Will der Mieter ordentlich kündigen, liegen die Dinge denkbar einfach: Er hat stets eine Kündigungsfrist von knapp drei Monaten zu beachten. Die maßgebliche Bestimmung des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB regelt für die Mieterkündigung, dass diese spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist.
Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich hingegen gemäß § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB nach fünf und acht Jahren seit Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. Für Mieter und Vermieter gelten demnach asymmetrische Kündigungsfristen.
Bei der Kündigungsfrist handelt es sich um den Zeitraum zwischen dem Kündigungstag und dem Kündigungstermin. Beide sind gesetzlich in der Bestimmung des § 573c Abs. 1 BGB geregelt. Beim Kündigungstag handelt es sich um den Tag, an dem die Kündigung dem Mieter oder Vermieter spätestens zugegangen sein muss. Dies ist der dritte Werktag eines Monats. Der Kündigungstermin ist der letzte Tag des übernächsten Monats.
Das Mietverhältnis besteht seit zwei Jahren. Wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung will der Vermieter das Mietverhältnis im Juli 2019 ordentlich kündigen. Die Kündigung muss dem Mieter bis spätestens 3. Juli 2019 zugegangen sein. Der 3. Juli stellt also den Kündigungstag dar. Das Mietverhältnis endet mit Ablauf des 30. September 2019. Der 30. September ist also der Kündigungstermin.
Der Zeitraum zwischen dem 3. Juli und dem 30. September 2019 stellt die Kündigungsfrist dar.
Während der ersten fünf Jahre seit Überlassung der Mietsache ist die knappe Dreimonatsfrist sowohl für Kündigungen des Mieters als auch für Kündigungen des Vermieters maßgeblich. Nach Ablauf dieses Zeitraums verlängert sich die Kündigungsfrist zugunsten des Mieters. Der Vermieter hat nach Ablauf dieses Zeitraums eine Kündigungsfrist von zusätzlichen drei Monaten zu beachten. Die Frist für Vermieterkündigungen beträgt dann also knapp sechs Monate. Nach Ablauf von acht Jahren seit Überlassung der Mietsache muss der Vermieter eine dann nochmals um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist beachten. Die Kündigungsfrist beträgt dann knapp neun Monate.
Maßgeblich ist also der Zeitpunkt der "Überlassung" der Mietsache.
Mieter und Vermieter schließen am 1. August 2019 den Mietvertrag und unterzeichnen das Vertragsformular. Das Mietverhältnis soll am 1. September 2019 beginnen. Die Schlüssel zum Objekt händigt der Vermieter dem Mieter bereits am 15. August 2019 aus, da dieser einige Renovierungsarbeiten ausführen möchte.
Sollte der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen wollen, hat er ab dem 16. August 2019 die um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist zu beachten. Es kommt also für den Zeitpunkt der Fristverlängerung nicht auf das Datum der Vertragsunterzeichnung an und auch nicht auf den vertraglich vereinbarten Mietbeginn. Allein maßgeblich ist der Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache durch Schlüsselübergabe.[1] Unerheblich ist auch, ob der Mieter zu diesem Zeitpunkt tatsächlich das Mietobjekt bezieht.
Die verlängerten Kündigungsfristen hat der Vermieter auch dann zu beachten, wenn sich im Laufe des Mietverhältnisses Änderungen ergeben haben. Unerheblich ist insbesondere, wenn
- die Vertragsparteien Vertragsänderungen vorgenommen haben. Umstritten ist allerdings, ob ein Wohnungswechsel innerhalb des Hauses des Vermieters als einheitlicher Überlassungsvorgang angesehen werden kann;
- ein Wechsel in der Person des Vermieters eintritt. Der rechtsgeschäftliche Erwerber übernimmt das bestehende Mietverhältnis gemäß § 566 BGB, Entsprechendes gilt für den Ersteher in der Zwangsversteigerung gemäß § 57 ZVG;
- ein Wechsel in der Person des Mieters infolge Versterbens des Mieters gemäß § 563 BGB eintritt. Wird das Mietverhältnis gemäß § 564 BGB mit dem Erben fortgesetzt, gilt dies allerdings nur, wenn der Erbe die Wohnung bewohnt hat.
Zugunsten des Mieters ist nicht die Zeit zu berücksichtigen, in der er als Untermieter in der Wohnung gelebt hat.
Der Vermieter hat im Jahr 2010 mit dem Mieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung begründet. Im laufenden Jahr hat der Mieter die Wohnung dann an seine Schwester untervermietet. Im Jahr 2018 kündigt der Mieter den Mietvertrag. Schwester und Vermieter schließen einen neuen Mietvertrag. Will der Vermieter das Mietverhältnis nun im Jahr 2019 kündigen, muss er nur die dreimonatige Grundkündigungsfrist beachten. Zwar hat die Schwester bereits seit neun Jahren in der Wohnung gelebt, dies ist aber unerheblich, da hier keine Anrechnung des Zeitraums des Untermietverhältnisses stattfindet.
Problemfall: § 193 BGB
Wie bereits ausgeführt, muss dem Mieter die ordentliche Kündigung spätestens bis zum dritten Werktag des Kalendermonats zugehen. Nicht selten sind nun die Fälle, in denen dieser Tag auf einen Samstag, Sonntag oder gesetzlichen Feiertag fällt. Die Bestimmung des § 193 BGB hat insoweit folgenden Inhalt: Ist an einem bestimmten Tag oder innerhalb einer Frist eine Willenserklärung abzugeben ...
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