Problemüberblick
Im Fall geht es um den Gebrauch des Gemeinschaftsvermögens. Es wird gefragt, ob ein Wohnungseigentümer dieses von Gesetzes wegen mitgebrauchen darf.
Mitgebrauch
Den Mitgebrauch regelt § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG. Danach ist jeder Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 WEG berechtigt. Das Gemeinschaftsvermögen wird dort nicht erwähnt (§ 16 Abs. 1 Satz 1 WEG regelt nur die Fruchtziehung).
Ein Wohnungseigentümer ist daher tatsächlich nicht befugt, einen Raum, der im Gemeinschaftsvermögen steht oder für den für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht eingeräumt und damit ein Teil des Gemeinschaftsvermögens ist, ohne Weiteres mitzugebrauchen. Allerdings sind Gebrauchsregelungen möglich – soweit es keine entgegenstehende Vereinbarung gibt – da § 9a Abs. 3 WEG explizit auf § 19 Abs. 1 WEG verweist. Erwirbt die Gemeinschaft z. B. ein angrenzendes Grundstück als Parkfläche, so kann durch Beschluss geregelt werden, welche Wohnungseigentümer welchen Stellplatz nutzen dürfen. Den Stellplatznutzern sollte allerdings bewusst sein, dass ihr Gebrauchsrecht durch eine neue Beschlussfassung – deren Ordnungsgemäßheit unterstellt – wieder aufgehoben werden könnte.
Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?
Die Verwaltung muss wissen, in welchen Bereichen ein Wohnungseigentümer oder Drittnutzer zu einem Mitgebrauch berechtigt ist. Denn nach §§ 18 Abs. 1, 27 Abs. 1 WEG ist es an der Verwaltung, einem Gebrauch, der sich als unrechtmäßig erweist, namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entgegenzutreten. Dazu ist der Wohnungseigentümer oder der Drittnutzer von der Verwaltung abzumahnen. Ferner ist den Wohnungseigentümern wenigstens darüber zu berichten, dass es einen Verstoß gegen ihre Gebrauchsregelungen ...