durch die §§ 14 und 15 Abs. 3 WEG überlagert und verdrängt Allerdings sind öffentlich-rechtliche Normen unabhängig davon, ob sie nachbarschützend sind, im Rahmen der WEG-Bestimmungen mit zu berücksichtigen Normenkette...mehr

Leitsatz Keine Zustimmung der Grundpfandgläubiger bei der Begründung von Wohnungseigentum Normenkette § 8 WEG; §§ 876 Satz 1 und 877 BGB; § 19 GBO; § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG Kommentar Die Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG durch den Grundstückseigentümer unterliegt auch im Hinblick auf die Rangklassenprivilegierung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG für dort genannte Ansprüche d...mehr

Leitsatz Die Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG durch den Grundstückseigentümer unterliegt auch im Hinblick auf die Rangklassenprivilegierung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG für dort genannte Ansprüche der späteren Wohnungseigentümergemeinschaft nicht dem Zustimmungserfordernis von Grundpfandrechtgläubigern. Link zur Entscheidung OLG Oldenburg (Oldenburg), Beschluss vom ...mehr

Leitsatz 1. Lautet ein Titel auf die einzelnen Wohnungseigentümer, sind nur diese berechtigt, aus dem Titel zu vollstrecken. Die Notwendigkeit der für die Tätigkeit ihres Rechtsanwalts im Vollstreckungsverfahren entstehenden Mehrvertretungsgebühr kann daher nicht mit der Begründung verneint werden, die Gebühr wäre nicht angefallen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft als ...mehr

Falls die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen ihrer Ansprüche selbst einen Zwangsverwaltungsantrag stellen oder einem bereits anhängigen Verfahren beitreten möchte, ist ein Vollstreckungstitel nötig. Andere WEG-Forderungen nur in Rangklasse 5 Das Vorrecht der Rangklasse 2 besteht nur für laufende Wohngelder. Weil diese aber regelmäßig nicht tituliert sein dürften, kann die WE...mehr

WEG als Partei erfordert besondere Sorgfalt Sollen für oder gegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft Rechte geltend gemacht oder abgewehrt werden, ist immer besondere Vorsicht geboten. Es muss sehr genau geprüft werden, ob die streitgegenständlichen Ansprüche einzelnen Wohnungseigentümern, der Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes oder der Summe der Mitglieder der Wohnun...mehr

Die Einordnung der Wohngeldforderungen in die Rangklasse 2 hat bedeutende Auswirkungen auf die praktische Handhabung der Wohngeldzahlungen. Viele Zwangsverwaltungsverfahren können nicht aus Einnahmen finanziert werden, weil die Objekte keinen oder zu wenig Ertrag abwerfen. In solchen Fällen muss der Gläubiger Vorschüsse erbringen, damit der Zwangsverwalter die Verwaltungskost...mehr

1. Lautet ein Titel auf die einzelnen Wohnungseigentümer, sind nur diese berechtigt, aus dem Titel zu vollstrecken. Die Notwendigkeit der für die Tätigkeit ihres Rechtsanwalts im Vollstreckungsverfahren entstehenden Mehrvertretungsgebühr kann daher nicht mit der Begründung verneint werden, die Gebühr wäre nicht angefallen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrech...mehr

Die Klage ist nur zum Teil in Höhe von 290,06 EUR begründet. Soweit der Klage stattgegeben wurde, ergibt sich der Anspruch des Klägers gegen den Beklagten aus dem zwischen den Parteien bestehenden Versicherungsvertrag in Verbindung mit den maßgeblichen allgemeinen Versicherungsbedingungen. Denn in Höhe einer 0,65 Geschäftsgebühr beruht die Erstattungsverpflichtung des Klägers...mehr