Maklercourtage: Kommt der "Bundesdeckel"?

Überblick

Der Maklerverband RDM befürchtet, dass das Gesetz zur Aufteilung der Maklercourtage nur der 1. Schritt hin zum bundesweiten Provisionsdeckel war. Beim Konkurrenten IVD dagegen herrscht Gelassenheit.

Am 23.12.2020 trat das neue Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft. Wer die Dienstleistung des Maklers beauftragt, darf seitdem nur noch maximal die Hälfte der Kosten auf die andere Vertragspartei verlagern. Das führt in der Praxis häufig zu einer 50:50-Teilung der Courtage zwischen Käufer und Verkäufer. Während der Immobilienverband IVD nach Rückmeldungen seiner Mitglieder eine positive Bilanz zieht, befürchtet man beim Ring Deutscher Makler (RDM), dass der Berufsstand sich auf weitere Regulierungen gefasst machen muss.

RDM befürchtet weitere gesetzliche Regulierung

"Zuletzt gab es beispielsweise einen Gesetzesentwurf der Grünen für ein "Makler-Bestellerprinzip- und Preisdeckelgesetz", welcher eine Deckelung der Provision auf 2 % vorsah", sagt Axel Lipinski-Mießner, Rechtsanwalt und Geschäftsführer beim RDM Landesverband Berlin und Brandenburg. Es sei deshalb naiv zu glauben, dass mit der Zustimmung zu einem vermeintlich kleineren Eingriff, wie der Provisionsteilung, weitere Eingriffe – etwa die Einführung eines Bestellerprinzips beim Immobilienkauf oder eben eine Provisionsdeckelung – künftig vom Tisch seien.

Deshalb unterstützt sein Verband ein Mitgliedsunternehmen, das Beschwerde beim BVerfG eingereicht hat. Begründet wird die Verfassungsbeschwerde mit dem Eingriff in die Berufsausübungsfreiheit für den Makler. "Unabhängig davon, ob die Unternehmen die neuen Regelungen bereits gut umgesetzt haben oder nicht, ist der Eingriff durch Gesetz nach unserer Ansicht verfassungswidrig", erklärt Lipinski-Mießner.

IVD sieht Berufsfreiheit der Makler nicht in Gefahr

Von dem im IVD organisierten Maklern wurde der Wunsch nach Unterstützung einer Verfassungsbeschwerde bisher nicht geäußert, wie Dr. Christian Osthus, stellvertretender Bundesgeschäftsführer und Justitiar des Verbands erklärte. "Das wird daran liegen, dass die Mitglieder es geschafft haben, die Neuregelung gut umzusetzen", so Osthus. Ob man Umsetzungsprobleme mit einer Verfassungsbeschwerde in den Griff bekomme, sei dahingestellt.

Er räumt einer Verfassungsbeschwerde gegen die neue Provisionsregelung keine Aussicht auf Erfolg ein, da sie einen deutlich geringeren Eingriff darstelle als beispielsweise ein Bestellerprinzip beim Immobilienkauf, mit dem eine Doppeltätigkeit des Maklers untersagt würde. Die Neuregelung zum Provisionssplit lässt die Doppeltätigkeit weiterhin zu. Sie gibt sie aber auch nicht vor: Makler können auch als einseitige Interessenvertreter handeln. "Wenn sich der Makler für die Doppeltätigkeit entscheidet, kann das nur in der Weise erfolgen, dass beide Seiten eine Provision in derselben Höhe zahlen. Das ist der Kern der Regelung", sagt der IVD-Justizar.

Gesetz zur Aufteilung der Maklercourtage verfehlt das eigentliche Ziel

Ziel des Gesetzes sei es explizit gewesen, die Käufer bei den Kaufnebenkosten zu entlasten, so Lipinski-Mießner. Durch die Provisionsteilung werde dieses Ziel jedoch nicht erreicht. "Im Gegenteil: Dadurch, dass der Verkäufer den Provisionsanteil des Maklers auf den Kaufpreis schlägt, muss der Verbraucher am Ende de facto höhere Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und Maklerprovision zahlen, weil der Kaufpreis dafür als Bemessungsgrundlage herangezogen wird. Ein Gesetz, welches seinen Zweck nicht erfüllt, rechtfertigt eben auch nicht den Eingriff in die Berufsfreiheit", ist der Geschäftsführer des RDM Berlin und Brandenburg überzeugt.

Makler-Umfrage: Käufer hat durch Provisionssplit keinen Vorteil

Das Ziel, dass mit dem Provisionssplit Immobilienkäufer entlastet werden, sehen auch andere Immobilienprofis klar verfehlt – manches Büro sieht sich im Zugzwang und passt die Provision an, wie eine Studie von Immowelt und Prof. Dr. Stephan Kippes (Hochschule für Wirtschaft und Umwelt in Nürtingen-Geislingen) zeigt, in der ein halbes Jahr nach Inkrafttreten des Gesetzes Zwischenbilanz gezogen wurde. Weniger Aufträge und mehr Verwaltung kamen als "Nebenwirkungen" hinzu.

Rund zwei Drittel (68 %) der im Mai 2021 befragten Makler sahen damals die Zielsetzung der neuen Regelungen (eher) nicht erreicht. 20 % der Makler hielten das Vorhaben für teilweise erfolgreich – doch nur 12 % beurteilten das Gesetz als (eher) erfolgreich. 42 % der Immobilienvermittler mussten ihre üblichen Vereinbarungen anpassen. Vor allem kleine Maklerbüros gerieten in Zugzwang.

Fast bei jedem 2. Makler ist die Zahl der Verträge mit Verkäufern nach dem neuen Gesetz gesunken – bei 8 % sehr stark. Wobei sowohl rückläufige Verkaufsaufträge als auch der gestiegene Wettbewerbsdruck wahrscheinlich dem knappen Angebot am Markt geschuldet seien, räumen die Studienautoren ein. Größere Maklerunternehmen bewerteten die Situation allerdings deutlich positiver als etwa Einzelun...