Mit der Verordnung zur Änderung wohnungsrechtlicher Vorschriften – Artikel 2, Artikel 9 – vom 5. April 1984 (BGBl I, S. 546) hat der Gesetzgeber u. a. bestimmt, dass spätestens zum 1. Januar 1987 die bei preisgebundenen Wohnungen in der Kostenmiete gemäß § 8 WoBindG enthaltenen Betriebskosten herausgerechnet werden mussten (Pflicht zur Netto-Kaltmiete). Zum Ausgleich für das dadurch entfallende, bisher im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung gemäß § 29 II. BV auch auf die Betriebskosten anteilig erhobene Mietausfallwagnis wurde die Möglichkeit geschaffen, ein Umlageausfallwagnis in Höhe von 2 Prozent der im Abrechnungszeitraum auf den Wohnraum entfallenden Betriebskosten zu erheben (§ 25a NMV 1970).

Das Umlageausfallwagnis selbst ist nicht Bestandteil der in § 2 BetrKV aufgezählten Betriebskosten. Es kann deshalb nur bei Wohnungen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung angesetzt werden, für die die Neubaumietenverordnung von 1970 Anwendung findet. Bei frei finanzierten, nicht preisgebundenen Wohnungen und aus den Preisbindungen infolge Tilgung der öffentlichen Mittel entlassenen Wohnungen darf das Umlageausfallwagnis in der Betriebskostenabrechnung nicht angesetzt werden. Das gilt auch für Wohnungen, die auf Grundlage des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung – WoFG – vom 13. September 2001 (BGBl I, S. 2376) mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten gefördert wurden. Diese Mittel gelten nicht als öffentliche Mittel i. S. v. § 6 II. WoBauG und lösen damit keine Bindung an die Kostenmiete aus. Trotz vereinbarter Mietbindung gelten für die Mieten dieser Wohnungen die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften (§ 28 Abs. 3 WoFG).

Die Frage, ob das Umlageausfallwagnis auf den Gesamtbetrag der auf den einzelnen Mieter entfallenden Betriebskosten oder auf den Gesamtbetrag für die Abrechnungseinheit erhoben werden darf, wird strittig beantwortet. Während Fischer-Dieskau/Pergande sich für den auf den einzelnen Mieter entfallenden Abrechnungsbetrag als Basis für die Berechnung des Umlageausfallwagnisses aussprechen[1], hält Sternel eine Berechnung nach der Gesamtbelastung des Mietobjekts (Abrechnungseinheit) und danach eine Verteilung nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die Mieter für den richtigen Weg.[2] Materielle Auswirkungen hat diese Frage jedoch nur bei den verbrauchsabhängig abgerechneten Betriebskosten. Das Landgericht Hamburg hat z. B. entschieden, dass das gemäß § 25a NMV 1970 ansetzbare Umlageausfallwagnis im Rahmen einer Heizkostenabrechnung nicht nach der konkreten individuellen Heizkostenbelastung der einzelnen Mieter, sondern nach der Heizkosten-Gesamtbelastung zu berechnen und anschließend auf die einzelnen Mieter anteilig nach Wohnfläche umzulegen ist.[3] Das hätte zur Folge, dass das Umlageausfallwagnis abhängig von dem individuellen Verbrauchsverhalten der Mieter mehr oder auch weniger als 2 Prozent der individuellen Jahresheizkostenbelastung des Mieters betragen könnte. Dies wird den davon nachteilig betroffenen Mietern schwer zu erklären sein.

Da in § 25a NMV 1970 kein Umlagemaßstab für das Umlageausfallwagnis vorgeschrieben ist, dürfte es jedenfalls nicht den Grundsätzen billigem Ermessens gemäß §§ 315, 316 BGB widersprechen, sich für die eine oder andere Verfahrensweise zu entscheiden.

[1] Fischer-Dieskau/Pergande, Kommentar "Wohnungsbaurecht", Anm. 2 zu § 25a NMV 1970
[2] Sternel, Mietrecht, 4. Aufl., Rn. III, 193

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt WohnungsWirtschafts Office Professional. Sie wollen mehr?

Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen