Zwangsversteigerung wegen vorrangiger Wohngeldforderung: Überschreiten der 3 %-Grenze kann durch Verkehrswert nachgewiesen werden

Leitsatz

Das Überschreiten der Wertgrenze einer Wohngeldforderung für den Beitritt in das Zwangsversteigerungsverfahren kann auch durch Übersteigen von 3 % des rechtskräftig festgesetzten Verkehrswerts des Versteigerungsobjekts nachgewiesen werden

Normenkette

§ 10 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 Satz 1 ZVG

Kommentar

1. Die Gemeinschaft hatte beantragt, ihren Beitritt zum Versteigerungsverfahren in der Rangklasse von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG wegen titulierter Hausgeldforderungen zuzulassen. Allerdings konnte der Einheitswertbescheid nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG nicht vorgelegt werden (vgl. § 16 Abs. 2 ZVG und BGH, NJW 2008, 1956, 1957).
2. Der Beschluss über die Festsetzung des Verkehrswerts ist allerdings zum Nachweis des Überschreitens der Forderungsmindesthöhe geeignet. Die Feststellung des Verkehrswerts im Zwangsversteigerungsverfahren richtet sich nach der Wertermittlungsverordnung, wobei Bewertungen nach Ermessen des Sachverständigen im Vergleichswertverfahren, im Ertragswertverfahren, im Sachwertverfahren und in einer Kombination dieser Verfahren bestimmt werden können. Ein steuerlicher Einheitswert liegt nur in den seltensten Ausnahmefällen über dem Verkehrswert. Aus diesem Grund kann auch i.d.R. davon ausgegangen werden, dass ein vom Vollstreckungsgericht nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG festgestellter Verkehrswert über dem Einheitswert liegt und die erforderliche Mindesthöhe (3 %) jedenfalls nicht unterschritten ist, wenn die Forderung 3 % des festgestellten Verkehrswerts entspricht. Dies stellt auch keinen Widerspruch zum Zweck des § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG dar. Entscheidend ist allein, dass der Schutz eines Schuldners gegen die Entziehung des Wohnungseigentums wegen Wohngeldrückständen durch § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG nicht durch die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums wegen Zahlungsrückständen unterlaufen werden soll. Die Materialien zum WEG lassen auch nicht erkennen, weshalb der Gesetzgeber bei der Bestimmung der Höhe dieser Eingriffsschwelle auf den Einheitswert und nicht den zwangsversteigerungsrechtlichen Verkehrswert abgestellt hat. Das Abstellen auf den Einheitswert führt zu einer Beweiserleichterung zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft; dem entspricht es heute, auf den Verkehrswert abzustellen, wenn dieser rechtskräftig festgesetzt und der Einheitswert der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zugänglich ist. Dadurch werden auch schutzwürdige Interessen des Schuldners nicht verletzt. Sofern der Verkehrswert im Einzelfall tatsächlich einmal unterhalb des festgesetzten Einheitswerts liegen sollte, kann dies nur auf Gründen beruhen, welche die zuständige Finanzbehörde zu einer Fortschreibung des Einheitswerts nach § 22 BewG zwingen.

Link zur Entscheidung

BGH, Beschluss v. 2.4.2009, V ZB 157/08